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Lamport’sBakeryAlgorithm房地产是我国国民经济的支柱产业•根据相关的统计，中国目前的商品房存量约为GDP的200％左右，做一个简单的测算，如果中国的房地产的投资每年的增速约为15％，同时不考虑贬值等因素，中国房地产业将直接为GDP贡献3个百分点的增速。•这样的一个简单测算也与很多研究的结果相似，大多数的研究显示，中国房地产业每年约为国民经济的贡献率约为20－40％不等，按照中国经济平均10％的增速，房地产业每年约为GDP贡献2－4个百分点的增速。除此以外，房地产业还带动了水泥、钢铁等20多个产业的发展，这样的一个“牵一发而动全身”的行业，其任何的风吹草动足以牵动整个宏观经济。Lamport’sBakeryAlgorithm房地产市场受政府政策影响大受发展阶段和国情所决定，影响我国的房地产市场的因素众多而又独特，既有人口、土地、经济等实际指标，又有消费传统、心理预期等特殊影响，还有金融体系、土地制度、政策调控等制度因素。其中，政策变量对房地产市场的即时影响较大，政府政策影响市场常常成为中国房地产业发展中的“硬拐点”，因而房地产政策的成功与否在相当程度上决定了中国房地产市场的发展进程。Lamport’sBakeryAlgorithm房地产政策调控阶段的划分•1998-2002年（平稳发展期）•2003-2008年第三季度（第一轮宏观调控）•2008年第四季度-2009年末（第二轮宏观调控）•2010年初-现在（第三轮宏观调控）Lamport’sBakeryAlgorithm2002年至2010年8月全国商品房和住宅均价及其同比增速Lamport’sBakeryAlgorithm1998-2002年（平稳发展期）•调控目标大力促进房地产业的发展，满足城市化需求，推动宏观经济的发展•调控内容关键词住房市场化改革实行住房市场化改革，提高房地产投资收益，吸引社会资金进入房地产业，加快房地产稳定发展；通过金融体系（商业信贷和住房公积金）为购房者和投资者提供融资，通过增强居民购房能力和企业开发能力，促进房地产业发展；通过税收制度提高居民购房和银行发放贷款的积极性具体政策（表1）•调控效果调控的主旋律是“发展”，结果发展的同时也带来了投资的过热和房价的快速上涨Lamport’sBakeryAlgorithm2003-2008年第三季度（第一轮宏观调控）•调控背景2003年开始中国经济进入新一轮经济增长周期，在这轮增长周期里面，我们面临经济过热苗头，投资增长过快，投资率过高，银行贷款增速过猛，外资热钱涌入过多，以及通货膨胀的压力过大，特别是生产资料价格全面上涨。面临03年开始的新一轮经济增长，宏观政策总的方向是防止经济过热的紧缩性调控。2004开始，房地产继钢铁、水泥和电解铝三大行业之后，作为宏观调控的第四大行业加入到整个宏观经济调控中来Lamport’sBakeryAlgorithm调控内容关键词调结构紧银根紧地跟•调结构十五到十一五时期，我国经济连续五年的GDP两位数增长，城镇个人可支配收入连续五年超过GDP增长速度，住房需求快速膨胀，但受制于宏观经济紧缩性调控的大方向，调控房价的主要措施只能是调结构而不是增加供给。所以，这一阶段，“90/70”政策以及提高第二套住房贷款首付和利率，增加住房转让税收等控制投资性需求的政策成为当时的主要政策•紧银根2004年开始，房地产开发企业的资本金比率从20%提高到35%，对房地产开发企业贷款的总规模实行控制，把指标分解到各个开发银行，控制房地产投资规模和信贷规模的增长•紧地跟取消房地产用地审批制度，2004年8月31日开始，开发企业开发土地全部实行“招拍挂”，提高项目自有资本金要求，对土地供应从规模和制度上进行紧缩性控制•具体政策（表2）Lamport’sBakeryAlgorithm•调控效果由于连续多年供应量持续低于需求增长，市场供求关系失衡不断加剧，所以出现了在政策短期观望后房价报复性上涨的局面，房价并没有降下来。