房地产形势140123

宏观经济热点以及金融与房地产走势戴晓波研究员上海社会科学院房地产业研究中心主任中国房地产研究会（协会）市场委员会副秘书长二O一四年二月二十五日向房地产行业的同行学习致敬！主要内容房地产形势与趋势当前金融形势与投融资认识三中全会体制改革与上海自贸区等经济工作与今年宏观经济形势城市化与上海发展转型传统经济走弱与新兴产业崛起的更替一、房地产形势与走势•今年的房地产应该唱衰还是看好？•房地产长期发展的不确定性在哪里？•上海的房地产可以一枝独秀吗？近期舆论唱衰房地产市场和价格网络舆论：唱衰原因：1）1、2月房价；2）按揭贷款；3）部分城市房价下跌政治需要：高层观望*3013年的中国房地产继续看好•理由：本人观点及理由•GDP7—8%，离不开房地产，也支持了房地产；•资金面：完全可以支持•政策面：限购政策将放开•人口与收入：需求支撑——前四年房地产市场情况指标2010年2011年2012年2013年房地产开发投资4.6万亿元6.17万亿元7万亿元8.6万亿元商品房销售面积10.4亿平方米10.99亿平方米11.5亿平方米12亿平方米其中住房9.3亿平方米9.7亿平方米10.2亿平方米10.7亿平方米千亿元销售企业1家（万科）5家（万科、保利等）10家——基于新建商品房的房地产市场价格规律1998200320082013GDP房价结论：房地产价格基本围绕GDP而增长的；房地产已经出现波动规律，波动周期为八到十年；2014年级以后又进入平稳期。——2014年房地产业形势展望——房地产政策：有望逐步取消限购政策；——市场预期：价格趋缓、稳定和适应的选择；区间管理：——房地产市场：稳中量价上升；——住房保障：数量供应、深化机制与调整结构；——房地产金融：货币市场宽松和资本市场金融工具创新；——房地产税收：减少流通税、强化存量税、择机增值税；——房地产企业：马太效应和项目资本运作；中小企业关注综合地产和专业发展；——土地供应：住宅用地紧张、其他用地宽松，农村用地探索。——全国与上海房地产市场分析•土地市场（垄断性）•新建商品房市场（垄断竞争）•二手房市场（充分竞争市场）•租赁市场（准买房市场）•非居住商品房市场（完全买房市场）*中国房地产的长期趋势经济需要人口与城市化收入与财产•GDP7—8%贡献•三大产业关联支撑•2020：城市化率60%；•2025：人口高峰近14亿；房地产增量饱和•2035：城市化率80%；•实物资产和财产•收入支出内需•各类地产收入增长曲线——增长曲线相关关系示意图GDP、货币发行、房价增长曲线税收增长曲线增长速度——上海房地产市场的短缺性：将持续到2020年及以后市场新旧房的销售比9:15:51:90成套率97%的真实性100%105%115%租售价格比2.5%银行贷款利率投资回报租升价平——上海房地产的长期趋势保有规模人口规模保障目标•1990：1亿平方米；•2000：2亿平方米；•2010：5亿平方米；•2020：7.5亿平方米•1990：1400万人；•2000：1650万人；•2010：2300万人；•2020：2700•—3000万人•1990：2.5平方米；•2000；4平方米；•2010：7平方米；•2020：30%——当前住房保障的问题•资金矛盾——国家、地方与居民的可负担性；•保障房分配问题——对象和条件的设计；•供需结构——上海住房需求与住房供给的非对称；•与市场的关系——对房地产市场的价格影响。二、当前金融形势与投融资走势——连年的贷款增量高位2008：3.5万亿2009：9.6万亿2010：8.0万亿2011：7.5万亿2012：8.1万亿（全部融资15.76万亿元）2013:8.8万亿（全部融资17.29万亿元）——表内外资金余额高位8万亿元17万亿元（信托增4万亿）（基金增4万亿）（理财增2万亿）20万亿元+20万亿元（表外）（其中信托10万亿元）——金融走势2011：资金短缺、物价高位2010：控制房价、物价上涨2008：4万亿投入（投资和保障内需）2007：次贷危机2009：9.65万亿新增贷款（计划3万亿）2012：资金高位、物价高压2013：资金高位、利率高位*金融形势的困惑？