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1第一章房地产投资与投资风险投资是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。投资分类：1）短期投资和长期投资（一年以上的投资）2）直接投资和间接投资（按投资人是否直接控制其投资资金分）3）按投资对象形式不同分金融投资和实物投资（金融投资以最终获得金融资产为目的，实物投资通过投资直接实现社会累积）4）按投资的经济用途分生产性投资和非生产性投资（生产性投资通过循环和周转不仅能收回投资还能实现投资的增值和积累，非生产性投资是指投入到非生产领域形成各类非生产性资产的投资）投资的特性：1）投资是一种经济行为2）投资具有时间性3）投资的目的是获取收益4）投资具有风险性。投资的作用：1）投资是一个国家经济增长的推动力（增加投资可以为经济发展提供必要的要素和动力，投资是国民经济持续健康发展的关键）2）投资与企业发展密切相关3）投资可以促进人民生活水平的提高4）投资有利于国家社会的稳定和国际交往。房地产投资：指经济主体以获得未来房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定量的资金或实物，直接或间接的从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。房地产投资的分类：1）按投资主体划分，政府投资。非盈利机构投资、企业投资和个人投资。前两者更注重社会和环境效益，后两者更注重经济效益2）按经济活动类型划分，土地开发投资、房地产开发投资、房地产经营投资。3）按物业类型划分，居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。居住物业投资主要表现为开发投资，是市场上最具有投资潜力、投资风险也相对较小的投资。商业物业也称经营性物业、收益型物业或投资性物业。商业物业投资收益主要来自物业出租经营收入和物业资产增值。商业物业投资的开发—出售模式将要被开发—持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式代替。工业物业投资既有开发—出售市场，也有开发—持有出租经营市场。酒店与休闲娱乐设施投资严格说属于商业物业投资。特殊物业投资是指物业空间内的经营活动需得到政府的特殊许可的房地产，属于长期投资。房地产投资的特性：1）区位选择异常重要性（由房地产的不可移动性决定）2）适用于进行长期投资（由房地产寿命周期长决定）3）需要适时的更新改造投资（由房地产寿命周期长决定）4）易产生资本价值风险即投资价值的不确定性（有房地产的异质性决定）5）变现性差（由房地产的弱流动性决定）6）易受政策影响（由房地产的不可移动性决定）7）依赖专业管理8）存在效益外溢和转移即相互影响性由房地产的不可移动性决定）房地产的投资形式：1）房地产直接投资：房地产开发投资和房地产置业投资。房地产开发投资是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动即经过规划设计和工程建设等过程，简称可以满足人们某种需要的房地产产品然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者以收回投资获取开发利润。房地产开发投资属中短期投资。房地产置业投资是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产以获得房地产的所有权或使用权的投资。目的一是满足自身生活居住或生产经营的需要，二是出租获取收益。2）房地产间接投资，主要指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，不需要直接参与房地产的开发经营工作。分为投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金（REITs）（收益相对稳定、易变现，有权益型、抵押型和混合型三种形式）、购买住房抵押支持证券。房地产投资的利弊：1）利：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持（金融机构通常认为以房地产作为抵押物是保证其资金按期安全收回贷款的最有效方式）、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级2）弊：投资数额巨大、投资回收期长、需要专门的知识和经验。房地产投资的风险是指未获得预期收益可能性的大小。风险涉及变动性和可能性，而变动性又常常以标准差表示，用来描述分散的各种可能收益与收益期望值的偏离程度。一般说来，标准差越小，各种可能的收益分布就越集中，投资风险就越小。还可以用标准差与期望值之比来表示，比值越大风险越大。相较于风险收益，风险损失更为理性的投资者所重视。常常用定性的方法估计未来投资收益。对不确定性的决策方法是1）小中取大法（悲观）2）大中取大法（乐观）3）最大最小后悔值法。风险分析的目的：1）预期收益是多少，出现的可能性是多大22）相对于预期收益，产生损失或超过目标收益的可能性是多大3）预期收益的变动性和离散性如何。房地产投资的风险主要体现在：1）投入资金的安全性2）期望收益的可靠性3）投资项目的变现性4）资产管理的复杂性。房地产投资的系统风险又成为不可分割风险或市场风险，即个别投资风险中无法再投资组合中内部被分散，抵消的那部分风险。房地产投资首先面临系统风险。房地产投资的系统风险主要有：1）通货膨胀风险，也称购买力风险是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就会面临购买力风险2）市场供求风险，房地产市场投资的强度取决于潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计3）周期风险，是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险4）变现风险，是指急于将商品兑换成现金时由于折价而导致资金损失的风险5）利率风险，利率调升，房地产实际价值会减损会导致投资者还贷困难会减少需求量6）政策风险，有关房地产的政策引起的7）政治风险，由于房地产具有不可移动性决定，是房地产投资系统风险中最严重危害最大的一种风险8）或然损失风险是指火灾风灾等偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。房地产投资的个别风险主要有：1）收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险2）未来运营费用的风险是指物业运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险3）资本价值的风险很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平4）机会成本的风险又称比较风险是指投资者投资后失去投资其他的机会和相应的可能收益而带来的风险5）时间风险是投资中与时间和时机选择相关的风险6）持有期风险，一般说来持有期越长，遇到的不确定性因素越多。