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重庆万盛住宅及商业市场调查报告目录一．调查活动提纲1、调查时间2、调查地点3、调查目的4、调查方式5、调查对象6、调查结论二．调查过程记录三．调查报告正文1.万盛区房地产相关基础数据2.万盛区在售楼盘分布图3.万盛区楼盘个案分析4.万盛区住宅市场小结四．个人的调查体会(一)调查活动提纲一、调查时间：2010年7月5日——2010年7月30日二、调查地点：重庆万盛地区三、调查目的：分析万盛地区的房地产情况，更好的开发万盛房地产市场。四、调查方式：问卷调查、实地走访，并查阅相关资料。五、调查对象：谢美云：女，24岁，重庆万盛浦辉海棠晓月的置业顾问莫林：女，30岁，重庆万盛区的居民陈华：男，27岁，重庆万盛区舜兴·阳光国际的置业顾问陈力：男，35岁，重庆万盛区的居民李梅：女，28岁，重庆万盛区的居民六、调查结论通过本次调查，为了准确的把握万盛区的市场，为万盛区房地产做好定位方向，对万盛市场进行综合分析，深入研究和定量分析了万盛房地产市场的现状和潜力，对市场前景进行了前瞻研究，希望这份研究成果能够成为万盛区房地产开发成功奠基石中的一块。（二）调查过程记录第一次：调查时间：2010年7月10日调查地点：万盛大道调查人：刘倩影调查对象：陈力等（购买房子的人）调查方式：访谈式调查内容（过程）：1、询问购买的大小，大小为2室一厅2、对于周边配套的要求3．万盛房价的问题第二次：调查时间：2010年7月10日调查地点：重庆万盛浦辉海棠晓月调查人：刘倩影调查对象：置业顾问调查方式：谈话式调查内容（过程）：1、购买者对周边配套的要求2、万盛商品房市场的情况和现状3.消费者对房型的要求第三次：调查时间：2010年7月10日调查地点：万盛大道调查人：刘倩影调查对象：消费者（未购买的）调查方式：谈话式调查内容（过程）：1、对周边配套的要求2、房子的大小要求3.房屋的朝向问题4.对未来价格的期望5.工作的职业（三）调查报告正文一．万盛区房地产相关基础数据1．历年商品房成交万盛区2005年到2009年商品房成交情况图分析：2007年上半年，为响应中央的“百日整改”行动为贯彻落实科学发展观，进一步完善房地产市场调控政策，科学引导住房消费与住房开发建设，促进我区房地产市场持续健康稳定发展，万盛政府对房地产市场进行整改，主要针对拿地手续、施工不规范的项目进行整改，这对小开发商和私人合作搞开发的项目影响较大。自2007年以来，万盛区房地产呈量价齐升趋势。2009年，万盛区总竣工面积为654102㎡，空置面积仅为640㎡。住宅销售均价为建面1902.09元/㎡。2．万盛区房地产相关基础数据/万盛区与其他区县类比从2005年到2008年3年时间来看万盛区房地产发展处于平稳上升状态，通过对比周边区县，可以发现万盛区在2008年金融海啸的冲击下，房地产市场依然保持量价齐升的态势，刚性需要旺盛，整体呈现上升状态，预计未来的3年的需求量会有所上升。3．万盛区房地产相关基础数据/人口情况如图从2005年年到2008年三年万盛区常住人口变化不大处于稳定，其中2008年万盛区商品房成交面积与常住人口比值为0.84，明显高于除荣昌外的其他区县，从中可以看出，万盛区的住宅市场消费力较为强劲潜力很大。4．万盛区房地产相关基础数据/产业结构万盛区以第二产业为主，为典型的资源性城市。城市主要依托煤矿产业发展。房地产等第三产业并不发达。该区主力购房群体为城镇居民及煤矿职工，由于煤矿职工工作地较为偏远，将住房做为功能性居所，因此需求面积普遍较小。5．万盛区房地产相关基础数据/城市格局万盛区房地产整体的格局呈现四部分为中心区域：第一部分是万盛大道：政府重点规划居住新区，整体形象好。具有很大的市场潜力，加大对其地区的开发。第二部分是万东北路：旧有商业集中区，以零售，服装也为主，第三部分是滨江路：万盛未来的休闲娱乐集中区现以餐饮与服饰为主第四部分是塔山路：万盛城郊结合部，区政府将搬迁至此，未来的政务中心二．