房地产开发概述

2019/8/31武汉大学经济与管理学院程鸿群二零一二年二月2019/8/32参考教材：1.王庆春房地产开发概论大连：东北财经大学出版社出版社2.自编房地产营销2019/8/332019/8/34第一节房地产概述一、房地产的概念指寓含于房地产实体的各种经济利益以及由此而形成的各种权利,如所有权、使用权。1.一种客观存在的物质形态作为物质存在形态的房地产之土地、房屋及固着在土地、房屋上不可分离的部分。2.一项法律上的财产指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，例如所有权、使用权、租赁权等。3.英文：estate/realestate；property/realproperty;realty2019/8/35二、房地产的分类1.按用途来划分居住房地产；商业房地产；办公房地产；旅馆房地产；餐饮房地产；娱乐房地产；工业和仓储房地产；农场房地产；特殊用途房地产；综合房地产（10类）2.按开发程度来划分土地（生地，毛地，熟地）；在建工程；现房（含土地）3.按是否产生收益来划分收益性房地产；非收益性房地产4.按经营使用方式来划分出售型；出租型；营业型；自用型2019/8/36三、房地产的特性1．土地的特性(1)承受性(2)不可移动性(3)不可灭失性(4)差别性(5)有限性(6)公共性以上属于土地的自然属性即自然物体的本身所具有的特殊性。(7)用途的多样性(8)土地使用方式的可变性(9)社会经济位置的可变性(10)商品性以上属于土地的人文特性及土地与人类发生某种关系时所表现出来的特性。2019/8/372．房地产的商品特性(1)位置的固定性(2)长期实用性：居住：70年；工业用地：50年；科教文化、卫生体育：50年；商业、旅游、娱乐：40年；综合或其他：40年(3)高价值性(4)异质性(5)有限性(6)交易的特殊性2019/8/383．房地产的经济特性(1)具有双重经济身份：消费财产和资本财产(2)高昂的投资金额特性(3)局限于一定市场(4)抵御通胀性(5)价值的双源性：是自然产物又是社会产物，很难评估(6)房地产商品间具有交叉弹性：价格交叉弹性(7)受外界影响性（地域内项目间的影响和市政设施及政策的变化的影响）yyxxxyPPQQEyyxxxyPPQQE2019/8/39第二节房地产开发一、房地产开发1．房地产开发的内涵：广义和狭义解释广义的房地产开发：按照城市建设总体要求和社会经济发展的需要，选择一定规模的用地，统一有步骤地进行征地动迁、土地开发、基础设施建设、房屋及配套设施的建设和经营管理，是一项综合性经济活动。它跨越生产和流通两个领域。狭义的房地产开发：建设前期的开发工作，即只包括工程勘察、规划设计、征地拆迁及土地“三通一平”或“七通一平”部分。通常所说的房地产开发是指广义的房地产开发概念。房地产开发要求有周密的规划。2019/8/310房地产开发的含义：第—，房地产开发是一个动态的过程，是一项从项目选择、地质勘察、规划设计、施工招标、工程管理到中介服务、物业租赁与管理等复杂的系统工程。第二，房地产开发的全过程必须在法律框架内进行。第三，房地产开发的前提是依法取得国有土地使用权。第四，房地产开发的对象是基础设施建设与房屋建设。2019/8/3112．房地产开发的主要形式房地产开发的形式多种多样，从不同的角度可以划分出不同的类型。下表列出了房地产开发的主要形式。2019/8/312（1）开发的对象(客体)分土地开发、房屋开发和房地产综合开发①土地开发通常是指改变原有土地的使用方式，提高土地经济效益的经济活动。在土地开发过程中，一般只进行征地拆迁手续等的办理和劳动力的安置、搞好“三通一平”等项工作，以达到提高土地的使用价值和价值的目的。②房屋开发从狭义上讲主要是指各类房屋的设计和施工建设；从广义上讲主要包括开发区的规划、设计，主要建筑物、配套建筑物和附属工程的施工组织，一直到把开发区建设成为一个可以交付使用的完整功能区的全过程。2019/8/313③房地产综合开发（最主要的形式）是以建筑地块和房屋的开发、建造为中心，对某一建设区域内的基础设施和建筑实行统一规划、综合配套、协调建设。房地产综合开发还要求在建设程序上严格遵循客观规律办事，按照立项论证、规划设计、征地拆迁、招标投标、基础设施、主体建筑、配套工程、竣工验收、使用管理等程序进行，做到各个建设环节紧密衔接、协调发展，从而实现以最小的投入获取最大效益。房地产综合开发是指在一定开发区域内对土地和房屋实行一体化开发的全过程。2019/8/314（2）开发的主体分①独资开发既有国有不同经济形式的企业独资开发，也有外商投资建设。②合资开发由数家企业合作，共同完成某个项目，常见的如以地联建、以地联营、以地换房及以土地入股等方式合作开发，或者共同投资开发。③个体开发主要是私人住宅建设，以满足家庭的居住需求，在小城镇尤为普遍。2019/8/315（3）开发的区域分：新区开发和旧区开发①新区开发•位置：一般处于城市的外围。•不适于开发商业中心、写字楼、餐饮及娱乐用房；适合建造高级住宅和公寓，高级住宅的入住者多为中高收入阶层，其消费层次和消费水平均比普通居民高。•征用的土地与旧城区开发相比，新城区的拆迁安置比较容易，拆迁安置补偿费要比旧城区低。•开发受周围环境制约少，城市规划条件限制也少；•存在的不利条件。