房地产政策的利益博弈视角观察

中国房地产行业政策属性及政策走势的利益博弈视角观察第2页2思源顾问目录•话题一：中国房地产行业产业链特征及利益博弈整体格局–房地产业在国民经济中的地位特征–中国房地产行业的基本制度–中国房地产业的特点及产业链特征–中国房地产业关联的利益博弈整体格局•话题二：近年来政策走势的利益博弈视角分析–土地政策分析–金融政策分析–交易政策分析–当前阶段整体政策调控的综合分析–物权法展望•话题三：政策导向下的行业发展大势及思源企业发展战略随想第3页3思源顾问第一部分中国房地产行业产业链特征及利益博弈整体格局摘要目录房地产业在国民经济中的地位特征中国房地产行业的基本制度中国房地产业的特点及产业链特征中国房地产业关联的利益博弈整体格局第4页4思源顾问房地产业在国民经济中的重要性，在产业结构中的地位，直接决定了中央宏观政策的倾向以及房地产各关联主体（尤其是开发商）的话语权，也影响了房地产业关联利益博弈的整体格局。第5页5思源顾问房地产行业对经济增长有很大的直接拉动作用•房地产投资与房地产消费直接拉动经济增长（拉动宏观经济增长的三架马车）。•房地产投资占固定资产投资的比例逐渐上升：–2003年，房地产开发投资首次突破1万亿元，同比增长29.7%，高出同期固定资产投资增幅(26.7%)3个百分比。–98年东南亚经济危机之后，扩大内需以政府基础设施建设为重点，房地产发挥了重大作用•房地产消费占GDP的比例连年上升：–1996年的2.1%，跃升至2001年的5.7%（5年时间增加了1.4倍），2004年占8.4%房地产开发投资增长率6.111.119.525.329.728.121.90510152025303519971998199920002001200220032004第6页6思源顾问房地产行业对经济增长巨大的带动与杠杆撬动作用•房地产产业链包括多个环节，关联产业庞杂获取土地投资分析项目定位规划设计建筑施工策划销售物业管理资金融通房地产项目开发价值链投资顾问公司政府主管部门银行基金信托顾问策划公司规划设计单位材料商、建筑商、监理销售代理公司物业管理公司开发企业主导地产产业链，日益扮演资源整合的角色专业服务公司日益成熟，细分产业链委托经营管理经营管理公司房地产业横跨第一、第二、第三产业，对相关产业的带动能力强。房地产业、城市建设、基础市政建设（道路、桥梁等）等的发展更会带动建材、建筑施工、能源（水泥、刚材、煤炭、汽油等）等行业的发展。第7页7思源顾问房地产服务业的市场细分市场调研定位策划规划设计投资分析材料供应园林景观设计装修建筑施工(监理）销售代理广告设计媒体推广（活动公司）营销策划整体策划规划设计拆迁代理市场研究市政建设推广策划出让代理土地评估土地一级市场二级开发市场二手中介物业顾问经营管理经营顾问物业管理项目主体组织主体资讯服务融资服务法律服务资源整合中介资讯三级市场政府地产开发企业消费者研究咨询IT服务招商引资管理咨询IT服务中介服务理财顾问人才培训第8页8思源顾问房地产行业的发展程度与城市化进程息息相关•城市化是社会发展的必然趋势，城市化不仅是人口、产业向城市积聚的过程，同时也是农用地转化为城市用地、城市房地产需求急剧膨胀的过程。•中国的农村城镇化进程不断加速，城市建设持续提速–1990年，城市化率18.9%–2003年，城市化率约40%，城市人口5.2亿，农村人口7.6亿–照此推算2020年城市化率将达到60%，以人口16亿计算，城市人口9亿，有4亿农民要进入城市•城市化进程与房地产发展息息相关：–城市化进程的核心是城市经营、土地运作，其核心便是经营土地。土地是承载城市发展的最基本载体，无论城市规模的变动，还是经济增长，最终都体现在城市土地利用规模、密度和结构上，经营城市和提高城市竞争力的最终结果，都体现在城市土地总体价值上。–增长的城市人口的居住（住宅房)、就业、生活（商业用房）、教育医疗等需求依赖房地产发展，又带动房地产发展–产业的聚集带动房地产发展（工厂、经济园区）第9页9思源顾问房地产行业发展能优化投资渠道并扩大消费•资本具有追求利得的基本属性，房地产业发展有利于扩大、优化投资渠道。