房地产开发经营概述

房地产开发经营概述§1房地产及房地产业一、房地产1.定义房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的附着物（配套设施、设备等住区环境）。2.房地产的特点房地不可分割性、不可移动性（地理位置的固定性）、市场区域性明显、社会经济位置的可变性、保值增值性、生产使用周期的长期性、差异性、土地资源的稀缺性、消费与投资双重性、使用的社会性。二、房地产业房地产业是指从事房地产开发建设、经营管理和修缮服务等业务活动的部门经济行业。其经济运行过程分为生产过程、流通过程、分配过程、消费过程四个过程。房地产业可细分为：房地产业的特征：1.基础性2.先导性3.关联性4.地域性5.周期性6.高回报、高风险性7.对金融业的依赖性三、房地产商品的种类1.土地商品的种类生地：未经开发熟地：经“七通一平”（给水、排水、供电、交通、通讯、燃气、热气、场地平整）2.房屋商品的种类房地产投资开发业物业管理业房地产中介服务业房地产咨询业房地产价格评估业房地产经纪业房地产业按层数划分低层多层高层按承重结构划分混合结构住宅（砖混结构、砖木结构、砌块结构、钢混结构）大模板结构住宅大板结构住宅框架轻板结构住宅简易结构住宅按用途划分工业厂房普通住宅公寓别墅写字商业楼楼商住楼商务楼综合楼按性质划分公房二手房解困房集资房安居房经济适用房微利房商品房廉租房§2我国房地产业发展历程我国房地产发展历程示意图：316.3462.3254.7435.8642.8838.5515.0427.8956.4140.9183.19138.82146.47186.18184.85050100150200250300350198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999（一）改革前各阶段划分(80年代以前)1.建国初(49~55年)2.56年~65年3.文革时期（二）讨论与试点阶段（80年代）1.讨论：房地产的商品性2.试点（三）泡沫阶段（92~93年）1.特征：房地产火爆（炒楼花热、开发热）2.炒楼花的外界条件：有促使房地产急剧升值的某种原因（市场、政治等）3.炒楼花的特征：买空卖空，快速交易，似“击鼓传花”游戏。4.后果：房地产价格飞涨，通货膨胀，圈地运动（四）调控阶段（93~95年）土地：严格控制用地资金：紧缩银根（五）恢复阶段（95～98年）1.政府、开发商理性地进入有序市场2.消费者逐渐成熟①消费观念基本确立②消费要求逐步提高（现代居住环境的标准：安全、健康、私密性、开放性、方便性、自然回归性。）③购买力显著提高（六）、住房商品化的新起点（98年）刺激住房消费的政策要点：按设计特点划分内廊式住宅外廊式住宅退台式住宅跃层式住宅复式住宅错层式住宅公寓式住宅单元式住宅花园式住宅堵：停止实物分房；提高房租。（到2000年，公房租金为3.32元/m2）扶：大力扶持住房建设（经济适用房建设土地政策优惠、建设贷款放宽；普遍实行住房信贷消费）补：住房补贴（使居民能在10~20年中用家庭收入的20~30%购买一套住房）第二章房地产开发基本程序参照教材P36～42一、房地产开发过程中的参与者咨询服务、产权调查办理过户、协助贷款政策法规、土地供给产权登记、规划审批施工许可、销售许可建筑贷款抵押贷款法律咨询起草文件办理手续土地评估、房屋评估市场调查、营销策划税务咨询、财务管理工程预算、付款方式成本控制、费用估算提供资金开发规划建筑设计施工技术管理建筑施工工程事故保险买卖合同、过户手续工期、质量控制工程建设投资控制工程建设合同管理开发商经纪人工程监理会计经济师估价师销售员建筑工程师卖地人买房人律师政府银行投资人承包商保险公司二、房地产开发过程(一)提出开发设想(二)开发设想的具体化(三)开发投资的可行性研究(四)申请项目选址并获取土地使用权(五)工程项目的规划及建筑设计(六)征地及拆迁安置(七)项目融资(八)工程招标及施工(九)市场营销及策划(十)物业管理（可参考如下示意图）房地产开发施工放线、规划部门验线项目设想年度计划可行性研究申请项目报告规划方案投资立项审核施工图三通一平、地上地下物处理材料设备订货办理开工报告