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目录1．项目用地周边环境分析1.1项目土地性质调查1.2项目用地周边环境调查1.3地块交通条件调查1.4周边市政配套设施调查2．区域市场现状及其趋势判断2.1宏观经济运行状况2.1.1国内生产总值2.1.2房地产开发景气指数2.1.3国家宏观金融政策2.1.4固定资产投资总额2.1.5社会消费品零售总额2.2项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规2.3项目所在地房地产市场总体供求现状2.4项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异2.5项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现22.6商品住宅客户构成及购买实态分析3．土地SWOT（深层次）分析3.1项目地块的优势3.2项目地块的劣势3.3项目地块的机会点3.4项目地块的威胁及困难点4．项目市场定位4.1类比竞争楼盘调研4.2项目定位5．项目价值分析5.1商品住宅价值分析法5.2类比可实现价值决定因素5.3项目可提升价值判断5.4价值实现的经济因素5.5项目可实现价值分析6．项目定价模拟分析6.1均价的确定6.2项目中具体单位的定价模拟37．项目开发周期的确定8．项目投资及成本估算9．项目风险分析10．社会效益和环境效益评价11．结论及建议正文1．项目用地周边环境分析1.1项目土地性质调查宝安璞园，由武汉宝安房地产开发有限公司开发，总建筑面积72088平方米，处南湖新城核心地段，东临武汉理工大学，西临丁字桥南路，南临机场三路，北临机场二路，总开发面积25万方。分三期开发，一期为理工大学定向开发，2007年11月30日交房，二期正在建设当中。预计2007年12月推向市场。二期璞园在建筑设计上的校园文化为背景，并添加入户花园、大飘窗、空中花园、6米挑高奇偶错层阳台等优质元素。1.2项目用地周边环境调查4周边商业：中商平价、武商量贩、南湖城市广场、苏宁电器、崇文广场、中百仓储、沃尔玛、家乐福周边银行:招行、交行、中信、工行、农行、建行周边公园：南湖水上公园周边医院：蓝湖医院、中建三局中心医院、广州军区武汉总院、武大口腔医院周边学校：南湖实验小学、武珞路小学金地分校、实验中学南湖分校、武汉理工大学新校区、华中师范大学1.3地块交通条件调查附近公交有806路、625路、804路、613路、573路、59路、609路、561路、320路、817路等公交。附近车站有丁家桥南路北港村、建安街平安路、雅安街松涛苑南门、丁字桥南路江南庭园、瑞安街松涛苑、丁字桥南路江南庭院、雅安街平安路、平安路雅安街、文治街金地格林小城、建安街丁字桥南路、富安街平安路、丁字桥南路富安街、平安路南段、丁字桥南路建安街、丁字桥南路北港村。1.4周边市政配套设施调查在小区配套设施方面，结合小区出入周边沿街外侧设置超市、便利店、银行和邮政等。在教育和医疗方面分别设置了幼儿园、24小时社区保健中心及中、西医专家门诊。社区内建有以康体为主体的高端5特色会所、酒吧、咖啡吧、网吧、视听中心、图书阅览、棋牌室、私人会客室等一应俱全。2．区域市场现状及其趋势判断2.1宏观经济运行状况2.1.1国内生产总值国家统计局2012年1月17日上午公布2011年重要经济数据。数据显示，经初步测算，2011年全国国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%。四季度增长8.9%。此前，专家普遍预测2011年GDP增速或降至9%左右，上述已公布的数据基本符合预期。此外，统计局公布的数据显示，2011年全年居民消费价格比上年上涨5.4%。其中，12月份CPI同比上涨4.1%。全年工业生产者购进价格比上年上涨9.1%,12月份PPI同比上涨3.5%。2011年全年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长13.9%。12月份工业增加值同比增长12.8%，环比增长1.1%。