房地产投融资实务

房地产投融资实务王从发MP:13916918269E-mail:[e-mail]将探讨的问题1.对房地产投融资活动的认识2.关于新项目拓展3.高院关于土地合同纠纷的司法解释4.判别房地产投资项目是否可行的主要指标5.融资前、融资后投资分析6.房地产兼并收购之尽职调查7.房地产项目融资8.房地产信托9.国外房地产基金公司选择合作对象的标准10.国外房地产基金11.如何撰写一份好的商业计划书12.工作中的几点体会一、对房地产投融资活动的认识传统的投融资现代的投融资任务项目能不能做项目能不能做，怎样做融资渠道银行借贷银行借贷、信托、国际房地产基金…着眼点项目企业重要性项目投融资研究只是阶段性工作项目投融资研究从前期开始，贯穿于项目全过程二、关于新项目拓展1、土地（项目）获得一级市场：全面响应文件要求☆招标☆拍卖☆挂牌二级市场：做好尽职调查☆股权转让☆在建工程转让二、关于新项目拓展新项目信息通报表项目概况表经济技术指标表合作条件表成本测算、经济效益分析表2、五个表格二、关于新项目拓展项目来源可靠权属清楚规划无瑕疵符合公司发展战略符合谨慎、稳健、保守、以小博大原则已经站在老板的角度把问题都考虑清楚了3、提高“命中率”需注意的几个事项三、高院关于土地合同纠纷的司法解释（2005年6月18日）土地出让合同土地转让合同合作开发合同四、判别房地产投资项目是否可行的主要指标成本利润率自有资金回报率销售利润率内部收益率（IRR）☆项目财务内部收益率☆项目资本金内部收益率☆投资各方内部收益率五、融资前、融资后投资分析融资前（Beforefunding）：不受融资方案影响融资后（Afterfunding）：受融资方案影响六、房地产兼并收购之尽职调查组建专业化的团队审计师、律师、工程师、会计师等，包括收购方内部和外部制订详尽的并购流程（五个主要环节）☆市场调研和战略评估☆初步接洽、签订备忘录（合作意向书）和保密协议☆尽职调查☆交易谈判☆起草合同和签约尽职调查的内容案例：A公司收购B公司尽职调查清单（范例）七、房地产项目融资投融资工作从项目前期阶段开始融资研究需要在投资估算的基础上进行资金来源：股东权益资金和负债1、投融资环境调查法律法规公司法、银行法、信托法、证券市场管理法规、税法、合同法、担保法、资本市场管理法规、外商投资管理有关法规经济环境资本市场、银行体系、证券市场、税务体系融资渠道银行贷款、IPO、信托、国外房地产基金税务条件税收优惠投资政策宏观调控、“热钱”2、房地产项目融资主要渠道IPO、增配股、可转债企业增资扩股股东借款银行借款房地产信托国外房地产基金3、优先股优先股是一种介于股本资金与负债之间的融资方式优先股股东不参与公司的经营管理，没有公司的控制权发行优先股通常不需要还本，但要支付固定的股息优先股股息通常大大高于银行的贷款利息对于其他债权人来讲，优先股后于其他债权人受偿对于一般股东来说，优先股是一种负债优先股股息在税后支付，资金成本得不到所得税扣减4、股东借款股东借款是公司的股东对公司提供的贷款，对借款公司来说是负债。股东借款的好处是可以降低注册资本。股东借款的利息可以在税前支付。5、银行贷款我国的银行贷款分为商业银行贷款和政策性银行贷款（国家开发银行、进出口银行、农业发展银行）。我国的商业银行分为国有商业银行和股份制银行。商业银行的贷款分为短期贷款（1年以内）、中期贷款（1-3年）和长期贷款（3年以上）。商业银行贷款通常应当不超过10年，超过10年期限，需要报人民银行备案。商业银行贷款利率以人民银行基准利率为中心可以上下浮动。一般下浮10%至上浮30%。三方委贷（银行版本）条件及提供的资料6、IPO香港主板、创业板与中国A股、美国NASDAQ上市条件比较7、融资成本资金成本资金成本=资金占用成本+融资费用资金占用成本借款利息、股息、红利融资费用律师费、资信评估费、公证费、手续费、担保费、管理费、佣金8、融资风险出资能力出资吸引力再融资能力融资预算的松紧程度利率和汇率风险八、房地产信托1.