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第一套首付三成，第二套首付不低于六成，第三套限贷限购！家庭为单位，人均60平方，超出面积要征收房产税！（只针对新购）新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70%×税率。即：适用税率暂定为0．6％，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0．4％。“上年度新建商品住房平均销售价格”由统计部门每年公布。五套备选方案上海房产税方案远不只两个。根据相关信息显示，上海最近上报给中央了关于房产税的两套方案。一个方案是“老人老办法”，即在新的房产税没出台前买的房子都不征税，不管三套还是四套，而房产税出台后买的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征。另外一个方案则是新房和老房都征税，第一套和第二套人均70平方米以下不征，但人均70平方米以上及第三套以上的，不管是新房还是老房都要征。上述接近上海决策层人士透露，上述两个方案实际上是一个方案，即“新老划界”。而在“新老划界”之外还有另外四个方案。这四个方案分别为：第二套方案按照房屋总价的千分之六或者千分之八征收房产税；第三套则是按照人均60平方米或者人均70平方米为界限；第四个则是按照区域划分，以环线、在空间区域征收，不是这个区域的不征；第五套方案是以三套房为界，即针对三套房以及三套以上的，不管你经营不经营，都视作经营房。“选择哪种方案，不到盖头揭开的时候谁都不知道。”不过据另一知情人士分析，如果博弈成功采取第二套方案的可能性比较大。“征收起来容易操作。”“操作方便”与征收房产税措施一脉相承。据记者了解，上海已经做好征收房产税的准备。据上述接近决策层人士透露，房产税采取一年征一次。“不是由评估部门说了算，而是由征税部门说了算的。”方式是，税务部门到征收房产税时发出通知，如果不缴纳就交滞纳金。如果还是不缴纳就记录在案，达到一定数额以后通过法院强制执行。这种方法避免了因为商品房统计、评估等基础性工作缺失问题带来的阻碍。不仅如此，上海还预备了更加严厉的惩罚“不交税”的行为。“当你不交的时候，政府在房地产交易中心施行冻结，使你房子不能流通变现。同时给你算总价，这个税，你只要拥有房产都要交。”上述接近决策层人士透露。政策目标模糊业内人士认为，自新“国十条”颁布以来，北京、深圳等地相继出台地方调控房地产细则，上海始终没有出台细则也没有新举措，因此上海需要一个所谓的“创新”的态度表明调控决心。目前上下各方几乎形成共识的则是，如果出台房产税必须达到三个目的：第一，降低房价；第二，实现土地和房产资源配置的平衡，避免财富的两极分化；第三，希望有更多的资源从房地产业流入实体经济。曾向国家主管部门提交《国家住房制度建设(建议稿)》的著名经济学家李开发认为，房产税对房价几乎没有任何作用。上海浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军则表示，房价调控缺少两个工作：其一是全国商品房屋、城镇房屋的普查。其二，缺乏中长期规划。在去年“国四条”出台后，上海高调宣布建设30万套经济适用房，相当于上海市两年新增商品住宅的供应量，同时今年又宣布上海市70%的土地用于政策保障房。据记者了解，因为保障房让上海各区县在土地出让上损失不少，而房产税政策的不明朗继续加剧了这个倾向。目前上海总共19区县，按照现行经济适用房的配售标准，2万套已足够，但是目前的目标是要造30万套。此外，李战军认为：“政府并不清楚政策保障房和市场化商品房两者之间应该是怎么一种合理的量比关系。”或面临流产和上海一头热形成鲜明对比的则是有迹象显示，上海房产税流产的可能性越来越大。最大的问题是房产税在法理上至今没有找到依据。开征房产税首先需要重要修订1986年颁布的《房产税暂行条例》，该条例明确规定：对个人非营业性自住房屋一律免征房产税。