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1第1章房地产投资与投资风险一、单项选择题1、置业投资者根据写字楼租客的需要，增加小酒吧而满足租客工作中的短时休息的要求。这是利用房地产投资中的（）特性。A各异性B适应性C专业管理依赖性D相互影响性2、下列属于投资者无法控制的风险的是（）A未来经营费用风险B市场供求风险C比较风险D时间风险3、避免或然损失风险的最好的办法是（）A多投保B投资组合C加强物业管理工作D以上都是4、2001年出台的规范住房金融业务的措施。2003年国有土地使用权出让方的转变，就使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。这表明房地产投资具有（）风险。A时间风险B市场供求风险C政策风险D周期风险5、投资组合是（）的一个有效措施。A提高投资收益率B提高市场竞争力C开拓市场领域D规避投资风险26、以开展工业物业见长重港天安中园投资有限公司在起经营策略中要求必须投资一定比例的商用物业和居住物业。其目的是（）A占领市场份额B扩大公司知明度C分散投资风险D提高投资收益率7、某投资商欲进行写字楼投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率3、5%，此时，该地区写字楼市场相对与整个投资市场的风险相关系数是（）A0.57B0.74C0.80D1.048、确定折现率的确理想方法是采用（）加适合的风险调整值。A固定成本B变动成本C机会成本D边际成本9、（），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。A．按投资主体的经济类型不同B．按资金来源的不同C．按固定资产投资的使用构成D．按我国固定资产投资的统计分类310、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。（05、03年考题）A．位置固定性B．各异性C．适应性D．相互影响性11、房地产投资的缺点是（）。A．相对较高的收益水平B．易于获得金融机构的支持C．抵消通货膨胀的影响D．投资回收期较长12、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（）。（05、04、02年考题有相关内容）A．甲物业投资风险大B．乙物业投资风险大C．甲、乙两个物业投资风险相同D．无法判断13、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（）。(05、04、02年考题)A．0．25B．0．50C．1．5D．2．00414、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有（）。A．更长的经济寿命B．更显著的各异性C．更强的适应性D．更专业的物业管理答案：C15、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。A．周期风险B．比较风险C．资本价值风险D．时间风险答案：A16、某投资市场的平均收益率为12％，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3．5％，房地产投资市场的风险相关系数为0．5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A．3．5％B．5．17％C．7．75％D．8．59％二、多项选择题1、下列关于投资的说法，正确的确有（）A投资是为获得可能的不确定的未来收益而做出的决定B投资是为获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。C在国际投资协定中，以资产为基础的投资定义强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动。5D投资活动是以牺牲现在价值为手段，以赚取未来价值为目标。E从静态角度来说，投资是现在垫支一定量的资金。2、按使用目的划分，物业类型可分为（）A居住物业B商用物业C工业物业D在建工程E土地3、下列说法正确的是（）A经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的净收益大于零的持续时间B房地产的经济寿命与其使用相关，一般来说公寓、商店、写字楼、经济寿命是40年。C自然寿命≥经济寿命≥会计折旧年限D自然寿命经济寿命=会计折旧年限E乡村建筑的自然寿命是25年4、下列关于房地产投资的说法正确的有（）A房地产直接投资包括土地开发投资和置业投资。B房地产投资分为直接投资和间接投资。C直接投资和间接投资者都希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益D间接投资者不需直接参与房地产经济管理工作E某居民购买一套二手房用于出租，属间接投资5、房地产间接投资包括（）6A土地一级开发投资B在建工程投资C投资于抵押型房地产资产信托公司D购买住房抵押支持证券。E投资于权益型房地产资产信托公司。6、利率升高对房地产投资产生的影响包括（）A房地产价值上升B房地产价值下降C加大投资者债务负担D抑制房地产市场上的需求数量E房地产价值不变。7、房地产投资的个别风险包括()A时间风险B持有期风险C或然损失风险D变现风险E利率风险8、对房地产投资风险含义的理解（参14页）9、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有（）。A．商住楼B．土地C．在建工程D．写字楼E．建成后的物业10、房地产间接投资的形式主要有（）。A．投资房地产信托B．购买住房抵押支持证券C．购买房地产企业债券D．购买物业用于出租经营E．购买土地进行开发11、一般来说，房地产投资风险分析主要包括（）等分析。7A．投入资金的安全性B．项目定位的科学性C．期望收益的可靠性D．投资项目的变现性E．资产管理的复杂性三、判断题1、高速公路、桥梁、隧道等属工业物业，但这些物业的投资多属长期投资。（）2、房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者、承包商和租客都具吸引力。（）3、REITS将其收入现金流的主要部分分配合做为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。（）4、投资就是指为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。（）5、房地产投资的增值性是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。（）6、以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。（）7、由于房地产具有增值性，所以房地产投资者不需考虑通货膨胀的风险。（）8、如果投资者得到固定利率贷款，则将利率风险转化给了金融机构，则利率上升不会给投资者造成影响。（）89、某房地产投资者，2002年投资房地产的收益水平高于2001年的投资房地产的收益，这说明该投资者有效避免了比较风险。（）10、按我国固定资产投资的统计分类，投资可分为建筑安装工程、设备和工器具购置和其他费用投资。（）11、通过适当的投资组合选择，投资者所面对的个别风险大幅降低，系统风险也有一定程度的降低。（）12、投资是一个行为过程，这个过程越长，未来报酬的获得越不稳定，风险就越大。（）13、对于个别风险，应通过合理的投资组合，尽可能归避，控制或转移风险，对于系统风险，应根据风险大小，确定相应的目标收益率水平。（）14、通货膨胀对房地产投资只有负面影响。（）15、当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。（）16、购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。（）17、在进行风险分析时，期望收益的标准方差值越小，表明该项目风险越大。（）9