房地产开发理论与实务

河南城建学院成人高等教育《建筑工程技术》专业（信阳）（专科）毕业论文题目：房地产开发理论与实务姓名：左林二〇一一年二月二十日房地产开发理论与实务摘要房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。本文从房地产开发的概述、房地产投资研究、房地产投资决策、房地产资金筹措与风险分析、住宅的建筑设计与规划设计等几个方面阐述了房地产开发理论和实务。关键词：房地产开发理论实务目录第一章概述1.1房地产开发的类型与特点……………………………………………………II1.2房地产开发程序………………………………………………………………II1.3房地产企业管理制度…………………………………………………………III1.4房地产开发法规和管理………………………………………………………III第二章房地产投资研究2.1房地产投资的概念及重要地位………………………………………………IV2.2房地产投资环境分析…………………………………………………………IV2.3房地产投资可行性分析中的成本及投资估算………………………………V第三章房地产投资决策3.1房地产投资决策的概念………………………………………………………VI3.2房地产投资决策过程…………………………………………………………VI3.3房地产投资的市场调查………………………………………………………VI3.4房地产投资决策目标…………………………………………………………VI3.5房地产投资可行方案…………………………………………………………VI3.6确立衡量房地产投资效益的标准……………………………………………VII3.7房地产投资方案评估及方案选择……………………………………………VII3.8实施房地产投资决策方案……………………………………………………VII3.9追踪调查方案实施保证目标的实现程度……………………………………VII第四章房地产资金筹措与风险分析4.1房地产项目投资费用的构成与估算…………………………………………IX4.2房地产项目经营税费…………………………………………………………IX4.3房地产开发资金筹措特征及模式……………………………………………X4.4房地产资金筹措渠道…………………………………………………………X4.5房地产资金筹措………………………………………………………………XI4.6房地产投资风险分析…………………………………………………………XI第五章住宅的建筑设计与规划设计5.1建筑设计与规划设计的概念………………………………………………XIV5.2居住区规划设计……………………………………………………………XIV引言房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。第1章概述1.1房地产开发的类型与特点房地产开发类型包括土地开发和房屋开发。土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。房地产开发的特点在于它与城市规划紧密相关，是城市建设规划的有机组成部分。为了确定城市的规模和发展方向实现城市的经济和社会发展目标，必须合理地制定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发，是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。1.2房地产开发程序房地产开发项目的主要程序分为三个步骤，第一，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。第三，房地产项目权属初始登记阶段，由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。开发商应提交材料：申请书、企业营业执照、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、房屋测绘成果、根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。1.3房地产企业管理制度房地产企业的管理制度包括三个层面：最高层面是指企业的基本管理制度，包括公司体制及公司治理结构、管理机制、薪酬制度、基本会计制度等；第二层面是企业的工作流程管理制度、规章等，包括行政事务、法律事务、财务、人力资源、采购、工程管理、销售、客户关系等方面的管理规章，可以形成文件的有100-150项；第三层面的管理制度主要包括岗位、部门和项目部(项目公司)内部使用的、没有纵向和横向工作接口关系的工作规程。一个企业的成功往往是制度的成功。如民营企业比传统的国有企业更具竞争力，二元结构、三元结构的股份制民营企业比一元结构的民营企业更具竞争力，具有完善的法人治理结构的股份制企业比“换汤不换药”的“股份制”企业更具竞争力，职能设计合理、职责清晰、工作接口关系明确的组织机构设计比经常推诿、扯皮、内耗的企业更具竞争力，有健全的管理制度且制度适宜的企业比虽然建立了一堆制度(如管理制度汇编、ISO9000质量管理体系文件)、但制度不适宜、执行不力的企业更具竞争力。