根据上海房产税多套方案显示，上海在变相增加一个税种的同时，并没有涉及到任何税赋的减免。基于房产税既无法律依据又难以降低房价切影响社会稳定的考虑，“中央很可能否决上海房产税试点之争，凭空增加百姓负担有违政策初衷。”一观察人士表示。5月31日，国务院在同意《发改委关于2010年经济体制改革重点工作的意见》(以下简称《意见》)中表态：逐步推进房产税改革。这原本只是一个国务院内部部门之间工作的正常通气、沟通和表态，并不是下发全国要求执行的通用文件，结果被部分人士解读成“房产税已无悬念”等，为上海出台房产税添油加火。“这个《意见》讲要推进房产税的改革，不是讲房产税全国实施，更何况文件所指的房产税改革并不特指一个税种，而是涉及所有房产税的改革。”一接近发改委人士说。早在3月两会期间，全国人大代表、重庆市政协副主席陈万志代表就算了一笔账：据初步统计，我国现阶段涉及房地产的税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，两者共计62项。房地产领域的税费过多过重也被指推高房价的一个重要原因。李战军指出：“房产税改革不应该增加税负的依据。”央行研究局研究员邹平座接受《中国经营报》采访时也表示，开征房产税会导致离婚和推迟结婚的大量出现，造成社会紊乱。“出台的可能性不大。”22市用地审批权收紧二三线城市再成调控焦点2011年08月26日02:14第一财经日报黄树辉林小昭我要评论(2)字号：T|T继住建部新一轮限购政策剑指二三线城市之后，国土资源部也把调控对象进一步覆盖部分二三线城市，将22个城市建设用地审批权收归中央。该举措看似不与楼市调控直接挂钩，但多位地方国土部门官员和业内人士在接受《第一财经（)日报》采访时认为，此举将进一步收紧土地供应，与土地市场唇齿相依的房地产市场势必遭遇多方面间接影响。助推房价上涨预期国土资源部此次加强对城市建设用地控制，上收审批权的22个城市包括秦皇岛、镇江、南通、扬州、泰州、嘉兴、绍兴、台州、温州、马鞍山、德州、东营、威海、南阳、江门、惠州、珠海、佛山、中山、东莞、桂林以及三亚。上述22个城市无一不是房价在近两年涨幅较快的城市，多数是毗邻一线城市的二三线城市，三亚、佛山、温州、绍兴等部分城市已经实施了限购政策。一度因房价过快上涨的二三线城市，目前无疑正陷入宏观调控的漩涡中心，其背后的原因是本地的投资需求和一线城市转移的投资需求带来双重考验，使得全国的房地产市场压力集中在二三线城市释放。按照国土资源部的要求，22个新增城市的土地利用总体规划确定的中心城区范围内农用地转用和土地征收须报国务院批准。此前，这些城市的建设用地审批权由所在地的省、自治区人民政府负责。佛山市国土资源局官员在接受本报采访时表示，该举措与房地产市场并不直接挂钩，但对楼市来说会发生滞后影响。江门市国土资源局有关负责人也表示，短期内对房地产市场影响不大，长期来看则会影响房地产市场的土地供应。由于广州、深圳、佛山的限购，部分投资者转向了东莞等城市。据东莞市统计局8月15日发布的数据，7月全市新建商品住宅销售均价为8586元/平方米，首次单月突破东莞今年房价控制警戒线，即8200元/平方米。根据国家统计局的数据，秦皇岛6月新建商品住宅价格同比上涨高达8.6%，仅次于乌鲁木齐9.3%的涨幅，在70个大中城市中排名第二。7月份高达8.3%，在70个大中城市中排名第六。此外，江门、珠海上半年房价涨幅在珠三角城市中靠前。世联地产[19.181.54%研报]在接受本报采访时认为，上述举措无疑将强化了房地产市场长期上涨的预期。在高速城市化发展背景下，房地产市场保持着旺盛的需求，而供给却受到土地供应量的限制。由于土地管理收紧带来的供需失衡将会进一步强化房地产市场长期上涨的预期。知名房地产商任志强在其微博上也称，限购会造成短期价格波动，但限地大约只能减少供给而推动涨价，中国的住房价格首先从关紧土地闸门开始。按照此前的程序，佛山和江门的建设用地供应计划由广东省审批，只有总量在供地指标之内可以不限制次数，改由国务院审批后只能一年一次，整个工作要进行全面的调整，审批周期也变得更长，要求会更严格。