万盛区在售楼盘分布图如图所见,万盛区的新建住宅小区，主要集中在万盛大道两旁呈现了主干道发散的情况。该区域是万盛城市重点开发地带，是未来万盛居住中心。1.万盛区楼盘个案分析三个案例进行介绍和分析标杆楼盘——浦辉·海棠晓月·万盛物业名称浦辉•海棠晓月•万盛物业位置重庆市万盛区万盛大道21号开发商重庆浦辉房地产开发有限公司万盛分公司体量用地面积82998㎡,建筑面积近30万方总户数2516套建筑形态由15栋住宅楼和3栋商业楼组成，11～25层的电梯房户型以两房和三房为主，套内面积在30～180㎡之间社区配套篮球场、网球场、羽毛球场、室内外游泳池、健身步道、多功能会所当前销售情况6、7、8、9、10、15、16号楼已售罄，现售11、12、17、18号楼，均价3400元/㎡。1、13、14号楼正在排号外部环境分析项目地处万盛城市重点发展区域——渝南大道，西临万盛大道，北面为城市中心广场（子如广场）楼盘设计及特点外立面以灰白颜色为主，简单明快东南亚风情园林设计；精装修入户大堂，多功能会所设置，拉升项目档次营销点评在营销中把握项目自身区位、规模和景观优势，努力营造高贵、舒适、品质的生活氛围。将项目塑造为万盛区高档项目。强调开发商实力，增强客户信心。营销战略点高贵而优雅的至上生活舜兴·阳光国际基本情况物业名称舜兴•阳光国际物业位置重庆市万盛区万盛大道子如广场东侧开发商重庆舜兴房地产开发有限公司体量用地面积30216㎡,建筑面积近16万方总户数1497户建筑形态由6栋住宅楼和1栋酒店楼组成，31～33层电梯房户型以2房和2.5房为主，套内面积在45～92㎡之间社区配套游泳池、羽毛球场、儿童游乐场当前销售情况1、2号楼2009年7月开始销售，到目前已售92%左右，均价3100元/㎡。3、4号楼预计7月份开盘外部环境分析东临桂花公园，西靠子如广场楼盘设计及特点小区搭配一个五星级酒店营销点评该项目推广上占据了万盛公交车站广告，由于目前可售房源不多，售房部较为冷清，置业顾问积极性也不高。营销战略点新城核心16万方复合型生态居住区林音美地基本情况物业名称渝南明珠Ⅱ·林音美地物业位置重庆市万盛区万盛大道23号开发商重庆虹湖房地产开发有限公司体量占地面积约为3.6万方，建筑面积近11万方总户数约1100套建筑形态由7栋住宅楼组成，23-25层南亚风情电梯房户型以两房为主，套内面积在44～92㎡之间社区配套南亚风情商业街（在建）、中庭开发游泳池、幼儿园当前销售情况17、18号楼已售罄，目前在售19号楼，约销售70%，现销售均价3100元/㎡。20号楼预计8月份开盘外部环境分析项目地处万盛城市重点发展区域——渝南大道，西临万盛大道，北面为城市中心广场（子如广场）楼盘设计及特点南亚风情园林设计；小区内设置幼儿园外立面以泥黄色为主营销点评整个楼盘打造的南亚风情，除售房部能体现这一主题外，无其他景观园林支撑营销战略点渝南楼王临驾万盛三个楼盘都注重品质的开发，周边平配套齐全关注小区内部的配套设施，具有一定的特色，关注购买者的需求尽力去满足需求。面积都在30平米到110平米之间，及两室一厅和三室一厅为主要。其他尾盘项目项目名称建筑类型体量户型面积主力户型销售周期世亚·左岸阳光纯跃层社区约8万方42-92㎡二房带空中院馆十五个月阳光世家点式高层14328㎡40-100㎡二房六月聚鑫缘点式高层11.2万方60-120㎡二房、三房三十个月其他尾盘项目户型主要也以二房为主，面积也偏向于紧凑性。在售住宅市场供应户型配比户型户型面积套数比例1房1卫44~45㎡81套3.5%2房1卫48-74㎡998套43.0%2房2卫57-83㎡284套12.2%2.5房1卫74㎡56套2.4%2.5房2卫76-92㎡415套17.9%3房2卫91-102㎡169套7.3%3.5房2卫100-112㎡228套9.8%4.5房2卫122㎡88套3.8%合计——2319套——万盛区在售住宅市场供应以2房为主，约占总供应量的55.2%，2.5房也占到了总供应量的14.6%说明购买者需要此类房屋。