房地产开发商：成也政策、败也政策

房地产开发商-成也政策、败也政策钟汶权，副总裁–高级分析师2010年5月OutlookforChineseDevelopersMarch2010提要1.当前监管措施的影响2.中国住宅市场展望3.房地产业展望的理据4.受评中国房地产开发商的展望2OutlookforChineseDevelopersMarch20103监管措施的影响OutlookforChineseDevelopersMarch20104监管措施为过热的房地产市场降低风险销售增长放缓»提高交易税、按揭首付比例和利率»新贷款增长率下降»主要影响投机性购房活动通过下列方式促使资金流出»加快土地款项支付»提高施工支出，以达到打击囤地的要求约束失控的商品房土地竞标»规范土地拍卖，增加低收入群体住房用地»除了17家指定的国企之外，所有国企全部退出房地产相关业务»为市场气氛及对未来房价的预期降温调控旨在实现房地产市场的健康发展OutlookforChineseDevelopersMarch20105监管措施的影响调控措施的目的是推动房地产市场的长期健康发展监管措施影响提高首付比例减低投资需求收紧住房贷款审批减缓销售增长加快支付土地款项提高开发商的现金需求房产税打击囤房，增加短期供应，压抑投资需求，但执行难度高打击囤地加快施工，提高开发商的现金需求加快建设保障性住房增加房地产供应规范“热点地块”的销售短期–稳定地价非房地产国企退出房地产开发业务短期–稳定地价OutlookforChineseDevelopersMarch2010政策导向仍会波动»多个政策目标和考虑制约了政策实施的持续性和弹性–社会房屋需求–地方政府财政–经济增长–金融资产质量–各地方差异和不同的政策导向»尚未有政策能达到理想目标：房价小幅下降，供应量和成交量大幅上升–目前政策只能调整短期的价格预期，未能改变市场对长期房价的预期6OutlookforChineseDevelopersMarch20107中国住宅市场展望OutlookforChineseDevelopersMarch20108中国住宅市场的展望保持稳定穆迪预计2010年»住宅市场崩溃的可能性较低–相当部分的购房不需依赖贷款–市场流动性难以大幅收紧–政策没有改变对中长期房价的预期»短期需求会温和回调»一线城市签约销售较上年下降10%»2010年下半年供应增加，但在可控范围内OutlookforChineseDevelopersMarch20109房地产业展望的理据OutlookforChineseDevelopersMarch2010开发商面临的挑战挑战»土地成本上升»土地款项支付加快»开发规模扩大»销售增长速度低于2009年»需开发价格合理的住房影响»融资与资本要求提高»实力较弱的开发商无法实现销售目标»小开发商被限制在二三线城市»利润率可能会下降—精装修及价格合理的住房10OutlookforChineseDevelopersMarch201011市场过热»城市化推动被抑制的需求»2008/2009年施工少»低库存促使2009年底开发商补充土地储备»2009年下半年一线城市和部分二线城市房价大幅上涨»投资者对豪宅的需求旺盛»二三线城市有价格合理的房地产»开发商调整产品面积范围OutlookforChineseDevelopersMarch2010开发商并不急于降价12»由于2009年下半年销售火爆，开发商的流动性状况得到改善»2009年下半年开发商通过上市和资本市场融资»穆迪评级的开发商2009年现金增长180%现金结余注：除绿城、中国地产和中新地产以外的所有受评发行人资料来源：公司信息OutlookforChineseDevelopersMarch2010供应过剩并不显著13»2010年上半年供给过剩的可能性较低»2009年第三季度施工活动回升，以补充库存及交付2009年下半年预售的房屋»开发商接受了2008年市场衰退时的教训，现在适应能力更强OutlookforChineseDevelopersMarch201014预计不会出现信贷大幅收缩的局面»贷款增长率不高，但并未减少»政府实现GDP增长8%的目标资料来源：中国人民银行OutlookforChineseDevelopersMarch201015受评开发商的展望OutlookforChineseDevelopersMarch2010受评中国房地产开发商16发行人评级展望中国海外发展有限公司（中国海外）Baa2稳定仁恒置地集团有限公司Ba2稳定人和商业控股有限公司Ba2稳定碧桂园控股有限公司Ba2（债券评级：Ba3）负面雅居乐地产控股有限公司Ba3正面世茂房地产控股有限公司Ba3（债券评级：B1）稳定路劲基建有限公司Ba3稳定OutlookforChineseDevelopersMarch2010受评中国房地产开发商17发行人评级展望丽丰控股有限公司B1稳定恒大地产集团有限公司B1稳定佳兆业集团控股有限公司B1（债券评级：B2）稳定花样年控股集团有限公司B1（债券评级：B2）稳定合生创展集团有限公司B1（债券评级：B2）稳定恒盛地产控股有限公司(P)B1(债券评级(P)B2)*稳定沿海绿色家园有限公司B2（债券评级：B3）负面上海证大房地产有限公司B2复评并可能下调上置集团有限公司B2（债券评级：B3）负面绿城中国控股有限公司B3（债券评级：Caa1）负面中国地产集团有限公司（中国地产）Caa1负面中新地产集团（控股）有限公司Caa3复评并可能上调OutlookforChineseDevelopersMarch2010受评中国房地产开发商的展望未来12个月受评中国房地产开发商的展望为稳定推动因素»业务环境—稳定»政策没有重大不利变化»全球信用和资本市场状况不会极度恶化»大肆购地的情况有所缓解»受评开发商延续其财务管理记录18OutlookforChineseDevelopersMarch2010流动性改善对稳定的财务状况构成支持19»2009年签约销售业绩强劲改善了开发商的资产负债表流动性»开发商计划在2010年增加项目开发，并实现两位数的增长率，但这可能有一定的难度»融资渠道决定开发规模签约销售额注：除绿城、中国地产和中新地产以外的所有受评发行人资料来源：公司信息及穆迪的估测OutlookforChineseDevelopersMarch2010总负债和杠杆比率不可能下降20OutlookforChineseDevelopersMarch20102010年开发商的再融资风险可以控制21已偿付OutlookforChineseDevelopersMarch20102011-12年到期的境外债务22到期日及贷款类型未清偿金额绿城2010年5月：人民币23亿元零票息可转债（卖回）*3.39亿美元雅居乐2010年6月：2亿美元汇丰银团贷款2亿美元碧桂园2011年2月：人民币48亿元可转债（卖回）*6.35亿美元路劲2011年7月：2亿美元优先票据2亿美元世茂2011年12月：2.5亿美元优先票据2.5亿美元路劲2012年5月：1.5亿美元优先票据1.5亿美元上海证大2012年6月：1.5亿美元优先票据1.5亿美元中国海外2012年7月：3亿美元优先票据3亿美元合生2012年11月：3.5亿美元优先票据3.5亿美元*债券持有人可选择赎回OutlookforChineseDevelopersMarch20102009至今所发的境外债券23公司发行日期债券评级金额年期票面利率雅居乐2009年10月Ba3，正面3亿美元710%2010年4月Ba3，正面6.5亿美元78.875%恒大2010年1月B17.5亿美元513%2010年4月B16亿美元513%仁恒置业2010年4月Ba23亿美元79.5%碧桂园2010年4月Ba2,负面5.5亿美元711.25%佳兆业2010年4月B23.5亿美元513.5%人和商业2010年5月Ba23亿美元511.75%花样年2010年5月B21.2亿美元514%OutlookforChineseDevelopersMarch2010结论»2010年房地产市场不会崩溃»中国住宅市场会经历温和回调，一线城市的房价预计较上年下降10%»2010年下半年的供应量会略有增加，但在可控制范围内»受评开发商宏大的销售目标可能会具有挑战性»融资途径可能是扩大规模的障碍»2009年强劲的签约销售业绩改善了流动性，从而对开发商稳定的财务状况构成支持24OutlookforChineseDevelopersMarch201025钟汶权副总裁–高级分析师亚太区企业融资部电话：[phone]Email:[e-mail]lopersMarch201026©版权2010，穆迪投资者服务公司（Moody’sInvestorsService,Inc.）和／或其发证人及联系公司，它们统称为“穆迪”（MOODY’S）。版权所有，翻印必究。信用评级是穆迪投资者服务公司(“穆迪”)当前对有关实体、信用承担、债务或债务证券的相对未来信用风险的意见。穆迪将信用风险定义为某实体可能无法在到期时履行其订约财务责任，并预计在违约事件出现时产生财务损失的风险。信用评级并非针对其他风险，包括但不限于：流动性风险、市场价值风险或价格波动。信用评级并非对当前或历史事实的陈述。信用评级并不构成投资或财务建议，信用评级亦非关于任何购买、出售或持有特定证券的推荐意见。信用评级不会评论某项投资是否适合任何特定投资者。穆迪发出信用评级时，会预期并理解每位投资者将就其考虑购买、持有或出售的每项证券会进行自身研究和评估。此处包含的所有资讯受法律(包括但不限于版权法)保护，未经穆迪事先书面许可，任何人均不得以任何形式、方式或方法对此类资讯全部或部份进行复制或翻印、重新包装、进一步传播、传送、散布、重新发行或转卖，或存储以便其后用于任何此类用途。此处包含的所有资讯是穆迪从它认为是正确和可靠的来源中获得。由于可能会出现人为错误或机械错误以及其他因素，所有资讯是以“按原样”提供的，而没有任何形式的保证。无论何种情况下，对于（a）由与获取、收集、编辑、分析、解释、传达、出版或交付任何此类资讯相关的任何错误（疏忽或其他过失）或其他情况或意外事故（不管是否在穆迪或其任何董事、高级职员、雇员或代理的控制范围内）完全或部份引起、产生或与之相关的任何损失或损害，或（b）任何直接、间接、特殊、相因而生的、补偿性或意外的损害（包括但不仅限于失去利润），即使穆迪事先收到通知，知道由于使用此类资讯或未能使用此类资讯可能会造成此类损害，穆迪也不会向任何人或任何实体承担任何责任。构成此处包含的资讯的一部份的评级、财务报告分析、预测及其他观察（如果有）被及必须被完全看作是意见声明，而不是事实声明或鼓励购买、出售或持有任何证券的建议。每位使用此处资讯的用户必须自行研究和评估其可能考虑购买、持有或出售的每种证券。穆迪不会以任何形式或方式对任何此类评级或其他意见或资讯的准确性、时间性、完整性、适销性或特定用途适用性提供或作出任何明示或暗示保证。穆迪(穆迪集团(MCO)全资拥有的信用评级附属公司)谨此披露，大多数穆迪评定的债务证券（包括公司债和地方公债、债券、票据和商业票据）和优先股的发行人在授予任何评等之前，同意向穆迪支付一定费用以获得穆迪提供的鉴定和评级服务，这笔费用介乎$1,500到大约$2,500,000之间。穆迪集团(MCO)及穆迪(MIS)亦执行政策及程序，以处理MIS评级及评级过程的独立性。MCO董事与获给与评级的实体之间及获MIS给予评等并已向美国证券交易委员会公开报告其于MCO拥有5%以上的权益的各实体之间可能存在若干关系，有关的上述资料每年在穆迪的网站www.moodys.com“股东关系—公司管治—董事及股东关系政策”一栏内登载。