房地产开发走势及国家调控走向

2010年06月29日房地产开发走势及国家调控走向安邦信息检索服务【高原兰：2010年下半年房产走势最新研判】...................................................................1【“降温”房价存争议房产税对百姓购房影响几何】.........................................................2【成思危：中国经济不可能去房地产化】........................................................................3【郎咸平：房地产税根本就不合法】...................................................................................8【房地产企业被迫转型商业地产成主攻方向】...................................................................9【赵亚平：房地产绑架不了中国经济】.............................................................................10【新华社：利益集团大肆炒作房租上涨以图阻止房产税】..............................................11【叶檀：房地产市场要一控到底】.....................................................................................11【人民日报：新政作用下房产税能否挤掉楼市泡沫惹争议】...........................................121安邦信息检索服务【高原兰：2010年下半年房产走势最新研判】一、2010年下半年开发商与富人都要做好积极纳税的准备对开发商而言，国家税务总局要求加强土地增值税征管，要求税务系统深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》精神，加强土地增值税征收管理工作，充分发挥土地增值税调控作用，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益。意在藉此收紧房产开发商的资金链而使其降价出货。对富人而言，国家税务总局于二○一○年五月三十一日成文的国税发[2010]54号“关于进一步加强高收入者个人所得税征收管理的通知”近日各媒体纷纷解读。其中第二条要求“切实加强高收入者主要所得项目的征收管理”中第3点提到：加强房屋转让所得征收管理。要切实按照《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）、《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发[2007]33号)等相关文件规定，继续做好房屋转让所得征收个人所得税管理工作。由此合理避税将成为2010年下半年乃至更长时间内房产开发商和富人不能回避的重要功课。可以预见房产税的重心也将落在富裕阶层身上，或者说这样才更合民心。中国要均贫富将成为未来主要话题。二、2010年下半年房产价格维稳并有下降是主基调。政府方面目标主要在于达到抑制再次出现涨幅，而非急剧回落。现在银行报出可承担30%的下跌是一种打肿脸充胖子的说法。6月9日银行股因农行10号的过会而引发的一日红后上涨乏力十分明显的说明了这一点：市场仍大部分看空高负债的地产板块和背负房地产泡沫前进的银行板块，并将之视为烫手山芋。维持房产价格高位盘整运行也是迫不得已的下策，如果引发大量抛售，土地价格急剧下跌或零成交，房贷大量坏账，那也不是政府希望看到的局面，所以可以得出的结论是国家税务总局将广开税源，现在房产开发商和全体富人是逃不掉的“稽查”对象，而房产保有税作为其中一种，届时会反倒显得不那么扎眼。三、2010年下半年企图通过转战投资2、3线城市获暴利将彻底变成一种美好的理想。有价无市，变现困难是未来的趋势。对于落后地区的商业更充满了风险，与付出的时间成本对冲之后，亏损的比例将远远大于一线城市市中心豪宅的风险。2、3线城市的发展主要在于满足当地发展，阻止全国性流动的游资轻易介入。失去房贷放大杠杆后，投资人、投机人都在此领域变得变现不灵活或低收益并逐渐失去兴趣，市场在满足了刚需和改善型需求后将趋于理性，如果保障型住房快马加鞭，更将分化一部分因担忧未来房价不断上涨而被迫加入举债购房行列的客户群，整个房产市场将泾渭分明，富人住富人区，百姓住百姓区。价格将进一步拉开差距。四、2010年下半年房产的投机机会全线减少。不得不清醒的认识到房地产市场的各种机会在减少，投机更将被扼住咽喉。房地产市场开发呈现集团化垄断在不可抑制的形成。未来趋势是在一线城市大力发展豪宅，并缴纳重税。未来一线城市豪宅将成为富人大赌的游戏，趋势是投资门槛的不断提高，价格不断看齐香港、新加坡等地。上海、北京等一线城市能否胜出将由中国整个经济大背景决定。2010-06-112安邦信息检索服务【“降温”房价存争议房产税对百姓购房影响几何】近来，有关房产税的消息不断触动股市的神经。5月23日,一句“国家发改委称三年不征房产税”，让第二天低迷的股市开始反弹，房地产板块飘红。5月25日，国家发改委紧急辟谣，股市立刻刹车，掉头直下，继续之前的下跌走势。敏感股市背后，表明开征房产税是中央近期调控楼市的压轴大戏。果然，5月31日,国务院批准并公布了国家发改委制定的《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，文件将“逐步推进房产税改革”列入了今年的财税体制改革的目标当中。消息一出，让之前满城风雨的房产税暂时有了定论。那么这个房产税到底是什么？能否左右房价的走势？对百姓购房有何影响？千万别以为房产税是个新税种。