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第九章本章历年考题精析（一）单项选择题1、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（D）。（2007年试题）A.分离B.独立C.独立D.融合2、商业银行发放的商用房地产抵押贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是(A)。（2007年试题）A.商用房地产风险更高B.商用房地产的收益更高C.商用房地产的价值更高D.商用房地产的增值潜力更大3、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（C）。（2007年试题)A.租金收入B.土地出让收入C.长期抵押贷款D.净经营收入4、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（Ｄ）。(2007年试题）A.操作风险B.法律风险C.信用风险D.管理风险5、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（Ｄ）风险。（2006年试题）A.信用B.管理C.法律D.操作6、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（Ｂ）资金。（2006年试题）A.政府政策性B.资产变现C.企业入股D.个人入股范围7、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资（Ｃ）的自有资金或股本金。（2002年试题）A.15%B.20%C.35％D.40％8、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（D）。（2002年试题）A．10%B.20%C.50%D.200%9、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（C）。（2002年试题）A.60%B.70%C.80%D.90%10、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为（C)。（2003年试题）A12%B13.4C80%D125%11、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（）年。（2003年试题）A50%B15C20D3012、当贷款综合风险度超过（B）时，为高风险贷款。（2003年试题）A50%B60%C80%D90%13、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（B）。（2004年试题）A土地购置贷款B土地储备贷款C土地开发贷款D建设贷款14、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是（A）。（2004年试题）A企业信用等级越高，信用等级系数值越高B贷款期限越长，期限系数值越大C项目风险越大，风险等级系数值越大D用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低15、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的（B）风险。（2005年试题）A市场B财务C政策D经营16、在测算资本金融资成本时，其资本占用费是按（D）计算的。（2005年试题）A综合利率B贷款利率C折现率D机会成本（二）多项选择题1、在下列费用中，属于债务融资成本的有（ABCD）。（2007年试题）A承诺费B手续费C担保费D利息E税费2、下列属于房地产企业的融资方式中，属于债务融资方式的有（ABCE）。（2006年试题）A发行企业债券B向银行借入信用贷款C房地产开发贷款D在公开市场上发行股票E土地储备贷款3、个人住房贷款的类型有（ABC）。（2001年试题）A.政策性抵押贷款B.商业性抵押贷款C.A与B组合抵押贷款D个人信用贷款4、影响金融机构对房地产企业资信等级进行评价的主要指标有（ABCD）。（2001年试题）A资金实力B企业信誉C企业偿债能力D企业获利能力5、房地产贷款担保的形式有（ＡＣＤ）。（2001年试题）A保证B保险C质押D抵押6、金融机构在进行资金融通时，通常考虑资金的（BCD）。（2001年试题）A保证性B安全性C盈利性D流动性7、按贷款的用途，房地产开发贷款可以划分为（ACE）。（有修改）（2002年试题）A土地购置贷款B流动资金贷款C土地开发贷款D房地产经营贷款D建设贷款8、按照融通资金承担风险和获得报酬的方式不同，可以将资金融通划分为（CD）。（2002年试题）A直接融资B间接融资C权益融资D债务融资E安全融资9、某笔房地产开发贷款的综合风险度与（BDE）直接相关。（2002年试题）A贷款额B企业信用等级C自有资金数量D项目风险等级E贷款期限10、金融机构在融出资金时，要遵循（ABD）原则。（2003年试题）A流动性B安全性C偿还性D盈利性E地域性11、金融机构进行项目贷款审查时，要进行（ABCD）工作。（2003年试题）A客户评价B项目评估C担保方式评价D贷款综合评价E环境评价12、债务融资的资金融出方所获得的报酬有（BC）。（2004年试题）A项目投资形式的可分配利润B协议中所规定的贷款利息C协议中规定的有关费用D租售收益E股息13、新设项目法人融资形式的特点有（ABC）。（2005年试题）A项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B新设项目法人承担相应的融资责任和风险C从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力D拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产（三）判断题1、商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担保向金融机构申请的贷款。（×）（2007年试题）2、债务融资的资金供给方与投资方共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。（×）（2006年试题）3、对已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以有条件地进行预售。（√）（2002年试题）4、在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款率越高，则贷款人获得的贷款金额越多。（√）（有修改）（2003年试题）5、个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险只来自于申请贷款的购房者。（×）（2004年试题）6、虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。（√）（2004年试题）7、个人住房抵押贷款不属于购房者的消费性贷款。（×）（2005年试题）8、房地产企业债券可以按照约定转换为企业的普通股。（√）（2005年试题）四、强化训练题库（一）单项选择题1、由于房地产权益投资风险较高，（C）和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益投资。A.建设银行B..工商银行C.商业银行D.农业银行2、在房地产开发贷款中，（B）通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。A.土地购置贷款B.土地开发贷款C.建设贷款D.土地储备贷款3、我国央行目前规定，（C）不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。A.建设银行B.工商银行C.商业银行D.农业银行4、（D）实行专款专用、封闭管理、储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。A.土地购置贷款B.土地开发C.建设贷款D.土地储备贷款5、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（C）。A.租金收入B.土地出让收入C.长期抵押贷款D.净经营收入6、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（A）。A.商用房地产风险更高B.商用房地产的收益更高C.商用房地产的价值更高D.商用房地产的增值潜力更大7、（A）的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会直接转移给债券的投资者。A.抵押贷款直付债券B.抵押贷款传递债券C.抵押贷款支持债券D.抵押贷款担保债务8、关于商用房地产抵押贷款，下列说法不正确的是（A）。A.贷款价值比率（抵借比）通常不超过50%B.贷款期限最长不超过10年C.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款D.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放9、房地产投资信托基金可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs，是以（B）分类的。A.按其投资业务B.信托性质的不同C.收益形式D.来源构成10、关于房地产投资信托基金的特征，说法不正确的是（C）。A.流动性好B.市场价值稳定C.现金回报较低D.有效分散投资风险11、由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（B）。A.40%~50%B.50%~60%C.60%~70%D.70%~80%12、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（C）。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%13、REITs按其（C）不同，可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。A.权益类型B.抵押方式C.投资业务D.信托性质14、下列风险不属于房地产开发贷款的风险的是（C）。A.政策风险B.市场风险C.变现风险D.财务风险15、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（D）风险。A.信用B.管理C.法律D.操作16、以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不超过（B）年。A.1B.2C.3D.517、房地产开发项目所需的大部分资金是以（A）的方式筹集的。A.债务融资B.在建房地产抵押贷款C.权益融资D.建设贷款18、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（D）。A.分离B.独立C.对立D.融合19、关于融资成本，下列说法不正确的是（D）。A．融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B．融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C．融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本D．资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费20、关于债务融资，下列说法不正确的是（B）。A．信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道B．债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷C．企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年D．利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”21、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（B）。A．操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险22、房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以（C）为核心。A.资金B.金融机构C.房地产项目D.利率高低23、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。通常情况下，（D）资信等级的企业才能获得银行贷款。A．AA级及以上B.A级以上C.BB级以上D.BBB级及以上24、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是（B）。A.贷款的担保不能取代借款人的信用状况,仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障B.保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的C.抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保D.贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保25、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过（B）的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A.50%B.60%C.70%D.80%26、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是（A）。A.18%B.25%C.30%D.50%27、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（B）资金。A.政府政策性B.资产变现C.企业入股D.个人入股范围（二）多项选择题1、房地产权益融资的方式有（ABE）。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