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不动产投资分析第五章房地产投资项目基础数据的分析估算基本要求掌握房地产开发投资项目的成本构成及成本测算。掌握房地产开发项目的收益获取方式及收益测算了解房地产投资项目的资金筹措的相关内容掌握借款还本付息的测算房地产投资项目基础数据的分析估算1房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同2房地产开发项目总投资与总成本费用的估算3房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措1房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同一般项目总投资=固定资产投资+建设期借款利息+流动资金房地产开发项目总投资=开发建设投资(开发产品成本+固定资产投资)+经营资金开发建设投资指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。当开发项目用于出售或出租时，开发建设投资就等于开发产品成本。经营资金房地产开发企业用于日常经营的周转资金。开发产品成本定义指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。如果项目开发完成后用于租售，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（总成本费用）如果项目开发完成后用于经营，项目总投资等于开发建设投资（开发产品成本+固定资产投资）和经营资金例题某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581平方米，休养所为1200平方米，综合商场为1000平方米。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。开发项目投资13057万元开发建设投资13049万元经营资金8万元土地前期工程基础设施建筑安装公共配套设施开发间接管理费用财务销售开发期税费其它费用不可预见费用固定资产及其他资产182万元开发产品成本12867万元房地产开发项目总投资构成图总成本费用2房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发成本的组成房地产开发项目总成本费用的内容房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，可分为三大部分：土地、土建、设备费用配套及其他收费支出管理费用和筹资成本土地、土建、设备费用这一部分费用是房地产开发成本的主体内容，大致占项目总成本的80％。其中最重要的是土地费用，由于土地的不同来源，其成本也是不同的。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。房产商在决定是否开发一个项目之前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。配套及其他收费支出配套费用主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。房地产业产品的特性决定了房地产开发必须有这一类的费用支出，因为商品房要具备居住功能，通路、通水、通电、通煤气及排水是最基本的条件，另外，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的居住条件。其他收费支出这些费用中有些虽然属于押金性质，如新型墙体材料费、档案保证金、绿化保证金等等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回，有些甚至本息无归。这类收费项目的特点是种类繁多，标准不一，任意性很强。由于许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，并且未在法规上予以透明的合法化，所以标准普遍偏高，加重了开发企业的负担。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，且数额较大，一般占项目总投资的10－15％，房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本的一项重要内容。管理费用和筹资成本管理费用筹资成本筹资成本是房地产开发成本的重要组成部分。房地产开发具有建设周期长、投资数额大，投资风险高等特点，因此光靠企业自有资金和预收房款不能满足资金要求，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生利息支出。因此，如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本，体现经营成果将起到非常重要的作用。房地产开发项目总成本费用的内容开发产品成本内容土地费用估算前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用其他费用开发期税费不可预见费运营费用及修理费用成本的测算分项测算汇总以表格的形式表现出来。成本测算的原则不能重复，也不能遗漏。准确合理。土地费用测算涵义为了取得房地产项目用地使用权而发生的费用。费用估算根据实际情况而定；费用类别土地征用拆迁费农村土地征用拆迁费城镇土地拆迁费土地出让地价款土地转让费土地租用费土地投资折价前期工程费涵义开发项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及“三/七通一平”等阶段的费用支出。费用组成及测算规划设计——建安工程费的3%；可研费——总投资的1%~3%水文、地质勘查费根据工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。“七通一平”费可根据实际工程量参照有关计费标准进行基础设施建设费（见教材p154表5-5）涵义指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用；费用组成供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用；费用测算一般按实际工程量估算。详细估算时，可按单位指标估算法计算。建筑安装工程费含义建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装修家具费等。建筑工程费用包括结构、建筑、特殊装修工程费。设备采购费用及安装工程费用给排水、电器照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等。