早在1986年国务院正式发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》中，就对房产税作了详细定义和缴纳说明。人们不熟悉的主因是该税种一直只针对经营性房，对个人所有的非营业用房是免征的。房产税的“旧事”重提，旨在通过经济杠杆抑制炒房行为。简单理解，就是房产税产生一定的购房负担。比如，假如按照现行对经营性房计算方式，一套50万元的房屋大约每年要缴纳4200元的房产税。这样的话，拥有住房越多，负担也就越重，也就会尽快出手闲置空房。“从房地产调控的角度而言，房产税指向的是房产持有环节，这是房产税相比之前出台的各项调控政策备受关注的重要原因。从理论上来看，这笔不小的税负可以有效抑制炒房行为，尤其对太原这样的二三线城市，提早打压投机炒房有着积极的作用。”清华大学人文学院经济研究所经济学博士后杨伟鲁说。在此之前，还有一个同样高曝光率的名词——物业税。这两者都涉及房地产，也都是调控楼市平稳健康发展的经济手段。两者区别何在？“最大的不同，就是目前法规中还没有物业税一说。如果新增物业税，则需要全国人大立法的批准。”省地税局一位税务干部解释，“物业税在国外并不新鲜。它的实质应该是现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费的综合体。”“物业税是不动产的持有环节的税收。目前，我国土地费用都是一次性交付，导致了购买与交易环节成本高，而持有环节成本低的现状。如果开征物业税，考虑到避免重复缴税，就必须废止一些税种，所以物业税改革是一个更为复杂的过程。房产税的征收则相对简单，并不涉及取消哪一个税种的问题。”杨伟鲁说。房产税之难，在于如何征收。这需要兼顾公平与公正，既照顾到首套住房者，又要调控多套住房持有者。目前媒体报道最为详细的征收细则来自上海。A方案是“老人老办法”，即在新的房产税没出台前买的房子都不征税，不管三套还是四套，而房产税出台后买的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征。B方案则是新房和老房都征税，第一套和第二套人均70平方米以下不征，但人均70平方米以上及第三套以上的，不管是新房还是老房都要征。从政策效力来看，A方案比较温和，B方案比较严厉。“从现在的情况来看，这些办法是依照各地实情而定的。对山西来说，并不具备通用性。”杨伟鲁说。但不管怎样，很多人在为拥有一套住房而焦头烂额时，房产税的出现却让他们更担忧了。太原教师张先生说:“辛辛苦苦攒钱才买下一套房子，现在好不容易拿到手了，以为可以踏踏实实地住下来，谁知道今后还可能要缴房产税。”3安邦信息检索服务一些专家表示，开征房产税的目标就是针对炒房者，促使他们将手中的住房脱手，从而改变目前供应紧张的局面。记者采访了太原炒房者王经理，言语中并没有感觉出他的压力。“我们炒房都是短期行为，没过多久就出手了。即使征收房产税也不怕，自然会转移到下一家。”在王经理看来，房产税对于抑制投资需求的作用不会太明显。“要是住房市场一直处于求大于供的局面，征收房产税确实有可能在未来成为房价抬高的一个因素。毕竟，要抑制房价过快上涨，根本的措施要从加大供应量入手。”杨伟鲁表示出这样的担心，“推行房产税的同时，也要尽快推进土地制度、财政体制、房地产税收制度等方面的制度性改革。这才是建立房地产市场平稳发展的长效机制、治本之策。如果这些问题不解决，靠中短期政策调节，房地产市场波动仍会比较大。”2010-06-29【成思危：中国经济不可能去房地产化】著名经济学家成思危在“中国房地产2010夏季峰会”表示，住房在我们国家的重要性是不可否认的，有人说发达国家不一定都拿住房作为支柱产业，有一些人甚至提出，中国的经济要去房地产化。我个人不敢认同，因为发达国家住房问题基本解决了，人口增长也很慢，有的甚至是负增长，所以住房相应的重要性就体现不出来了。从中国来看，起码在十年，甚至更长时间内，住房将一直是拉动国民经济发展、满足人民群众日益增长的物质需求的支柱产业。以下为成思危发言全文：首先请大家原谅，我已经75岁，站着讲可能不大舒服，所以请大家允许我坐着讲。我很高兴，今天来参加这个论坛。因为这个论坛正如刚才主持人所说，是学术性的论坛。因为当前对我们国家房地产的发展政策问题，有许多不同的解读，有着不同的意见。我认为，在学术探讨上，我们应该做到实事求是、科学分析、理性思考、民主讨论。首先得实事求是，把数据拿出来，这是基础。然后是进行科学分析，然后做理性的思考，不是情绪化的思考，最后是民主讨论。民主讨论是说，我可以不同意你的意见，但是我尊重你讲话的权力。否则，搞人生攻击，或者谩骂，这都不是学术讨论。我在十年前和房地产学术界的一些专家学者，对中国的住房改革问题进行过研究，出过一本书叫做《中国住房制度改革》。其中的观点，我认为到现在还是基本正确的。近年来，我一直在关注我们中国住房问题的发展。所以，今天借这个机会谈一些我个人的观点。我今天讲的题目就叫中国住房政策探讨，基本观点和优先顺序。大家知道制定政策很重要的一个是，基本的判断、基本的观点，再一个是政策实际就是优先顺序。首先优先解决什么问题，其次是什么问题，再次是什么问题。因此，我就这个问题谈一点个人的看法，供大家参考，也是希望大家能够共同讨论在这儿讲三个基本观点，和优先顺序的三个优先顺序。第一个基本观点，房地产在国民经济中的重要作用，应当充分的肯定。大家知道，我们国家人口众多，现在还处在发展阶段。住房问题可以说是每个人都必须的，我们说不可能做到居者有其屋，最起码要做到居者有其所。我们翻译过来的时候，居者有其屋，说明每一个人都要有自己的住房。居者有其房，是每个人都要有的放住。在世界来看，每个人都有自己的房子是不大可能的。美国住房自有率最高的时候也只有64%，这两年因为次贷的原因，有一些房子被没收了，也下降了。德国只有50%多，我们国家的统计4安邦信息检索服务数据是72%。所以不可能每个人都有自己的住房，但是每一个人都要有住的地方。这是联合国几次提出来的口号。从我们国家来看，这个问题更加重要。因为我们国家每年新增的劳动力就将近1000万，从农村转移到城市的劳动力又是1000万。再加上还有一些需要改善住房的需求，所以住房的需求是长期存在的。而且满足这个