2011年全年全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，扣除价格因素实际增长20.0%。2011年全年社会消费品零售总额181226亿元，比2010年名义增长17.1%，扣除价格因素实际增长11.6%。其中，12月份社会消费品零售总额名义增长18.1%，环比增长1.41%。2010年全年进出口总额36421亿美元，比2009年增长22.5%；出口18986亿美元，增长20.3%；进口17435亿美元，增长24.9%。进出6口相抵，顺差1551亿美元，比上年减少264亿美元。2.1.2房地产开发景气指数5月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.90，比上月回落0.72点。表12012年1-5月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）2221318.5其中：住宅1509813.6办公楼108244.7商业营业用房288731.6房屋施工面积（万平方米）45136419.6其中：住宅33903617.3办公楼1537727.6商业营业用房5078821.27房屋新开工面积（万平方米）72859-4.3其中：住宅53882-8.2办公楼236212.4商业营业用房89899.7土地购置面积（万平方米）13532-18.7土地成交价款（亿元）2620-10.0房屋竣工面积（万平方米）2730626.3其中：住宅2181526.5办公楼598-2.7商业营业用房293130.7商品房销售面积（万平方米）28852-12.4其中：住宅25558-13.5办公楼6413.6商业营业用房1996-1.48商品房销售额（亿元）16932-9.1其中：住宅14010-10.6办公楼772-8.7商业营业用房18633.9商品房待售面积（万平方米）3074033.6其中：住宅1972143.7办公楼130416.6商业营业用房621316.9房地产开发企业本年资金来源（亿元）341715.7其中：国内贷款62968.5利用外资168-36.8自筹资金1451816.3其他资金13188-4.3其中：定金及预收款7926-4.09个人按揭贷款3343-2.9表22012年1-5月份东中西部地区房地产开发投资情况地区投资额（亿元）同比增长（%）住宅住宅全国总计222131509818.513.6东部地区13036880316.011.4中部地区4472308622.315.9西部地区4705320822.517.7表32012年1-5月份东中西部地区房地产销售情况10地区商品房销售面积商品房销售额绝对数（万平方米）同比增长（%）绝对数（亿元）同比增长（%）全国总计28852-12.416932-9.1东部地区14098-14.110259-12.1中部地区6962-10.23072-2.9西部地区7792-11.13601-5.02.1.3国家宏观金融政策促进经济持续增长、充分就业、稳定物价、维持国际收支平衡2.1.4固定资产投资总额112.1.5中国1—5月份社会消费品零售总额81637亿元武汉房地产供需情况调查：目前武汉市房地产需求情况还是相当可观、武汉市目前有许多工程正在兴建之中，有充足的市场供给。目前依然有许多市民成观望态度，希望有所下价，但近来国家宏观经济政策银行存款准备金下调，市民对此并不看好。房价依然有上涨风险。据调查显示目前邯郸市买房人群主要是二三十岁的中青年人较多，有少部分人买房投资。从事居住为主的占绝大多数。2.2.1武汉房地产市场概况：据市统计局最新数字显示，今年我市房地产市场运行良好，有开发项目的房地产公司数量增多，市场销售节节攀升、资金状况不断好转，房地产市场最艰难的困窘时期基本度过。房地产开发业队伍不断壮大。上半年，全市入统房地产开发企业205家，比上年同期增加48家。目前有开发经营的企业138家，比上年同期增加39家，占入统企业总量的67.3%。全市在建的开发项目达到199个，比上年同期增多42个。12房地产开发投资持续快速增长。