(见后页)组织招标签订施工合同(见后页)组织施工单位进场组织设计交底审查施工图纸施工准备向拆迁办申报房屋拆迁计划拆迁办下达拆迁批复委托初步设计办理合同参与扩初设计会审委托施工图设计委托初步设计、签定规划合同书规划局下达用地范围和条件参与规划审定规划红线与管理要求通知书提出功能设计要求对投标单位资质审查发送招、邀标书及招标文件评标决标中标方案处理规划局划定征用范围图向市规划局提出申请建设用地报告规划局批发建设用地规划许可证向市土地局提出申请征地报告土地局批准办理征地手续向地方政府办理征地手续解决有关问题现场标桩征地范围清场安置预算报告征地地址勘查设计招标规划设计方案选定建筑设计拆迁办理施工执照(见后页)编制小区开发组织设计工程预算造价前期工作施工执照办理报总规划和初设规划现场勘查、审查、报方案确定规划、报主管市长批准下达规划图，交规划费1.5元/m2市规划土地管理局：规划处市规划土地管申请用地拟定征地方案审批用地手续费0.5～0.8元/m2填报建设项目登记表、发建设工程通知单市建委基建管理处市建企劳保费用统筹管理办公室缴纳工程总造价2％劳动保险费报批件及初设图纸市房地局报工程批件、原建筑物状态表现场勘查技术鉴定、交鉴定费房屋拆除领导小组报工程批件、原建筑物状态表现场勘查批准拆除报工程批件、填写招投标申请书填报招投标登记表编制标底报送投标申请书进行投标单位资格审查组织招标、投标会议、决标签发中标通知书按万分之二缴纳招标管理费与中标单位签订施工合同市建设委员会招标办公室审查施工合同市建工局经济处或区建委规划科建设工程质量监理站交工程质量监督费报批施工图提出修改建议重新报批、审查批准按工程总造价的0.3‰交勘查设计质量监督费勘察设计质量监督站市工商行政管理局办理合同鉴证、按工程总造价的0.2‰交鉴证费报工程批件协商招标标底审批施工合同落实资金、材料市建行某支行签订施工合同报工程批件、申请断电现场勘查、批准断电拆送电表、代收缴住户所欠电费办理断电手续报工程批件、电气施工图填报《用户用电申请报告》现场勘查、核实用电容量购买用电权（住宅12元/m2）发《用电施工许可证》审查修改电气施工图、重批复安排电气安装施工队、预交工程费批准工程用电、填表、接电办理施工及工程用电手续区供电局申请断水、缴纳断水人工费办理施工用水申请表安装施工用水表、缴纳安装费缴纳室内水表安装费签订外环管路施工合同、付款开工区服务部办理断水、施工用水手续交批件图纸、填报工程用水申请缴纳供水配套费6元/m2现场勘查供水外环路设计、缴纳设计费市自来水服务部办理工程用水手续市自来水公司A开工前准备报工程批件及施工设计图纸缴纳排水配套费6元/m2现场勘查、确定排水路线位置排水外环路设计、缴纳设计费排水处管理科办理排水手续区排水管理所办理排水手续根据设计图现场定线提出预算、经审查交工程预付款、开工市排水处申请砍伐树木、驻在员看现场上报区园林局街道办事处办理伐树手续区园林局办理伐树手续看现场、确定所伐树木数量直径50cm以上的树木报市园林局批准、收费（按树种直径计价）市园林局办理伐树手续看现场、批准砍伐直径50cm以上的树木再回区园林局交费园林局报施工执照、设计图现场勘查摸底签订动迁合同、交费1元/m2办动迁手续市动迁办报工程批件和施工平面图现场勘查、确定占道面积缴纳占道费（一类干道每天0.5元/m2）批准占道办占道手续区市政管理所报工程批件缴纳挖道修复费租用路障、缴纳押金批准挖道办挖占道手续区交警中队根据批准图纸测绘红线交测绘费、发红线位置图签订地质钻探合同进行钻探交地质钻探费提供地质钻探资料施工放样后验红线地基开槽后验土质测绘红线地质钻探市勘察大队市规划土地局审批处市消防支队市防疫站市人防办报送工程开工报告现场检验建筑红线检验施工执照发开工通知书开工前验线报送工程开工报告审查工程预算拨付工程预付款审查预算市建行某支行报送工程开工报告提供图纸资料安排分段检查施工质量请求进点监督质量市建设工程质量监督站A第三章我国城镇土地使用制度与缺陷分析1各国土地所有制形式这里我们将世界各国或各地区粗略地分成3个组团，来介绍它们的土地所有制概况。这3个组团是：美日等资本主义国家和地区，英联邦等资本主义国家和地区，原苏联东欧等杜会主义国家。