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房地产形势与趋势全国工商联房地产商会聂梅生2011年10月2总体而言中国仍是发展中国家IMF公布的数据：2010年中国人均GDP4382美元，列全球第94名050001000015000200002500030000193019401950196019701980200020102020美国日本西德英国法国中国中国2000~2020年美元/人发达国家1950~1980年增长阶段1959-2002年美国房地产业增加值占GDP的比例8.59.09.510.010.511.011.512.019591963196719711975197919831987199119951999%（目前中国房地产约占GDP8%）GDP和城镇化同步快速互动是未来房地产长期发展的推动力•中国和西方发达国家所处的发展阶段不同，它们大部分是在二战之前完成了城镇化进程（50%以上），二战之后30年完成了工业化进程（人均GDP从3000增加到15000美元）。•和发达国家所不同的是中国经济增长和城镇化同步快速推进互动（2010年人均GDP超过3000美元的省直辖市已经达到17个，超过2500美元为24个）.•2009年大力用“铁、公、机”基础设施投资拉动经济进一步刺激了GDP和城镇化，结果是助推房地产。•以上三者结伴同行必定是未来房地产发展的长期推动力，但是不同阶段的房地产业态将呈现差别。房地产是国民经济重要产业1998-2009年房地产开发投资对经济增长的贡献注：资料来源：2010年REICO专题报告1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点。在最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。0%5%10%15%20%25%19981999200020012002200320042005200620072008200900.511.52贡献率(左轴)拉动百分点(右轴)2009-2011年房地产总体情况房地产投资（亿元）金融机构房地产贷款（亿元）销售面积（亿平方米）销售额（亿元）平均房价（元/米）2009年3623219764（月均1647）9.374399546952010年4826720200（月均1683）10.435250050332011年1-8月377818889（月均1111)）5.99332645553总计1222804885325.7912975950312019/8/57商品房销售面积同比回落趋势形成房地产投资增长逐月放缓%2019/8/59全国房地产景气指数逐月下降8月房地产开发景气指数为101.12，比7月份下降0.38个百分点，相当于2008年9月的指数。评判房地产调控效果的依据•下半年中国经济走势与国际经济大背景密切相关，美国国债危机的后续影响将使我国宏观经济政策增加了不确定性•房价不能脱离中国经济的基本面•下半年调控效果不能脱离货币政策•下半年调控效果取决于房地产投资走势•下半年调控效果取决于保障房完成进度2019/8/510调控效果显现房价回调二季度主要经济指标•上半年国内生产总值GDP同比增长9.6%•上半年城镇居民人均可支配收入扣除价格因素，实际增长7.6%。•8月居民消费者价格指数CPI涨6.2%，•8月工业生产者价格指数PPI涨同比上涨7.3%。。8月份70个大中城市新建商品住宅价格变动情况•环比：价格下降的城市有16个，持平的城市有30个。环比价格下降和持平的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%•同比：同比涨幅回落的城市有40个，比7月份增加了14个。同比涨幅在5.0%以内的城市有45个。•二季度，全国主要监测城市地价总体水平为3000元／平方米，同比涨幅为8.85%112019/8/5129912141651114173056504439244月5月6月7月8月2011年4-8月70大中城市新建商品住宅价格变动情况（环比）下降持平上涨国家统计局数据2011年8月十大城市住宅价格指数2019/8/513中国指数研究院数据城市环比涨跌同比涨跌样本平均价格（元/平方米）样本价格中位数（元/平方米）广州0.60%10.31%1542913050武汉0.35%8.29%73826850北京0.25%5.82%2295318150上海-0.12%2.85%2382619600南京-0.22%2.80%1225511100杭州-0.27%3.56%2059717800成都-0.36%6.66%80237150深圳-0.47%7.62%2568721600天津-0.49%1.85%1203311300重庆（主城区）-1.12%3.66%661657002019/8/514房价环比趋稳，同比涨幅接近调控目标房企销售业绩下滑，存量上升•北京市房协发布数据，今年1至8月，北京新建普通住房成交均价为每平米13874元，比去年全年的14847元/平米低了6.6%，也就是每平米下降了973元。•8、9月份多家房企销售业绩出现下滑——万科8月销售金额同比降12.6%，9月降12%。今年前9个月，万科新增项目权益地价约占同期销售金额的26％。2010年万科全年土地款相当于销售金额的53%。——中海地产8月销售面积和销售额同比下降分别为11.2%和12.9%。——保利地产8月销售面积和销售额同比下36.45%和11.99%。•“万、保、金、招”存量房二季度分别环比增长13.60%、9.60%、15.97%、9.05%。上半年同比增长53.65%、48.48%、33.57%、34.56%2019/8/515资金链全线紧张，房企负债创10年最高•136家上市房企整体资产负债率，在2011年上半年达到近10年来最高。•据Wind资讯统计，上半年行业资产负债率已经高达71.28%。总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元。