风险对房地产投资的影响：一是令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标收益水平。投资者的投资决策主要取决于对未来收益的预期。二是使投资者尽可能规避、控制和转移风险。投资组合：第二章房地产市场与市场运行房地产市场是指潜在的房地产买者和卖者以及房地产交易活动。房地产市场由房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成。房地产市场运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。房地产市场运行环境及其影响因素房地产市场运行环境主要影响因素社会环境人口数量和结构、家庭结构及其变化、家庭生命周期、传统观念以及消费心理、社会福利、社区和城市发展形态等政治环境政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府及公众对待外资的态度等经济环境经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收入及其分布、支付能力与物价水平、利率及通货膨胀率等金融环境是指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源。宏观的金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等法律制度环境土地制度、产权制度、税收制度、住房制度、交易制度、城市发展政策等技术环境建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步、信息技术和节能减排技术可持续发展技术和发展的应用等资源环境是指影响房地产市场的土地、能源、环境和生态等自然资源条件国际环境经济全球化和国际资本流动影响房地产市场转变的社会经济力量：1）金融业的发展2）信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善3）生产和工作方式的转变4）人文环境的变化5）自然环境的变化6）政治制度的变迁。房3地产市场的参与者主要由市场的交易双方和为其提供支持服务的人员或机构组成。包括：1）土地所有者或当前土地使用者2）开发商3）政府及政府机构4）金融机构5）建筑承包商6）专业顾问，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师或经济师、房地产估价师及房地产经纪人、律师7）消费者或买家。房地产市场结构是指房地产市场中各种要素之间的内在联系及其特征。市场可是划分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场结构类型。房地产市场是垄断竞争市场。房地产市场的结构关系：1）总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察供给和需求之间的总量差距。2）区域结构：分析全国不同地区之间房地产市场发育情况的差异和特点，考察不同区域或城市之间房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。3）产品结构：从经济发展阶段出发，考察不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次的产品之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品布局的合理程度。4）供求结构：针对某一物业类型分析其市场内部不同档次物业的供求关系。5）投资结构：分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。6）租买结构：租住和购买自住空间的比例关系。房地产市场细分：1）按地域范围细分，是房地产市场划分的主要方式，最常见是按照城市划分。2）按房地产用途细分3）按增量存量细分：通常划分为三级市场。通常划分按增量存量细分一级市场土地使用权出让市场一级土地市场土地使用权出让市场二级市场土地出让、新建商品房租售市场二级土地市场土地转让市场一级房屋市场增量或一手房市场三级市场存量房地产交易市场二级房屋市场存量或二手房市场4）按交易方式细分：新建成的有租赁销售抵押，面向存量有租赁转让抵押和保险等5）按目标市场细分。以上五种相互独立但也可以叠加得到更细致的子市场。房地产市场指标：1）供给指标：新竣工量NCt，是指报告期内新竣工房屋的数量单位为建筑面积或套数，我国新竣工量的统计指标是竣工面积。灭失量δt，房屋存量在报告期末灭失掉的部分。存量：St，报告期末已占用和空置的物业空间总量单位为建筑面积或套数。空置量：VCt，报告期末房屋存量中未被占用的部分，不包括报告期末已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套设施、房地产公司自用以及周转房等不可销售或出租的房屋建筑面积。空置率：VRt，是报告期末空置房屋占房屋存量的比例，VRt=VCt/St。可供租售量：HSRt，是指报告期期末可供销售或出租的房屋数量。可供租售量=上期可供租售数量－上期吸纳量+报告期新竣工量。房屋施工面积：BUCt，是指报告期期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积、上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积以及上期停建在报告期内恢复施工的房屋面积。房屋新开工面积：CSt，报告期内新开工建设的房屋面积。房屋的开工日期应以房屋正式开始破土刨槽的日期为准。平均建设周期：CPt，是指某种类性房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占的时间长度。平均建设周期=房地产施工面积/新竣工面积。竣工房屋价值：VBCt，报告期内竣工的房屋本身的建造价值。一般按工程施工结算价格计算。2）需求指标：国内生产总值GDP，是按市场价格计算一个国家或地区所有常住单位在一定时期内生产活动的最终结果。有三种表现形态：价值形态、收入形态和产品形态。三种计算方法：生产法、收入法、支出法。人口数量：是指一定时点一定范围内有生命的所有个人总和，包括户籍人口、常住人口和现有人口。城市家庭人口规模：是指居住在一起经济上合在一起共同生活的家庭人员数量。就业人员数量：是指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量，包括在职职工、再就业离退休人员、私营业主、个体户主、私营或个体就业人员、乡镇企业就业人员、农村就业人员、其他就业人员（民办教师、宗教职业者、现役军人等）。就业分布：指按产业或职业分类的就业人员分布状况。城镇登记失业率：城镇登记失业人员/（城镇单位就业人员+城镇单位中的不在岗职工+城镇私营业主+个体户住+城镇私营企业和个体就业人员+城镇登记失业人员）城市家庭可支配收入：家庭总收入扣除缴纳的所得税、个人交纳的社会4保障费以及记账补贴后的收入。城市家庭总支出：是指除借贷以外的全部家庭支出。房屋空间使用数量：是指按使用者