困惑之一：人民币究竟在升值还是贬值？对外升值对内贬值经济学无法解释！！外部因素解释：美元的主导作用与人民币的相互作用！美债增持——美元增发——热钱回流——人民币增发——对内贬值——资金外流——美债增持*金融问题的原因？内部因素解释：人民币的流动性差与短贷长投的相互作用！房屋和土地价格预期——吸引长期投资——资金利率高企——吸引短期融资——庞式融资——直至金融泡沫破灭困惑之二：人民币利率为何高企？资金规模庞大资金利率高企市场理论无法解释？——金融泡沫外部风险与破灭产业地方融资平台房地产•产能过剩：•矿业；•制造业；•加工业；•实体企业。•资本金；•银行贷款；•表外融资；•土地出让•房价预期：•销售预期；•房企负债率；•税负政策。——金融泡沫银行风险与规避汇率转化理财产品长期信贷•人民币贬值•自贸区境外人民币政策•资本项下开放等•理财产品的利息风险与本金风险•短期存款与理财转换•因为准备金率的贷款额度不足引发——投资格局——2013年的投资增幅前年：25.4%去年：22.4%国拨：25.5%自筹：22%贷款：6.7%外资：-6.4%其他：4.6%房地产投资8.6万亿元，增长18.9%——2014年的走势速度：20%左右特点：产业投资疲软房地产投资纠结政府土地投资继续冲动金融产品投资谨慎十八大理论：——马列主义和毛泽东思想——中国特色社会主义道路邓小平思想三个代表科学发展观三、十八大三中全会与上海自贸区——中国未来发展的主要问题人口红利消失——人口与老龄化土地红利消失——政府债务资金边际效益降低——资金链断裂风险创业创新创意短缺——收入、人才、转型——新一届政府的执政理念国家共治与综合治理思想：–市场化——配置资源；–规范化——政府行为；–社会化——人本满足；——三中全会主要内容通过体制改革完善国家治理：转变经济增长方式坚持社会公平正义推进政治反腐与透明加快城镇化与绿色化进程进行文化繁荣创新*中国（上海）自由贸易示范区宏观背景：从WTO到TPP背景（从新加坡到美国主导）上海新一轮开放的机会中国新一轮改革的实验与其他自贸区对比*中国（上海）自由贸易示范区（续）主要内容：第一批6个方面20项措施：企业审批：注册资本金等行业审批：负面清单管理贸易便利：贸易通关等金融开放：人民币、资本项下等四、经济工作会与今年宏观经济形势全球：经济复苏增长欧洲：主权债权危机美国：经济复苏与金融宽松量化日本：经济回升金砖国：创新危机亚洲：东盟发展与矛盾结论：人民币升值、出口复苏、与美日争夺亚太主导权*国内经济形势：区间调控——GDP平稳：计划7.5%（去年7.7%）；出口继续疲软，主要依赖投资和内需；——积极的财政政策：税收增速减缓，地方财政压力加大，营改增加快；——稳健的货币政策：量化宽松与紧缩并存；——投资政策：鼓励城镇化与社会投资等；——通胀压力增加：比去年有所上升；——社会政策：预计有所调整和收缩；——政治改革：三中全会的各项新政策出台。——国内背景国家四大目标：——GDP（7—8%）——物价（3—5%）——国际收支（汇率、进出口顺差、对外投资）——失业（3—5%）——凯恩斯理论：短期需求决定GDP增长：Y=E+I+CE出口需求•美国出口•欧洲出口•东南亚•非洲和南美I投资需求•政府投资•民间投资•利用外资•资本性投资（股票与房地产等）C消费需求•政府消费•居民基本消费•中产阶级消费•机构消费——区域发展新思路–经济支撑带——长江、东北、中南；–对外开放——沿海、沿边和内陆；–城市群——基于高铁的网格化五、新型城市化与上海转型——工业化的城市发展工业生产基地：乡镇工业：产业园区：科技园区：创意园区（城区）：现代农业园区（农村）——城市“以人为本”新发展安居：城市居住放开和控制房地产市场宜居城市社会五大保障（住房、养老、教育、医疗、失业）城市户口与“二胎”乐业：就业机会产业选择自由迁移——城市“以人为本”新发展中国人口变化：2020：人均GDP1万美元，中等收入2026：人口高峰2030：人口递减2035：人力资源短缺2040：城市化2050：中国梦对上海的影响：人均GDP2万美金？