•上半年末，在申万一级所属的136家房地产企业共有104家企业的资产负债率超过50%，16家已超过80%的高位。其中，ST兴业和ST园城已资不抵债，其资产负债率为939.99%和109.65%•据Wind资讯统计，去年至2011年9月下旬实施的305例增发中，仅有7例来自于房地产。2011年前8个月，房地产国内贷款为8889亿元，同比仅增长5.1%。除此之外，房企通过信托和海外基金筹钱的路也先后遭到严格监管。•标准普尔9月27日表示，中国房地产市场形势不容乐观，未来6~12个月房产开发商面临的流动性压力将加大。2019/8/5162019/8/517改革建议之一：房地产行业重新定位•国民经济三驾马车作用调整，经济发展转向内需拉动，投资拉动力逐步下降。•产业结构调整力度加大•城镇化内涵注重城乡均衡发展•避免落入中等发达陷阱，减少贫富差距必须坚持产业结构和城市化进程的调整•房地产角色变化:由投资拉动转向对经济和社会发展的承载作用,与其它新兴产业融合共生。2019/8/518房地产业转型•住房：双轨制正式开动–城镇居民住房自有率达86%，保障房1000万套（约占当年销售量的50%），商品房空置率不容忽视，人口结构未来变化后的住房趋势等，提前考虑商品住宅类开发商的转型。•商业地产与城镇化并轨——城镇布局随着基础设施格局变化而极大地影响未来城市化模式。东西部地区的均衡发展将形成新的经济板块。——城市运营、城市综合体、城乡一体化等•新型经济产业区承载产业结构转型——新区经济、产业园、产业转型基地等；•内需型、消费型产业成为未来经济主角——旅游、服务业——养老产业等2019/8/519企业面临重整•商品房市场将面临与保障性住房平分秋色，积极参与建设保障性住房是必然选择；•从单一的商品房开发转向复合业态，形成多元化的产业发展；•从开发销售物业转向销售与持有型并举；•房企从单纯的规模扩张型发展转向整合集成式发展2019/8/520重组产业板块，增强产业链的集成•美国发展的新兴产业——新能源、绿色低碳、新一代信息与网络技术、生物技术、航天航空及海洋等新兴产业，抢占国际金融危机催生下的世界新一轮科技与产业革命的制高点，努力实现宏观经济的战略转型。•物联网——每一次大危机，都会催生一些新技术，而新技术也是使经济，特别是工业走出危机的巨大推动力。席卷全球的金融危机也不例外，相关国家正在试图通过“物联网”走出经济的泥沼。•房地产——原有的发展模式与产业板块需要重新整合，与新兴产业、金融业、物联网（建筑部品采购联盟的基础平台）加快整合，这是一次新的跨越式发展机会。•商会已成立房地产投资基金联盟，正与有关组织策划成立建筑部品采购联盟。改革建议之二：——“土地财政”的改革•土地财政包含两部分。一是与土地有关的税收，如耕地占用税、房地产和建筑业等的营业税、土地增值税，等等。目前地方政府重点征收的是房地产税和建筑税。二是与土地有关的政府非税收入，如土地出让金、土地租金、新增建设用地有偿使用费，等等。目前地方政府看重的主要是土地出让金。21土地财政的内涵土地金融地方政府用征收和储存的土地，向银行抵押融资，是现在很普遍的做法。但这已不属于土地财政范畴，而属于土地金融。地方政府土地金融的融资额，有研究认为，可能已高于土地财政的收入。根据相关法律规定，以出让方式获取的土地使用权，可以抵押。而对未经出让的土地，能否抵押，法律并无明确规定。按照行政许可法的原则，凡法律没有明确许可的，地方政府都不能做。因此，严格说来，地方政府的土地融资活动，大多并不合法。土地金融是地方融资平台的基础，数额巨大。2223年份财政收入地方土地出让收入土地出让收入与地方财政收入比重（%）199911444.085594.87514.339.19200013395.236406.06595.589.30200116386.047803.31295.8916.61200218903.6485152416.7928.38200321715.259849.985421.3155.04200426396.4711893.376412.1853.91200531649.2915100.765883.8238.96200638760.218303.587676.8941.94200751321.7823572.621300055.15200861330.3527703.42960034.65200968476.8832580.741590048.8020108308040609.82939772.38土地出让收入的增长及在地方财政中的地位数据来源：国家统计局。地价领跑房价，越跑越快地根和银根已绑定房地产铁三角形成——地根吸住了银根2010年，房地产开发企业购置土地面积4.1亿平方米2010年全国土地出让总价款达2.9万亿元以进行土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金融。2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元2010年土地抵押贷款无疑会超3万亿元。•开发商进行土地抵押贷款后，需要经历2年左右的开发周期才能成为产品进入市场交易进而参与经济社会发展。如果这期间市场形势发生大的变化，这部分巨额资金将直接关联到地方政府和金融层面。•土地出让制度不改变，调控局限于表层操作，难免又一次轮回反复。房产税和土地出让金不可兼得•据中国指数研究院专题报告指出：如果只针对高端物业征税，预计全国针对住宅的征税规模将不足千亿；•如果对所有存量住宅征税，税率为1.5%，全国一年的房产税将为7600亿元，但是在近期这种征收方式是不现实的。•房产税并非能直接降低房价，但是对房价预期起作用，意义在于建立合理的长效税收机制，对于促进商品房市场机制的形成必不可少。•应征收存量房的房产税，以逐步取代土地出让金，这一步迟早要走，应及早进行。房地产调控触及到土地、税收、政府与市场在住房上的分工责任等体制性问题，这是房地产长治久安的根本。262019/8/5270.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00广义货