房地产企业要提升竞争力，必须建立一套全面、适宜的管理制度，并确保各项制度的有效施行。1.4房地产开发法规和管理房地产开发所涉及到的法律法规是相当广，而且结构层次多，如建筑职业注册条例办法、建筑行业各类资质管理办法、规划法、绿化条例及各类线管理办法、招标投标的规定、有关勘察设计的规定、有关工程监理的规定、涉及到施工领域的法规、有关造价的法规、有关销售方面的法规、有关环保方面的法规、有关节能方面的法规、涉及土地方面的法规、标准化规定、诉讼、复议、物业、合同示范文本（房地产行业）、最高人民法院有关问题解释、涉及房地产的税收法律、房地产行业涉及到的其他法律，以及部分施工导则。房地产开发同时还涉及诸多的政府相关职能部门，如国土、规划、消防、房管等部门的管理。第2章房地产投资研究2.1房地产投资的概念及重要地位所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。一般我们一些小型个人的投资无非是期望可观的投资收益，这样来获得更多的资本，所以我们更看重升值的空间和发展的潜力。对于投资房地产，首先要分析市场，一个没有发展潜力的市场，或者一个饱和了的市场，是没有投资的意义的。高投入无非就是想换来高回报，所以说对市场的考察和分析一定要全面而且严谨。比如现在说重庆的发展前景比较广阔，就是因为整个重庆的定位，它的五大定位：我国重要的中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽。加上两江新区的设立，让重庆有着更多的发展机遇。而重庆的协信公馆，就抓住了这些机遇。一般而言，CBD的配套居住区，最好是在CBD核心周边三公里范围内，即车行不超过5分钟。由此划出的一个圆圈，就是CBD配套居住区的黄金圆。如果我们将解放碑和江北嘴两大CBD的黄金圆放置在地图上可以看到，协信公馆正是两个圆的重合部分。作为发展中的城市，这样的楼盘应该还不算太不能接受，但是当城市整体发展起来之后，我相信大家都明白，协信公馆的价格就不是现在这个价格可以买到的了。加上协信公馆如此这般中西文化交融的经典建筑，既有中式楼宇的古朴，又有西洋公馆的气派，更成为众多楼盘中的佼佼者，凸显出来。所以说投资房地产，就应该有这样的分析能力和眼光，买贵的，不一定会不升值，好的就是好的，在哪里它都是无法比拟的！2.2房地产投资环境分析一般所说的投资环境是指直接投资的环境。直接投资是指一个经济体系内的某居民投资购买或设立在另一经济体系内的企业，兼并对该企业有持久利益或在管理方面具有相当程度的影响力和控制权；投资决策包括宏观和微观两个层次，其中微观投资决策是单个投资者或单个投资项目的决策，其基本问题是如何使单个投资者或单个项目在投资额一定的条件下，获得最大的投资收益。这就需要着重社会消费水平结构、产品物价和市场利息率等因素对投资者个人或单个项目的影响和制约，即投资环境，它具有系统性、区域性和动态性的基本特点。房地产投资环境分析包括房地产行业市场运行状况、发展现状、行业技术特点、产品供需结构、价格变化、销售渠道价格管理、行业标杆企业并重点分析了企业的前景与风险、以及上下游现状对房地产的影响；已经全球房地产行业发展现状与经济环境并对国内外行业现状进行对比，预测房地产行业在大环境中的发展前景以及潜在机会。并以市场竞争为基础深入分析了房地产行业投资风险、投资环境、投资壁垒、投资收益、投资策略、营销策略、经营管理和竞争战略以使更多未进入和已进入的企业把握投资机会及投资价值。房地产投资环境分析对投资风险的建议与策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据。2.3房地产投资可行性分析中的成本及投资估算房地产的特殊的投资特性决定了项目投资前的可行性研究有极其重要的作用,而其中的成本及投资估算是可行性研究结论中很重要的一部分.房地产业作为国民经济的支柱产业,是国家宏观经济发展的晴雨表.特别是住宅产业作为新的经济增长点,给房地产业带来了新的发展机遇.面对新的发展机遇,必须注意规范运作.由于房地产本身所具有的物理及经济特性,房地产投资表现出区别于其他投资的固有特性,如:不可移动性、开发周期长、投资额大等等.一个房地产项目的开发少则数月,多则数年甚至十数年,投资额少则数十万,高则数千万,甚至数亿元,而投资回收期又远远长于一般商品经营.基于这样的特殊投资性,房地产开发商很重视投资前期的可行性研究工作,不惜时间和精力,进行投资前的经济分析与方案比较,使失误的可能性降到最低程度.对于房地产项目投资前的可行性分析,其结论对项目投资成败关系极大.通常其结论部分至少应该由以下4部分组成:成本及投资估算、经济效果预测、资金筹措方案及现金流量分析、经济效益分析作为其中有举足轻重作用的一部分,当属成本及投资估算.第3章房地产投资决策3.1房地产投资决策的概念房地产投资决策对房地产业和房地产市场的完善和发展具有十分重要的意义。房地产由于其空间的固定性特征，一旦决策完成付诸实施，将很难随意移动和变更。另外，房地产投资建设周期长、占用资金量大，一旦开工建设就不能中断，要力求缩短工期，在最佳时机投入市场。房地产投资还关系着人民的基本需要和生活质量的提高，又关系着经济发展和城市建设，它