但住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹指出，如果04年和08年调控效果好不好用单一房价指标衡量，实际上是不完整的，当时它对房地产宏观调控主要服从国民经济防止经济过热。Lamport’sBakeryAlgorithm2008年第四季度-2009年末（第二轮宏观调控）•调控背景2008年我国经历GDP连续六个季度、连续下降七个百分点这样一个快速经济下滑。2008年8月，全国商品房销售面积跌入谷底（同比下降35.7%）8月以来房价指数一直环比下降，12月跌至谷底（-0.7%)。9月，受雷曼兄弟倒闭、金融危机影响进一步扩大的影响，货币政策开始放松，当年9月至年底，央行连续5次降息，3次下调存款准备金率Lamport’sBakeryAlgorithm•调控内容关键词极度宽松的货币政策刺激需求：低利率水平，贷款优惠，减税；鼓励房地产开发：放开房地产开发贷款规模控制•具体政策（表3）•调控效果2009年市场下行趋势得到遏制，新建商品住房成交量出现了同比增长44%的历史最高位。一线城市存量住房的成交量也同时出现“井喷”，成交面积成倍于新建商品住房。而同时，商品住房的竣工面积增速只有6.2%，房价再次因供求关系的过度失衡而快速上涨。Lamport’sBakeryAlgorithm前两轮政策调控目标与效果差异性形成原因分析政策调节效果的显现本身具有时滞性政策目标的多元化冲突和手段的不合理配套政策不健全房地产业本身具有周期性波动Lamport’sBakeryAlgorithm2010年初-现在（第三轮宏观调控）•调控目标2009年12月14日国务院常务会议明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，拉开了“抑制性政策”大幕，标志着中国房地产政策的全面转向。和前两轮主要是服从国民经济大局下的调控不同，这次是专门针对房价上涨过快的调控。Lamport’sBakeryAlgorithm•调控背景房地产市场运行问题严重房价涨幅过快；投资投机倾向增加，今年一季度利用银行杠杆购房的杠杆率比09年全年提高10%，恐慌性购房大举增加；高价地王频现国民经济处于良好的复苏状态今年一季度GDP增速达到11.9%，民间投资增长速度是09年的两倍，因金融危机引起的出口下滑也恢复到07年的水平，财政收入大幅度增加，不需要特别的防经济过热，也不需要以保增长为目标Lamport’sBakeryAlgorithm•调控内容关键词增加住房的有效供给2010年4月17日，专门针对房价上涨过快问题的房地产调控政策“国十条”出台，随后9月29日再次根据市场出现的新情况和新问题提出了新的调控五项要求。“国十条”三大核心内容：控制投资性需求：严格差别化信贷政策加大供应总量加强市场监管Lamport’sBakeryAlgorithm•新近出台的调控政策基本上都是在4月份“新国十条”规定的框架内进行的政策细化和深化，更具有可操作性，调控更精准，更强调新“国十条”政策的贯彻和落实。因此，加大“新国十条”的落实力度，仍是当前的中心任务。其中，9月份之后，住房保障建设正成为落实房地产调控的核心。Lamport’sBakeryAlgorithm政策评价国务院新政并未改变政府的房地产调控目标，调控主线还是遏制房价的过快上涨，并非打压房地产，因而措施只针对一些房地产投机行为；严格的差别化住房信贷政策（二套及以上住房贷款首付和利率的提高）只能短期延缓购房需求，但需求仍然存在，谨防未来大幅释放；更需要关注影响房地产市场发展的长期因素，常务会议提出的增加住房有效供给和加快保障性住房建设才能切实解决房地产市场存在的根本问题，否则难逃越调越涨的怪圈；国务院新政重在落实，需强力推进住房用地供应的增加，保证保障性住房措施落实到位Lamport’sBakeryAlgorithm•请问：1.日本东京大学经济学教授伊藤隆敏认为，中国房地产泡沫被严重低估，中国将重蹈日本覆辙（80年代日本房地产泡沫破灭），你又有何看法？2.你怎么看待李国平先生关于“2008年底应该救经济而不是简单救开发商”的言论？Lamport’sBakeryAlgorithm