房地产政策调控告一段落

研究所李少明2006年7月房地产政策调控告一段落优质成长公司将有超额收益房地产政策调控告一段落围绕国六条的政策已出台完毕，下半年应该不会有调控政策出台今后的政策重点可能是增加税收调节的手段和完善住房保障制度3今年来出台的调控政策时间出处文件目的5月九部委国六条《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》调整住房结构6月九部委十五条《住房供应结构稳定住房价格意见的通知》国六条实施细则7月建住房165号《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》70%，90平米7月建住房171号《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》控制热钱7月人民银行两次提高存款准备金率，提至8.5%的水平紧缩投资7月国税发108号《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》打击炒房4“国八条”的核心是控制房地产投资增长速度和房价上涨速度，是双重目标。而控制房价成为“国六条”的历史使命。但在投资增长速度已经放慢的背景下，要控制房价是十分棘手的事情，调整住房结构就成为唯一的选择。“国六条”政策调整的要点一：5“国六条”政策调整的要点二：如何计算70%的户型是国六条的精神能否得到执行的关键。从建设部出台的165号文件看，计算方法是全市平均（而不是每个项目都要求70%以上的户型为90平方米）。既然是全市平均，这个指标实际上就成为一个没有意义的指标。因为没有人能准确知道所在城市每年的户型结构是多少（除负责城市建设的市长和局长外），而且上级领导还无法督促和检查。因此，国六条以及之后的旨在调整住房结构的政策是无法得到很好的执行的。但我们也不要认为2006年8月份之后政府对房地产就无所作为了。一个需要考虑的重大问题是十七大。十七大是我国政治生活中的一件大事，现在的所有政策都要服务于这个“大局”，如果房价的不到控制，政府将失信于老百姓，这显然是不符合“大局”的。因此，在十七大之前，政府会想尽一切办法控制房价的。6和金融手段相比，税收政策有明显的优点：1）可以做到精确打击。在打击房地产投机的同时，不会使其他行业无辜受到牵连，也不会让一般老百姓的正常生活受到影响；2）税收部门与房地产行业没有直接的利益关系，税收政策容易得到贯彻实施。从国外的经验看，在抑制房地产价格时也十分重视税收政策。我们有理由相信，中国的房地产调控中，税收政策还会得到进一步的发挥。未来可能会出台的政策包括：不动产税、消费税，也有可能修改所得税法，对房地产的转让实行累进的税率。如果这些政策出台，都会对房地产市场产生明显影响。投资者应该给予足够的重视。但不动产税涉及多方利益，出台难度大。政策展望一：今年调控政策告一段落，中期会有税收政策出台7国八条和国六条的核心都是打击投机、调整住房供应结构，希望通过市场的途径使住房市场的供给与需求的结构得到平衡。但国内外的实践表明，依靠市场的力量是无法使住房市场得到均衡的。完全的住房市场化必然会出现住房市场的结构性矛盾：有限的土地资源会配置到收益较高的高档住宅上，而中低收入阶层无法得到他们所需要的住房。在十七大召开之前，为了缓和住房价格不断上涨所带来的社会压力，政府会在住房制度的调整方面有所作为，估计，在未来的政策调整中，会通过大幅增加廉租房供给来缓解住房市场的结构性矛盾。若增加廉租房供给，会直接冲击住房市场的价格，尤其是中低挡住宅的价格，使相关的公司的收益受到影响。政策展望二：重点完善我国住房保障制度8国内贷款自筹资金自有资金其他资金定金及预售款Jun-0518.54%34.54%19.44%45.51%38.16%Jul-0518.65%34.29%19.09%45.69%38.19%Aug-0518.67%34.41%19.28%45.51%38.02%Sep-0518.42%34.58%19.29%45.66%37.86%Oct-0518.47%34.53%19.32%45.61%37.91%Nov-0518.18%34.59%19.27%45.86%38.09%Dec-0518.11%33.24%18.73%47.38%36.59%Feb-0628.38%35.68%20.68%35.27%21.89%Mar-0625.82%35.90%20.67%37.37%23.28%Apr-0624.15%34.50%19.89%40.27%26.04%May-0622.73%33.79%19.49%42.26%27.43%Jun-0622.44%33.77%19.43%42.42%27.41%开发商资金紧张，银行贷款增加9结论：依然看好房地产中长期的发展1962-1980年中国婴儿潮所带来的房地产消费将维持到2015-2020年。历史上，美国、日本等国家的婴儿潮带来了经济繁荣期、房地产等消费的繁荣期，中国也不例外。超过30%的房地产公司近两年净利润复合增长率超过30%从美、日、台、港近几十年股市发展的历程来看，地产股是最重要的板块，中国的房地产股也将是引领未来中国A股市场的核心板块，是未来10年或更长的时间里最赚钱的公司，会演绎出比上述国家和地区股票更精彩的财富故事。万科上涨了数倍，类似的故事还有招商地产、华侨城、金融街等。未来的5到10年中，中国的上市公司中还会有比万科等更优秀的房地产类公司出现。