当今世界上的土地使用制度大体可划分为3类：一是建立在土地公有制基础上的非市场模式——土地属于国家，使用土地一律由国家统一安排无偿使用，如原苏联、中国等；二是以土地私有制为基础的完全市场模式——土地私有，允许买卖，价格由供求关系决定，如美国、日本等；三是由国家控制的市场模式——土地属于国家(或皇家)所有，使用土地通过批租获得，国家控制土地市场并获得大量批租收入，如英国及英联邦国家，这是资本主义的特殊情况。2我国土地所有制形式土地所有权，是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。它是土地所有制的法律表现。在我国，目前存在着两种土地制度，即城镇国有土地和农村集体土地用地制度。2.1国有土地所有权国有土地所有权，是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。属于国家所有的土地有：(1)城市市区的土地。不能依法证明属于农民集体所有的，都属于国家所有。(2)农村和郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地。(3)国家依法征用的土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有土地实行征用。(4)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。(5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。(6)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。2.2农村集体土地所有权集体土地的范围，由法律作了明确的界定。《宪法》和《土地管理法》都规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。3我国城镇国有土地有偿使用制度3.1我国传统的城市土地使用制度的特点(1)行政划拨(2)无偿、无限期使用(3)禁止土地使用权的转让3.2我国传统的城市土地使用制度的弊端3.3土地使用制度的改革包含三个层次(1)建立城市土地有偿使用制度；(2)建立城市土地商品化的流转机制；(3)建立城市土地收益分配及投入制度。4土地使用权的有偿出让4.1城镇国有土地使用权出让的基本概念、特点、原则4.1.1概念是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。4.1.2特点土地使用权的出让具有以下几个特点：(1)土地使用权的出让是以土地所有权和使用权的分离为基础的，国家作为土地所有者的地位不变，而土地使用权受让人取得一种独立的财产权利，包括所有权中占有、使用、收益和一定程度的处分权(对土地的转让权、抵押权、出租权等)，该土地使用权是一种与土地所有权相分离的独立物权，不同于所有权中单纯的使用权能。(2)土地使用权的出让是有年限的，土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限，最高出让年限由法律加以规定，实际年限由土地使用权出让方与受让方双方在最高年限以内于合同中约定。(3)土地使用权出让是有偿的。(4)土地使用权出让法律关系的双方当事人的身份具有特定性。4.1.3土地使用权出让的原则(1)“两权分离”的原则(2)“政府垄断”的原则(3)自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则(4)经济效益，环境效益和社会效益有机统一的原则4.2出让双方的权利义务4.2.1土地使用权出让人的权利出让方享有的权利主要有以下几项：(1)受让方在签订土地使用权出让合同后，未在规定期限内支付全部土地使用权出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。(2)受让方未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地管理部门有权予以纠正，并根据情节轻重给予警告、罚款，直至无