征用农地所必须支付的费用也不断提高；没有现成的道路系统，建设费用需由开发商承担；绿地面积所占比例更高，开发商需为此支付较高的绿化费用；2019/8/316②旧城区旧城区开发好的获利前景吸引着众多的开发商优势：处城市中心，商业、文化活动的聚集地，在居民生活中有一定影响，特别是那些具有民族传统色彩的地方。好的获利前景吸引着众多的开发商：人口密集，人流量大，外来人员多来此购物。适合作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发项目用地；建成后出售或出租的价格水平较高，能够给投资经营者带来很大的级差收益。2019/8/317不足：旧城区土地开发费用高昂、环境污染严重、流动人口日益增加，城市中高收入家庭呈现出明显的居住郊区化趋势，使得开发商在旧城区建设居民住宅的难度越来越大。在旧城区的开发，开发商应认真考虑的因素：旧城区人口密集，建筑密度高。开发前期的拆迁、安置有很大的困难。旧城区的建筑物多是危旧房，其本身已基本没有使用价值。但是必须进行补偿。旧城区道路狭窄，交通条件较差，市政管线布置杂乱，容量小而难以满足开发新建的需要。2019/8/318二、房地产业的含义和产业归类1.房地产业的含义指从事房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。2．房地产业归类：房地产业属于第三产业第一产业：农、林、牧、渔业；第二产业：矿业、制造业、电力、燃气及水的生产和供应、建筑业；第三产业：其它（服务、金融业、信息、软件业、房地产业、公共设施管理业）3．房地产业的相关产业建筑业、住宅产业2019/8/3194.房地产业的特性①基础性②先导性：超前建设③带动性：房地产业可以带动56个相关产业的发展。④灵敏性⑤风险性⑥周期性⑦对金融业的依赖性5．我国房地产业的发展历程（1）起步时期（1978-1979年）（2）复苏时期（1979年-1989年）（3）膨胀－整顿时期（1990-1997年）（4）繁荣-膨胀-整顿时期（1998年-）2019/8/3206．房地产业的社会经济地位（1）房地产是国民经济的基础性产业（2）房地产是国民经济的先导性产业（3）房地产成为我国国民经济的支柱性产业（4）房地产与就业2019/8/321第三节房地产业的未来市场空间主要是未来房地产市场的主体住宅市场的发展空间加预测一、中国未来人口增长与城市化状况在《中国21世纪人口与发展》中，中国人口与发展的目标是：2019/8/322二、住宅的自然需求住宅自然需求指考虑到城市化发展和提高居住水平的影响，在扣除自然折旧的情况下，全国城镇需要增加的住宅数量。影响住宅自然需求的因素主要有三个：一是城市化水平；二是提高居住水平的速度；三是住宅自然增长率。1．城市化水平的提高与需求的增长根据表1—1的数据，可以得到与2000年相比城市化水平的提高引起未来50年住宅自然需求的增长(见表1--2)。2019/8/323表1－2与2000年相比城市水平的提高引起的住宅需求增长（单位：亿平方米）2019/8/3242.居住水平的提高与住宅需求的增长3.住宅自然折旧与需求的增长三、流动人口增长对住宅的需求拉动2019/8/325第四节房地产开发的基本程序一、项目决策阶段房地产开发项目的决策阶段工作质量直接关系到房地产开发工作的成功与失败。1．开发项目选定项目要围绕着市场确定。（1）根据房地产项目的初步设想状况（2）需对拟开发的目标物业进行特定的市场分析及预测。2019/8/3262．开发方案设计对目标客户的需求状况、购买行为、购买能力等方面进行详细的分析，按照分析的结论，结合项目自身资源条件，构思项目建方案。根据地块的建筑工程规划许可证的规定以及市场分析的指标，确定项目开发规模、总建筑面积、配套设施面积、绿化面积、车位数量等各项经济技术指标和开发建设周期。2019/8/3273．经济分析：主要分析成本和收益。经济分析：以动态分析为主，以静态分析为辅。主要进行：项目开发成本分析、现金流量分析，财务净现值、动态投资回收期、内部收益率等指标的测算，盈亏平衡分析、敏感性分析、风险决策分析等2019/8/3284．项目投资决策基础：市场分析、经济分析，在法律可行、市场可行、经济可行综合分析开发商所拥有的开发资源（开发能力、管理能力、融资能力等）资金因素是取舍一个项目的关键因素。多个项目的比较：市场机会评级、总投资、项目建设周期、建筑技术、销售周期、资金筹措、收益状况等因素、各种风险投资决策：最适合开发商的项目及适宜的开发方式提出项目开发计划（市场营销策略、技术计划、财务计划、管理计划）2019/8/329二、项目准备阶段项目准备阶段是指从申报项目立项开始，到具备开工条件前的工作阶段，重点包括以下几个环节：1．准备立项材料，申请立项；2．根据城市总体规划编制项目建设规划；3．申请建设用地(实施建设用地招标出让的城市，本环节主要是筹集土地资金参加土地竞标工作)；4．组织设计招标、委托项目设计；5．筹集开发建设资金；6．动迁、拆迁；7．办理相关通水、通电、通路、通讯、人防等手续，做到“七通一平”。房地产开发的主要准备：技术准备、资金准备、经营管理人才准备和土地准备等。2019/8/330三、项目工程管理阶段项目工程管理阶段，主要是指房地产开发项目的施工管理阶段。主要包括以下几个环节：1．组织施工招标，科学选择施工队伍；2．组织监理招标，认真选择监理单位；3．控制工程质量、施工进度、建设成本，妥善处理施工中的各项索赔，保证合同管理的科学性和有效性；4．组织竣工验收与资料归档工作。四、租售与物业管理阶段主要环节包括房产经营和物业管理两个主要阶段。2019/8/331五、房地产开发过程中的风险