收入会达到富裕吗？人口还会继续导入吗？房地产终结？基础设施会出事吗？上海再次面临老龄化？上海如何永葆青春？——城市、科学教育与技术园区与产业集群政策的共同演化演化阶段科学与技术园区的特征产业聚群政策阶段1（1995年之前）：校区模式，如美国硅谷模式主要基于大学的科技园和孵化器，因此与学术界联系紧密.没有真正的产业集群政策，政策的主要目的是基础设施建设和劳动力培训阶段2（1995—2000年）：区域创新网络模式，如台湾新竹、韩国大田等成为区域创新网络的一部分与其它地区和城市的产业集群发展相比较，因此政策的出发点是如何弥补自身不足并缩小差距阶段3（2000年至今）：区域创新城市模式，如纽约哥伦比亚大学模式等与大学、企业和城市整合在一起，构成以高科技产业为主导的区域创新城市政策的目的在于促进知识和技术在不同创新网络和主体间的流动和传播，提高城市整体的创新能力和水平注：根据Charles和Uyarra（2010）的研究整理——上海的土地资源与产业园区发展*城区工业*工业基地*产业园区*104园区*1区12园+1六、传统经济走弱与新兴产业崛起的更替市场化的机会——政府释放更多的机会空间政府规范的机会——政府采购、事业转制等社会机构作用机会——行业协会作用的发挥经济转型和新产业的机会科技创新发展的机会——标准制定、检测服务以人为本社会发展的机会——民生与社会公共检测需求上海地区的机会——标杆性和集聚性*信息服务业和制造业革命云计算：华为云计算应用示范中心在上海揭牌，将在上海建立全球云计算联合实验室以及云计算展示和体验中心，腾讯云计算中心和电子商务基地落户青浦，争取微软云计算项目OFFICE365中国运营中心落户上海。金融服务、中小企业、市民健康、文化服务等云计算示范项目启动，崇明智慧岛数据产业园、洋山云海数据中心先后开工。电子商务：推进国家网络视听产业基地载体建设，土豆网在纳斯达克成功上市，成为上海首家上市的网络视听企业。争取国家对上海第三方支付企业的资质支持，协调推动14家上海企业获得央行发布的第三方支付牌照，全国数量超过1/3。物联网：成立上海车联网与车载信息服务产业联盟和上海车联网与车载信息服务产业基地，重点促进智能交通、车联网等领域的产业对接和示范应用，东软集团车载信息服务项目入住紫竹园区。——电子信息制造IC：909升级改造工程正式投产，月产能达到1万片生产线设备安装调试完毕，4月29日首批55纳米工艺产品试流片，已开始小批量试产。台积电扩厂项目获批，设备已经开始安装调试，预计年底产线总产能将达到7.5万片/月。中芯国际40纳米工艺已经开始进行客户认证，上海高清地面国标芯片累计销售量已达125万片；TD-LTE规模技术试验建设取得阶段性成果，上海移动完成第一阶段单模组网测试工作任务；展讯TD-SCDMA芯片被三星旗舰智能机采用，德明通讯、湾流仪器等获得中国移动相关领域1/3以上采购额于8月30日与中国移动联合发布，并获得中移动终端集采的57%份额；映瑞LED项目正式开工建设，6月份第一批蓝光及绿光LED芯片相继成功点亮，年底将有25台MOCVD设备进厂，其中18台将完成调试。蓝光已建成26KK量产线，量产功率型芯片发光效率达100lm/W，亚明已形成年产20万套LED照明灯生产规模。*新能源和新能源汽车太阳能：理想能源、吉富通用、纳峰等公司开发的太阳能装备推向市场，其中，理想能源批量生