住宅销售情况及未来供应楼盘名称在售面积（套内）在售价格（套内）现有房源销售比例潜在供应海棠晓月万盛30-180㎡均价3400元/㎡80%约5.1万方阳光国际45-92㎡均价3100元/㎡92%约11万方林音美地44-92㎡均价3100元/㎡70%约6万方渝南名都53-93㎡均价3500元/㎡70%约6万方左岸阳光42-92㎡均价3100元/㎡85%无广进骊都28-80㎡——约3万方合计———约31.1万方如图所示，前万盛住宅的套内均价在3300元/㎡左右，销售情况良好，潜在供应力大，现有主力住宅楼盘约有31.1万方的潜在供应。2.万盛住宅市场发展趋势万盛区主力住宅市场由宽松3房向紧凑型2房转变，而产品的核心竞争力也逐渐倾向于社区配套、绿化景观及产品附加值。核心竞争力的变化，支撑了房价的逐步上涨。3.万盛区住宅市场分析总结1.万盛区是煤矿业支撑的一个能源性城市，项目建设可多考虑煤矿从业人员的相关需求，为其提供适合产品。2.万盛区房地产市场09年空置面积仅640㎡，具有一定量的购房者，购房的需求明显。3.目前万盛住宅的套内均价在3300元/㎡左右，销售情况良好，具有一定的优势。万盛住宅主要集中为四个部分，以万盛大道为新建住宅区为主要，分布比较集中。4.当地房地产正处于发展初期，由于离主城较近，发展速度较快5.目前在售住宅项目以40-90㎡的中小户型为主,这与重庆其他区县形成强烈反差，建议户型以紧凑性2房和2.5房为主，加大赠送面积设计，提高产品附加值，突出本身的特色。6.万盛区主力购房群体为城镇居民及煤矿职工，由于煤矿职工工作性质，将住房做为功能性居所，因此需求面积普遍较小。注重周边的配套设施的开发保证交通便利。可以建立健全小区的配套，小区内设置篮球场等时尚元素配套设施，吸引青年客户群，注重产品细节打造，增强产品品质感。打造高品质的楼盘，建立公司的信誉度。7.现有主力住宅楼盘约有31.1万方的潜在供应，市场需求量随着时间处于上涨状态，注意开发的力度。8.2010年政府计划对70万方棚户区进行建设改造，将为当地房地产市场的发展提供机会。（四）个人的调查体会本次对重庆市万盛区的房地产市场状况调查，我的体会：1.要亲力亲为，到当地了解实际的情况从3方面入手：第一是国土局去询问，第二是与当地居民进行沟通，了解实际购房者的要求。第三是与深入了解当地卖房子所出售的房屋特色。2.注重筛选有效信息，将采集到的信息进行分类整理。3.注意整个市场的分析，从宏观到微观的过程。4.在写报告时，注意从实际出发不要夸大实际内容，保证内容的真实性和可行性。5.根据市场的需求入手把握市场的基本情况，分析出市场的需求。1．纸型及页边距毕业设计一律用国际标准A4型纸打印。页面分图文区与白边区两部分，所有的文字、图形、其他符号只能出现在图文区内。白边区的尺寸(页边距)为：天头(上)20mm，地脚(下)20mm，订口(左)20mm，翻口(右)15mm。2．版式与用字文字图形一律从左至右横写横排。文字一律通栏编辑，使用规范的简化汉字。除非必要，不使用繁体字。忌用异体字、复合字及其他不规范的汉字。3．毕业设计各部分的编排式样及字体字号封面：学校统一要求正文标题用3号黑体，顶部居中排列，上下各空一行；正文文字一级标题用4号宋体加粗，其余用5号宋体，每段起首空两格，回行顶格，单倍行距。页码居中。四．成绩评定学生毕业设计成绩由两部分构成，指导教师的评定成绩占总成绩的60％，评审小组的评定成绩占总成绩的40％。各专业毕业设计评审小组由三名教师组成，由各专业主持教师牵头组建，报系毕业设计指导委员会审批。毕业设计成绩的评定实行等级制，各专业均按优、良、中、及格、不及格五等评定成绩。“优”一般不超过百分之十，但应从实际情况出发，不宜硬行按比例确定。具体等级标准如下：1、优（90分以上）：按期完成毕业设计，毕业设计要素齐全，格式正确，能很好的运用所学知识指导设计，设计方案的论证、分析严密正确，独立工作能力较强，有自己的独特见解。2、良（