房地产开发的程序与管理

第六章房地产开发的程序与管理第一节房地产开发的程序一、概述(一)房地产开发的含义房地产开发是指房地产开发企业按照城市规划和社会经济发展的要求，在依法取得使用权的土地上，对房屋等建筑物和构筑物进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益的综合性生产经营活动。广义上的房地产开发跨越生产和流通两个领域，其活动内容包括规划设计、征地拆迁、土地开发、各类房屋建造、工程验收、经营销售、交付使用、售后管理和维修服务等。狭义上的房地产开发仅包括房地产产品的物质生产过程。本章所论述的是狭义上的房地产开发。(二)房地产开发的特征1.综合性这是房地产开发最本质的特征。2.长期性3、地城性4、风险性(三)房地产开发的形式1、按开发区域的性质划分根据被开发区域的性质可以将房地产开发分为新区开发和旧区再开发两种形式。新区开发主要是通过对城市郊区的农地和荒地的改造，使之变成建设用地，并进行一系列的房屋、道路、公用设施等方面的建设和铺装，使之变成新的城区及房地产产品。旧区再开发也称为旧区改造，主要是对建成区某些区段的建筑和各项配套设施进行拆迁改造或重新建设，具有改变或扩大原有建筑地段的使用性质和功能的特点。目前，旧区改造已成为许多大中城市房地产开发的主要形式。2、按开发的对象划分根据房地产开发的对象可以划分为土地开发，房屋开发和综合开发三种形式。土地开发是指土地开发企业在获得土地使用权以后，对土地进行平整和基础设施建设，使之达到一定的建设利用条件，然后通过协议、招标或拍卖的方式，将其转让给其他房地产开发企业进行房屋建设的一种开发形式。房屋开发是指房地产开发企业以一定的方式获得地块的使用权后，按照规划要求，建造各类房地产商品，如住宅、办公楼、商业用房、工业厂房、娱乐用房等，并以出售或出租手段将这些房地产商品推人市场的一种开发形式。综合开发是指将土地、房屋和有关的市政、公建配套设施结合起来进行建设的开发形式，项目从投资决策、土地使用权的获取、前期工作，直到施工建设、竣工验收等全过程都由一个开发企业统一负责。这种开发方式也是目前我国绝大多数房地产开发企业采取的一种开发方式。3、按开发的规模划分根据房地产开发的规模可以划分为单项开发和成片开发。单项开发规模小、占地少、功能比较单一，这种项目开发投资较少，建设周期较短，往往表现为分散建设的一些单项工程或单位工程；成片开发规模较大、占地多、功能比较齐全，无论是在新区开发还是旧区改造中都表现为成街成片地建造多个工程项目，是一种投资额高、建设周期长的综合性开发。二、房地产开发的程序房地产开发的程序通常可分为投资项目选择与决策分析、前期工作、项目建设和房屋租售四个环节。当然，具体项目的开发程序并不一定按部就班地进行，某些环节可以发生交叉，如在项目建设前或建设中就预售或预租给投资者或使用者。（一）项目选择与决策分析主要目的是决定投资开发的对象。通过房地产市场研究寻找投资开发的机会，通过项目建议书初步论证开发项目的可行性，通过可行性研究来最终做出是否投资开发的决策。（二）前期工作主要目的是为开工建设做好准备。通过征地、拆迁，办理用地手续，落实建设场地问题，通过工程勘察、规划、设计得到一个满足城市规划要求的项目实施蓝图，通过全面的准备工作为项目的开工建设创造必要条件等。（三）项目建设主要目的是按期、按质、按量、节约、安全地完成房地产开发项目的施工建设。通过招投标方式落实施工单位，通过落实监理方式和监理单位实现工程建设的有效管理，通过竣工验收全面检验工程建设质量并结清与有关单位的权利与义务关系等。（四）房屋租售主要目的是找到客户，以尽快回收投资，实现利润。通过经营方式的选择确定是出租还是出售，通过评估促销工具确定采用哪些推销方法，通过确定租金或出售价格来做到租售时的心中有数，通过开展丰富多彩的促销活动来实现房地产开发项目的价值。三、房地产开发过程的主要参与者(一)房地产开发企业(二)建筑承包商房地产开发最终是为社会生产出一批合格的建筑产品，建筑承包商是开发过程的重要参与者，投有建筑承包商的参与，诸多的工程计划将无法付诸实施。