信托的定义和有关规定信托是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。根据规定，信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份，每份合同金额不得低于人民币5万元。2、“一法两规”《中华人民共和国信托法》（2001年4月28日）《信托投资公司管理办法》（2001年1月10日）《信托投资公司资金信托管理暂行办法》（2002年6月26日）《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（2005年8月28日）（212文件）3、信托合同主要条款1.委托人、受托人的姓名、住所、自然人身份证号2.受益人姓名、身份证号3.释义4.信托目的5.信托类别6.信托资金及其交付（如有）7.信托期限8.信托财产的构成9.信托财产的管理方式和受托人的管理、运用和处分的权限10.信托财产管理、运用和处分的具体方法或者安排3、信托合同主要条款11.信托利益的计算、向受益人交付信托利益的时间和方法12.信托财产承担的费用13.受托人报酬的计算方法、支付时间及方法14.信托终止时信托财产的归属及处分方式15.信托当事人的权利、义务16.信托财产管理、运用的风险揭示17.信托财产损失后的损失承担主体及承担方式18.信托当事人的违约责任及纠纷解决方式19.信托计划和信托持股管理办法与信托合同的关系（应作为合同的附件）20.其他事项。4、银监会“212”文件与央行“121”文件融资条件比较银监会“212”文件央行“121”文件融资条件项目“四证”齐全项目“四证”齐全自有资金超过30%（2004年宏观调控时将房地产项目资本金比例调整为35%）自有资金超过35%具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业房地产开发企业需具备二级以上开发资质张江镇项目资金信托计划(草案)案例：——一般受益人推介九、国外房地产基金公司选择合作对象的标准宏观经济☆国家☆地域☆市场行业地位☆垄断☆群雄割据☆行业领先☆新进入者目标市场公司发展战略☆目标☆定位☆优势九、国外房地产基金公司选择合作对象的标准业务运行模式☆简单化☆逻辑性☆规模化☆可复制业绩和潜力☆过往业绩☆增长潜力公司治理结构☆管理层☆诚信度☆公开透明☆企业文化品牌十、国外房地产基金1、国外房地产基金种类开发型基金新加坡政府投资公司（GIC）、荷兰ING、第一中国房地产发展集团（FCPG）、摩根斯坦利（MorganStanley）收租型基金澳大利亚麦格理银行（MacquarieBank）、美国国际集团（AIG）、美国凯龙瑞、新加坡腾飞基金（Ascendas）不良资产处置型基金高盛、雷曼兄弟、摩根斯坦利（MorganStanley）2、与国外房地产基金打交道需注意事项注重资金运用是否达到回报率资金（外汇）进出的通道合作方提供的信息要一致企业信息公开透明，允许并且帮助基金公司做好项目尽职调查基金公司项目决策时间较长，需要耐心项目公司的股权架构简单、清晰位于中心地段、甲级品质、定位准确、功能单一、价格合理的投资项目（酒店式服务公寓、写字楼、商场）是基金公司的首选复地集团和荷兰ING松江香提苑合作项目案例：十一、如何撰写一份好的商业计划书公司介绍☆战略☆技术☆产品和服务☆管理团队市场和销售☆目标市场☆营销策略竞争性分析☆竞争者☆竞争策略财务计划☆投资估算☆效益分析☆资金需求某公司一投资项目对外合作商业计划书案例：十二、工作中的几点体会在目标选择上下功夫在深入了解上下功夫在相互沟通上下功夫在学习研究上下功夫借天下势，集天下智，交天下士，成天下事与大家共勉：谢谢！