室内装修家具费建筑安装工程费——估算方法单元估算法=基本建设单元的综合投资×单元数单位指标估算法=单位工程量投资×工程量工程量近似匡算法=匡算工程量×相应的概预算定额单价×取费标准概算指标估算法直接费=每平方米造价指标×建筑面积主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标×建筑面积类似法公共配套设施建设费涵义指居住小区为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（公建设施）的建设费用；费用组成居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。费用测算这些配套设施是不能有偿转让的，一般按规划指标和实际工程量估算。管理费用含义指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。项目主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊消、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。取费标准管理费可按项目总投资的3％一5％估算。如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。财务费用涵义房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。费用组成借款和债券的利息金融机构手续费融资代理费承诺费外汇汇兑净损失企业筹资所发生的其他费用财务费用利息的计算，可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；利息以外的其他融资费用，一般占利息的10％左右。销售费用涵义房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托代理的各项费用。费用构成销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可申领费等；销售费用费用测算广告宣传及市场推广费销售收入的2%~3%。销售代理费销售收入的1.5%~2%。其他销售费用销售收入的0.5%~1%。费用合计销售收入的4%~6%其它费用费用组成临时用地费临时建设费工程造价咨询费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费费用测算按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%~3%。开发期税费概念项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。费用组成固定资产投资方向调节税（现在已经停止征收)土地使用税市政支管线分摊费供电贴费用电权费分散建设市政公用设施建设费电话初装费费用测算按当地有关法规标准估算不可预见费依据项目的复杂程度前面各项费用测算的准确度。上述费用之和的3%~7%运营费用指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。管理费用销售费用修理费用以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。3房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措经营收入估算税金估算销售收入、出租收入、自营收入与经营税金及附加房地产投资项目的资金筹措经营收入估算房地产投资项目的经营模式租售方案的确定租售价格的确定经营收入的估算房地产投资项目的经营模式经营模式出售出租自营混合经营模式决定收益模式房地产投资项目收益分析租售方案的确定租售价格的确定经营收入/租售收入的估算租售方案的确定租售方案的含义出售、出租、自营等的计划；考虑销售数量/销售价格/销售时间总体安排。内容房地产投资项目的经营形式？项目出售？/项目出租？/租售并举？可出售的面积？/可出租的面积？/在建筑物中的位置？进度安排？市场变化的影响？售价与租金水平的确定？收款方式与收款计划地确定？结果相应的表格——销售计划及收款计划租售价格的确定租售价格应在房地产市场分析的基础上确定，一般可选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到房地产项目的租售价格。也可以参照房地产开发项目产品定价的技术和方法，确定租售价格。成本导向定价法成本加成/目标定价法购买者导向定价法认知价值定价法/价值定价法竞争导向定价法领导导向定价法挑战定价法随行就市定价法租售价格的确定租售价格的确定要与开发商市场营销策略相一致，在考虑政治、经济、社会等宏观环境对物业租售价格影响的同时，还应对房地产市场供求关系进行分析，考虑已建成的、正在建设的以及潜在的竞争项目对拟开发项目租售价格的影响。经营收入的估算经营收入含义经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。种类销售收入租金收入自营收入经营收入的估算——销售收入销售收入销售收入=可出售的建筑面积×销售单价注意销售量与销售价格的关系经营收入的估算——租金收入租金收入租金收入=可出租建筑面积×租金单价可出租建筑面积考虑空置情况空置期出租率租金单价调查与预测要合理。经营收入的估算——租金收入租金收入的种类潜在总收入/毛租金收入潜在总收入=可出租面积×单位租金其他收入除租金之外的其他收入实际总收入/有效总收入实际总收入=潜在总收入×（1–空置率）+其他收入实际总收入=潜在总收入×出租率+其他收入净租金收入（净经营收入）净经营收入=实际总收入–运营费用经营收入的估算——自营收入自营经营收入开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业、服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。估算时考虑经营所在的行业以及市场价格。考虑的因素目前已有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响；未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产市场的影响经营收入的估算——自营收入自营收入的估算年收入=年经营收益–年运营费用（成本）注：通常以年等值的形式表现出来；年运营费用包括房地产所形成的固定资产的折旧税金的估算税金国家和地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。税收国家或地方政府通过税金筹集财政资金的手段；税收