建筑承包商按照合同的要求，组织人员、设备、技术进行施工，是建筑产品质量的直接负责人。根据建设部颁布的自2001年7月1日起实施的《建筑业企业资质管理规定》，将建筑业企业分为施工总承包企业、专业承包企业和劳务分包企业三类。按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将施工总承包企业资质等级分为一、二级；专业承包企业资质等级分为一至四级。获得施工总承包资质的企业，可以对工程实行施工总承包或者对主体工程实行施工承包。承担施工总承包的企业可以对所承接的工程全部自行施工，也可以将非主体工程或者劳务作业分包给具有相应专业承包资质或者劳务分包资质的其他建筑业企业。获得专业承包资质的企业，可以承接施工总承包企业分包的专业工程或者建设单位按照规定发包的专业工程。专业承包企业可以对所承接的工程全部自行施工，也可以将劳务作业分包给具有相宜劳务分包资质的劳务分包企业。获得劳务分包资质的企业，可以承接施工总承包企业或者专业承包企业分包的劳务作业。(三)政府有关部门政府部门主要是以房地产开发活动的行政管理者身份来参与其中的，开发活动中的不少环节需要经过政府有关部门的审批许可和协调，如审批发放建设用地许可证，审批规划设计方案，发放施工许可证，协调市政、公建配套计划等等，因此，政府部门是以法规、政策、经济手段对开发活动进行管理与控制的。政府部门有时也可以开发商的身份，进行安居房的建设、基础设施及其他一些公益项目的建设。其主要目的是改善人民的居住条件，提高环境质量，满足公众的整体需求。某些重大项目也可由政府部门作为开发及投资主体组织进行。(四)金融机构房地产开发需要巨额的投资，向金融机构申请贷款是开发商筹资的最主要的渠道，因此金融机构在房地产开发中是以最主要的资金提供者的身份来参与其中的。(五)房地产中介机构房地产咨询机构是以房地产知识和技术为基础，通过对特定信息进行加工来为开发商解决开发建设过程中各种技术问题。房地产价格评估机构是按照商品经济的一般规律，分析影响房地产价值的各种因素，科学地以货币形态反映房地产商品的价值。房地产经纪机构是为房地产买卖、交换、租赁、换房等提供信息及信托劳务等中介服务。一、项目选择与决策分析阶段的影响因素（一）政治因素（二）经济因素（三）社会因素二、前期工作阶段的影响因素（一）城市规划城市规划分为总体规划和详细规划。对房地产开发影响最大的是控制性详细规划。控制性详细规划往往对建设地块的开发顺序、用途、容积率、建筑密度、建筑高度、设计方案、建筑风格等作了详细的规定，从而决定了未来城市各区位房地产开发价值和效益。第二节影响房地产开发的因素（二）土地政策土地供应政策是通过编制土地供应计划来实施的。土地供应计划的内容包括：年度土地开发的面积、地点，修建的市政工程及所需经费，出让土地的面积、地点，上盖建筑物的性质、建筑面积及所需的建造经费，预计的地价款收入等；土地价格政策对房地产开发的影响主要是指政府通过调控地价来影响房地产开发的成本，从而影响房地产开发的经济效益。土地税收政策对房地产开发的影响是指政府通过制定税赋差别和优惠政策来调整房地产开发方向、抑制市场投机和规范交易行为。（三）设计水平房地产开发项目能否做到布局合理、景观协调、结构先进、造型新颖、设备完善、功能齐全、质量优良、造价低廉，在很大程度上取决于设计水平。（四）土地开发期土地开发期的长短直接影响房地产开发的进度。三、项目建设阶段的影响因素（一）施工进度施工工期一般能够按照合同的要求实施，但由于某些特殊因素的影响，也可能会使施工工期延长。施工工期延长，开发商一方面要承担更多的贷款利息，另一方面也会延误恰当的销售时机。2.建筑材料价格和人工费用当建筑工程开工后，由于建筑材料价格和人工费用发生变化，而导致建造成本改变。这种改变对开发商是否有影响，要看承包合同的形式如何。如果承包合同是一种固定总价合同，则建造成本的改变由承包商负担，对开发商基本无影响。