优质成长公司将有超额收益11一年来房地产板块强于大盘板块名称52周涨跌幅%6个月涨跌幅%3个月涨跌幅%1个月涨跌幅%房地产6343.1315.9616.03上证50014.9114.8-4.11上证1806.6617.2715.52-3.61沪深30031.9827.2926.23-0.8612优质房地产公司估值水平偏低EPS收盘价EPSNAVPSPEPB一年涨幅%样本公司数0.1以上6.750.3062.91222.3233%450.2以上7.300.3593.05202.3933%290.3以上7.550.4193.20182.3628%170.4以上9.280.5454.07172.2825%10沪深3005.500.3502.9315.71.8810300全部A股5.210.2162.69221.9438全部A股值得关注的优质成长公司14证券简称收盘价PBEPSPE投资评级2005200620052006Ｇ万科Ａ5.682.2310.3630.423*1613推荐Ｇ招商局10.896.1020.6810.728*1615强烈推荐Ｇ中粮地6.492.5970.240.33*2720推荐Ｇ泛海8.593.30.210.35*4125强烈推荐Ｇ华侨城11.252.370.4320.952612推荐Ｇ金融街83.280.590.651412推荐Ｇ亿城5.312.430.110.544810推荐Ｇ国贸6.653.20.310.233*2129推荐Ｇ华业6.943.460.06490.510714推荐Ｇ华发7.434.220.50.71511推荐金地集团10.034.220.4810.622116推荐Ｇ空港6.53.280.240.332720推荐Ｇ栖霞123.3150.7080.91713推荐Ｇ穗珠江4.943.440.10.21*4924推荐Ｇ张江4.72.170.140.313415推荐*考虑了增发等股本扩张因素15此外，天津房地产板块也值得重点关注尤其是G天房、G津滨在完成增发后值得重点关注G天房拥有天津市最优质的土地储备、G津滨未来的大股东是滨海新区土地整理中心，对公司土地一级开发和房产开发具有强力的支持作用。天津板块不可忽略价值严重低估的公司—G泛海、G招商局17泛海建设-06年进入高速增长期，土地升值助推价值重估投资评级：关注定向增发动向，一旦获准，买入。评级理由：雄厚的股东背景--泛海集团；丰富的土地储备：与母公司共有1200万平米建筑面积，足够开发10年；“北京泛海居住区”项目是今后5年的主要来源；剔除武汉CBD收益，06年-07年的收益0.35元/股、0.73元/股和1.34元/股；净值重估打开空间-武汉CBD土地和即将注入的资产；收购前RNAV20%折扣后：10.8元/股；收购后RNAV20%折扣后：15.85元/股；定价：短期9.4-10.8元/股；中期14-15元/股。1819与母公司拥有大量土地储备项目建筑面积（万平米）深圳深圳—月亮湾28万平米华东上海（通海中华城）60万平米（07年注入）杭州：光彩国际中心30万平米华中武汉王家墩中央商务区570万平米：写字楼200万平米、住宅200万平米、商业100万平米武汉另外启动部分218万平米山东山东泛海国际购物广场7.5485万平米北京北京泛海国际居住区270万平米北京旧城改造30万平米住宅合计合计1213．3189万平米20计划3-5年完成集团注资带来巨额利润与母公司土地储备1213万建筑面积，多数在01-02年取得，成本低廉。分布北京、上海、武汉、深圳、杭州、山东。北京泛海国际居住区5-8号地项目净利润10亿元，在06年、07年和08年上半年体现。增发资金购买1-3号地楼面价格5000多元/平米。预计毛利在23亿元，上市公司净利十几亿元，在08-09年体现。上海项目将带来14亿净利润，07年启动。18亿元取得武汉CBD4000亩土地，合计成本175万元/亩。周边最低300万元/亩，最高1000万/亩，巨幅升值。21G招商局：对其估值更应以资产重估值来衡量特殊的业务结构：房地产开发+物业出租+园区建设+（集团物流拿地）+园区供水供电强大股东背景与影响力；丰富土地储备：足够开发10年以上；公司在资本市场高速增长刚刚开始。估值前提：现有物业（2006年72.15万平米出租物业）现有在建项目（2005年年报）现有公司资产净值（2005年年报）未计算大股东储备土地资产，将注入资产22重估净资产值–22.34（元）/股（摊薄后）在售、在建及待建项目净资产值（NAV）=12.71拥有物业估值（RNAV）=13.5152005年资产净值=6.188RNAV=（12.71+13.515）*0.8（20%折扣）+6.188=27.168（元）/股公司增发转债，摊薄后RNAV净值重估值为22.34元近3年公司净利润符复合增长率可望达到30%，06年EPS0.88元，摊薄后0.728元，动态PE20倍股价应在14.56元合理定价：中期14.5元23南油集团：1000万平米（10平方公里）物流仓储、海运，房1平方公里蛇口工业区：海上世界、后海、沿山路、工业区改造，300万建筑面积前湾开发区：360万平米，光明南开发区：100万平米，漳州开发区：4600万平米（一期11平方公里，码头、工厂，现在不旺，商住开发，08年，大桥建成成气候，台海局势）住宅至少：800万建筑面积。优势：集团承诺所有土地合理价格给公司开发，不需预先支付购置土地成本，随时拿地与集团战略性土地资源---超过6000万平米谢谢您的支持!25影响