–高额利润率吸引其他行业的剩余资本进入；–房地产区域性的特点吸引不同地区间的资本流动，促动经济落后区域的招商与经济发展(江浙资本向内地转移）；–吸引外资进入中国（国外投资基金、游资)，如何记黄埔和长江实业、凯德置地;要考虑人民升值的预期•我国民间存在大量游资，但面临着出路不畅的问题。–股市一天比一天熊，不能扛起资金分流的大旗；–物价指数（CPI）快速攀升，2003年末进入负利率时代；–其他行业或投资领域利润趋减；–温州购房团，山西购房团不足为奇；•有利于分流储蓄余额。–国内城乡居民储蓄存款余额，从1996年的3.85万亿元，到2001年的7.4万亿元，再到2003年的10.94万亿，连年高涨，增势不减，如此高的增幅表明我国居民手中蕴藏巨大的投资和消费能量。第10页10思源顾问房地产行业发展创造了庞大的岗位需求缓解就业压力•房地产开发企业的数量庞大，全国一万多家，需要大量的人才•更重要的是，房地产带动其他众多的关联产业（房地产服务业、建筑业、建材业、能源）的发展，更提供了数量庞大的就业岗位。–建筑行业劳动密集型产业，吸引需要大量建筑工人，吸引农民工进城，分散农村剩余劳动力第11页11思源顾问房地产行业发展关乎老百姓安居乐业、政治稳定与执政党生存发展•土地资源的稀缺，使其成为战争爆发、朝代更替的焦点–土地问题的合理解决也是中国共产党革命成功、建国执政的重要基础•农业用地（耕地）、粮食产量关乎国计民生，尤其是人口大国的中国•人民的居住需求需要满足：居者有其屋。–住房保障制度：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜•吃饭、居住问题代表老百姓的切身利益，关乎政治稳定第12页12思源顾问小结：房地产业在国民经济产业结构中的地位•无论从经济角度、还是政治角度，房地产业对国民经济产生的作用是至关重要的。•从行业的经济产值来看，房地产行业可能不符合作为支柱产业的标准（GDP10%)，但是，从房地产关联行业的庞杂来看，房地产行业绝对是对国民经济而言占有基础性地位的行业.•关于房地产业在国民经济中的地位（支配性/从属性）、房地产业是否国民经济中的支柱产业，存在争论！这个问题本身，也成为各方博弈的一个焦点（后面案例分析）GDP房地产业城市化与城市建设关联产业就业岗位居住保障第13页13思源顾问博弈案例：房地产行业是否国民经济的支柱产业•房地产是近年来中国利益博弈最典型的一个领域，房地产集团也是目前中国发育程度最高的一个利益群体。房地产集团最漂亮的一次博弈是2003年围绕121文件的利益博弈。•2003年6月13日央行出台121文件（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》），要求各商业银行严控开发贷款、严控土地储备贷款、严防建筑贷款垫资、加强个人住房贷款管理等。对此，有人惊呼：“房地产的冬天来了”。•紧接着，房地产商动作频频，各种研讨会相继召开，业内的头面人物纷纷发表讲话，而最重要的一个动作则是在房产商的力推下，工商联邀请众多房产商同心协力，写出一个报告上报给国务院。舆论认为，这个举动促成了国务院18号文件的出台。该文件确认，房地产业是国民经济的重要产业，且发展是健康的，并指出，“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。由此，房地产的“国民经济的重要支柱产业”地位得到官方确认。•可以说，在改革以来的20多年中，一个利益群体能够通过自己的努力影响甚至改变政府的一项重要政策，这还是第一次。反映了政府对房地产业既打压又呵护的矛盾心态•随后，有些专家对此进行讨论，部分专家以房地产业产值占GDP的比例来说明房地产业并非国民经济的支柱产业。第14页14思源顾问第一部分中国房地产行业产业链特征及利益博弈整体格局摘要目录房地产业在国民经济中的地位特征中国房地产行业的基本制度中国房地产业的特点及产业链特征中国房地产业关联的利益博弈整体格局第15页15思源顾问政策就是游戏规则，用以平衡利益！