否则，开发商要承担项目建设阶段由于建筑材料价格和人工费用上涨所引起的建造成本增加额。3.施工质量房地产开发项目的施工质量直接影响到最终产品—房地产的质量，从而影响房地产的销售和使用。开发商要监督施工单位严格按照工程设计图纸和施工技术标准施工，选用合格的建筑材料、建筑构配件和设备，保证良好的施工质量。四、租售阶段的影响因素（一）租售期租售期的长短与宏观的社会经济状况、市场供求状况等有直接关系。租售期延长会使得购置土地及建筑工程所占用的资金承担更多的利息，进而增加整个开发项目的财务费用。（二）租售价格租金收入或销售收入构成了房地产开发项目的主要现金流入，租售价格的提高可能会导致租售率降低，从而影响项目的总收益。（三）租售率租售率是指已经出售或出租的面积占可出售或出租总面积的比例。提高租售率可增加项目的收益，减少项目的运营费用，从而提高房地产开发的经济效益。一、概述可行性研究是对建设项目在投资决策前进行技术经济论证的一门综合学科。房地产开发项目的可行性研究是指在投资决策前对拟开发项目相关的社会、经济和技术等各方面情况进行深入细致的调查研究，对各种可能的方案进行科学评价的基础上，综合研究拟开发项目的建设必要性、技术上的可能性、经济上的合理性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资。主要任务是研究拟开发项目在技术上是否先进、适用、可靠，在经济上是否合理，在财务上是否赢利。第三节房地产开发项目的可行性研究根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资的盲目性和风险性，提高经济效益、社会效益和环境效益。(一)可行性研究的作用1.为投资决策提供依据2.为筹集开发资金提供依据3.为签订协议和合同提供依据4.为编制规划设计提供依据。(二)可行性研究的内容1、房地产开发项目的必要性2、房地产开发项目实施的可能性3、房地产开发项目的技术经济分析(三)可行性研究的步骤可行性研究一般按如下步骤进行：1、接受委托2、调查研究调查主要从五个方面进行：一是市场需求调查；二是市场供给调查；三是资源调查；四是建设地点及所处地段条件的调查；五是金融市场资金供求状况、利率和资金来源的调查等等。3、方案选择和优化4、财务评价和国民经济评价5、编制可行性研究报告二、房地产开发项目的财务评价(一)财务评价的含义房地产开发项目的财务评价是指根据国家现行财税制度和价格体系，在科学估算项目的成本和收入基础上，通过计算一系列评价指标来评价项目的赢利能力、清偿能力以及外汇平衡能力，并据此判断项目的财务可行性和经济合理性，为投资决策提供依据。财务评价是可行性研究的核心内容。(二)财务评价的程序1、分析和估算开发项目的财务数据2、编制财务基本报表财务基本报表是根据财务数据填列的，是计算反映项目赢利能力、清偿能力的技术经济指标的基础。财务基本报表包括现金流量表、资产负债表、利润表、借款还本付息表等。3、计算财务评价指标财务评价指标主要有财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、成本利润率等。通过分析这些指标的计算结果，来评价项目的经济可行性，为项目投资决策提供可靠的依据。(三)项目投资与收入估算一般来说，房地产开发项目成本及费用包括以下几个部分：1.土地费用土地费用是指为取得项目用地而发生的费用，主要包括以下几个方面：(1)土地使用权出让金及征地费等。获取土地使用权的方式不同，所发生的费用也就不一样。土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。(2)基础设施配套费用。基础设施配套费是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。有时该项费用还包括非营业性的配套设施如居委会、派出所、幼儿园、中小学、公共厕所等的建设费的分摊，统称