合富辉煌[2.15-1.38%]首席分析师黎文江认为，审批权上移意味着包括房地产在内的经营性用地都会受到比之前更为严格的控制，而且可以想象，增添了国务院审批的环节，相应的程序也会增多，恐怕建设用地供地会放慢。但为平衡土地管理收紧政策和房价上涨的矛盾，做到既实现耕地保护目标，又能使房价平稳，世联地产认为，限购政策将可能会因此长期化和普及化。在世联地产看来，限购政策推行以来，确实起到了减少购房需求、抑制房价上涨的作用。在房地产市场长期上涨的预期之下，限购不失为政府削弱房价上涨势头的利器。地方土地财政面临冲击上述22个城市用地审批权上收被认为是土地收紧信号，未来的土地供应量难以大幅放大，而冲击最为直接的无疑是中心城区建设用地供应。上述不愿透露姓名的国土局官员表示，大部分城市会把30%的指标用于中心城区的建设，如果整体用地指标收紧，其势必影响中心城区的房地产市场。世联地产认为，旧城改造会因此加速，因为建设用地审批管理收紧或为地方政府加速旧城改造提供动力。一方面贯彻了中央提出的“节约集约用地”原则，另一方面能够盘活城市土地价值，并弥补因建设用地审批收紧致使新土地开发受限带来的经济增长损失。与此相对应的是，容积率低的住宅产品将会更加稀缺。中央政府坚持节约集约用地原则，这将意味着容积率低的住宅产品用地，如低密度豪宅、别墅等产品的建设用地控制更加严格，审批更加难以获得通过。换而言之，容积率低的住宅产品将会更加稀缺，价格上涨的压力加大，更具有投资价值。但世联地产认为，普通商品房供应量不会减少，因为国务院此举意在保护耕地、节约集约用地，遏制违法违规滥用土地资源的现象，并没有迹象表明要收紧普通商品房用地。而国务院多次在出台的房地产调控政策中强调，要加大普通商品房供应，建设用地审批权限的收紧没有改变这一政策意图。相对于楼市的间接影响而言，国务院上收22个城市建设用地审批权举措，被认为将对地方土地财政产生不小的冲击。此次审批权变更的城市主要分布在环渤海、珠三角和江苏、浙江等地，均为经济相对发达、经济增速较快的城市。在房价出现大幅上涨的同时，这部分城市大多在今年出现了土地出让金的大幅增长。根据链家地产市场研究部统计，从2011年1月至目前，在国务院新上收建设用地审批权的22个城市中，威海、东营、东莞、泰州、镇江、台州、江门、桂林这8个城市的土地出让金都同比去年增长50%以上。链家地产首席分析师张月认为，这一措施一方面可以防止部分地方政府为单方面追求财政收入而造成的土地资源浪费及大量占用耕地的情况，另一方面有助于加强地方政府对于部分开发商非法占用土地及违规建设的监督，国务院也可以通过增多或减少土地供应加强对于土地市场的宏观调控。此外，此次国土资源部收紧建设用地审批权，还被认为与当前土地违法现象严重有关。根据国土部的数据，2011年上半年全国发现违法用地行为约3万件，涉及土地面积27.8万亩，同比分别上升8.0%和14.8%。同策咨询研究部总监张宏伟认为，此举可以规范房企在二三线城市的“圈地运动”，因为一线城市楼市调控导致开发企业转战二三线城市，导致二三线城市上半年地价的快速上涨。房企尤其是大型房企在二三线城市圈地频繁，但这些被圈占的地块由于种种原因开发周期较长或长期闲置。但在刀客地产顾问机构董事长谢逸枫看来，在目前土地流标和底价成交下滑严重背景下，收回一些城市建设用地审批权被认为会起到变相“托市”的嫌疑。根据国土资源部的统计，今年前7个月全国土地流标数量达到353块，比去年同期增长242%。紧缩土地入市量会对该城市的土地市场产生较大影响。悬于二三线城市头顶的楼市“限购”之剑，何时应声落下应该只是时间问题。但如果用“山雨欲来风满楼”来形容家居行业受到的影响却并不恰当。在多方采访后感受到，相对于一线城市家居行业遭遇“国八条”后的市场，全国二三线市场布局的品牌家居企业们对本次限购普遍表示并不担忧。家居企业面对限购令的坦然和淡定，则来源于在二三线市场经营多年所取得的飘红战绩。家居连锁卖场的全国版图上，二三线城市占据着大半壁江山，家装企业、家具建材企业，二三线城市的门店数量不仅以绝对优势遥遥领先，销