既定的政策，也决定了利益博弈的整体格局，尤其是关乎房地产业属性的重大基本政策。第16页16思源顾问我国的房地产法律体系五个组成部分之一——法律•国家的根本大法：《中华人民共和国宪法》•全国人大及其常委会制定的房地产相关法律，效力仅次于宪法：–《中华人民共和国土地管理法》：由第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年8月29日修订通过，自1999年1月1日起施行。该法共分八章，即总则、土地的所有权和使用权、土地利用总体规划、耕地保护、建设用地、监督检查、法律责任、附则；–《中华人民共和国城市房地产管理法》：1994年–《中华人民共和国农村土地承包法》：2002年8月29日经全国人大常委会通过–《城市规划法》、《经济合同法》、《中华人民共和国民法通则》等与房地产开发经营活动有密切关系的法律，如《城市规划法》规定城市一切建设必须符合城市规划的要求，在城市规划区范围内的建设项目必须取得城市规划许可证的规定，违反城市规划者所承担的法律责任，对房地产开发有很大约束作用–《物权法》：可能即将出台；•法律第17页17思源顾问我国的房地产法律体系五个组成部分之二——行政法规•行政法规，国务院颁布的有关房地产及其经营或动的行政法规，是对全国人大在房地产立法方面的补充与具体化，更具现实可操作性：–《中华人民共和国土地管理法实施条例》：由1998年12月24日国务院第12次常务会议通过，自1999年1月1日起施行。该法也分八章，与《土地管理法》相一致。–《外商投资开发经营成片土地管理暂行办法》–《城镇房屋所有权登记暂行办法》–《城市房屋拆迁管理条例》–《基本农田保护条例》：由1998年12月24日国务院第12次常务会议通过，自1999年1月1日起施行。该法分六章，即总则、划定、保护、监督管理、法律责任、附则。–《关于做好省级以下国土资源管理体制改革有关问题的通知》：2004年4月，国务院下发的一个旨在从管理体制上，限制地方行权的文件。•行政法规第18页18思源顾问我国的房地产法律体系五个组成部分之三——行政规章•行政规章：国务院有关部委颁布的有关房地产管理的行政规章。房地产是一个新兴产业，其管理很大一部分职能是由国务院所属的部委来完成的，这些职能部门如国土资源部、建设部等根据管理工作需要颁布的行政规章。–建设部：《全国房地产开发企业开发实施办法》，《房屋拆迁估价指导意见的通知》–国土资源部：《国有土地使用权审批管理暂行规定》–国家计委：关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知•行政规章第19页19思源顾问我国的房地产法律体系五个组成部分之四——地方性法规和地方规章•地方性法规和地方规章：我国各省、自治区和直辖市人大及其常委会制定的地方性法规和省级人民政府、国务院授权的计划单列市人民政府制定的管理房地产开发经营活动的地方规章，在其辖区内具有法律效力。•地方性的规章往往是根据当地的具体情况制定的，具有地方性的特点，同样是我国房地产法律体系的一部分。•地方法规规章第20页20思源顾问我国的房地产法律体系五个组成部分之五——最高法院司法解释•依据法律规定，我国最高人民法院有权就司法审判工作中任何具体应用法律、法规做出具有法律效力的司法解释。–目前关于房地产方面的司法解释已有一百多条–2004年6月21日，最高人民法院公布的“关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释”，自8月1日起施行，共28条，三个方面内容：关于土地使用权出让合同纠纷的处理、关于土地使用权转让合同纠纷的处理、关于合作开发房地产合同纠纷的处理•高法司法解释第21页21思源顾问附：我国房地产法的立法发展历程第一阶段：1949年----1978年1949年10月1日新中国成立至1956年国民经济恢复时期建国初建国初根据《中国人民政治协商会议共同纲领》，国家对属于地主、官僚资本家、反革命、战犯、汉奸及国民党政府的房地产分别采取了接管、没收、征收、征用的政策，1949年中央人民政府1949年颁布了《公