受廊坊荣盛房地产公司和北京城建集团开发公司的带动影响，上半年全市房地产开发投资实现快速增长。1－6月全市房地产业完成开发投资105.0亿元，比上年增长91.2%，其增长速度在全省居第三位，仅次于承德和衡水两个开发规模较小的城市(承德39.6亿元、衡水38.4亿元)，在石家庄、唐山、廊坊(下降13.1%)、保定几个开发规模较大的城市中名列榜首。房地产开发投资的快速增长，一定程度上对全市经济快速增长起到积极的拉动和保障作用。商品房新开工面积快速攀升。今年上半年，全市商品房施工面积规模达到1238.9万平方米，同比增长26.2%。其中，本年新开工面积543.3万平方米，占2009年商品房新开工面积的93.7%，与上年同期相比增长1.2倍，商品住宅新开工面积407.4万平方米，同比增长99.7%。商品房销售市场比较活跃。1－6月，全市商品房销售面积为81.2万平方米，销售总量比上年增加12.3万平方米，增长26.2%。其中，期房销售67.0万平方米，同比增长41.2%，占全部销售商品房面积的82.5%；商品房销售额25.7亿元，同比增加7.1亿元，同比增长38.4%。其中，期房销售额21.4亿元，同比增长62.8%，占全部商品房销售额的83.3%。居住条件显著逐步改善。伴随着住房改革的深入和房地产市场的逐步完善，个人购买住房已成为全市商品房销售对象的主体，201013年上半年个人购房的比重达95%以上。个人购买力的旺盛，带来的是居住条件的显著改善，2010年上半年全市城镇人均居住面积已达到27.37平方米，比上年增加2.22平方米。空置面积有所下降。截止今年6月底，全市商品房空置面积13.3万平方米，同比减少16.7万平方米，同比下降55.7%。商品房空置面积的大幅下降，一定程度上说明了我市房地产市场运行状况比较健康良好，这也是外地房地产开发商来我市进行开发经营，看好我市房地产市场的一个具体体现。商品房价格稍有松动。随着国家一系列的宏观调控政策的实施，遏制房价过快增长，调控效果已初步显现。从今年第二季度房地产销售情况来看，房价与上年同期相比仍然保持了增长态势，但从近三个月的环比速度来看，却呈现了逐月下降的势头。2.2.2邯郸政府相关政策法规近年由于房地产市场的日益繁荣，邯郸政府对房地产市场也加强了法规政策上的建设与约束：房地产开发商有闲置土地，将禁止拿新地，河北省明确完成农村集体“土地证”5年内全发，土地不再“无偿划拨”，今后包括房地产在内的七大类服务业官方统计数据，必须由统计部门统一发布，服务业相关价格数据也必须以市场实际交易价格计算。保障房14参建方对质量永久负责，项目负责人终身负责制逐步推行，计划为经适房改名以明晰政策。据新华社电国务院总理温家宝19日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作，讨论并原则通过《中华人民共和国精神卫生法（草案）》和《中华人民共和国居民身份证法修正案（草案）》。2.3项目所在地房地产市场总体供求现状在需求方面：随着近几年的房价快速上涨，房价已远远超出普通百姓的承受能力，高昂的房价必将会抑制大量的需求，所谓房价收入比，即是家庭年收入与住宅价格的比例，如国际上用来衡量房价是否合理常用房价收入比来进行考量，在国际上通常认为房价收入比保持在1：4—6之间比较合理，而邯郸的房价收入比已远远高出该水平，达到1：15—20左右，这就意味着一个家庭不吃不喝至少15年才能买到一套房，出现这样的局面除与房价过高外，还与邯郸结构性供应失衡有关系，在邯郸目前供应的住宅面积比较偏大，动辄就是100平米以上，90平米以下的户型在市场中凤毛麟角，即使有小户型，大多也是大面积户型的配角，在设计或地理位置上或多或少存在一定的缺陷，造成小面积户型有效供应在市场中的缺位，这也是造成房价收入比较高的原因之一。在供应方面：虽然国家政策对耕地转为建设用地有着苛刻的限制，但随着邯郸一年一大步，三年大变样的大拆促大建的方针政策出15台实施，旧城和城中村改造被提到了空前的热度和高潮，据业内人士透露：旧改用地的挂靠速度还将进一步加快，总面积将近5000余亩的五仓区总体改造已于2009年底已经开工和建设。在未来的二年内，这些土地必将会完全上市，形成海