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2010关于近期房产政策的调控措施解读10月20日中国人民银行:上调金融机构人民币存贷款基准利率9月29日住建部等多部委：首套房统一首付三成9月29日财政部、国税总局、住建部：售房个税减免优惠取消捂盘炒房房企停牌中介遭查9月28日财政部、国税总局：公租房建设运营将获六项税收优惠9月26日晚间国土资源部、住房和城乡建设部：加强房地产用地和建设的管理调控浙江东泰集团2/10关于近期房产政策的调控措施解读10月20日中国人民银行:上调金融机构人民币存贷款基准利率金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整（见附表）。解读：本次加息意在稳定储蓄资金,防范通胀和资产价格泡沫:中长期存款利率增加的幅度大于短期存款利率增加的幅度,中长期存款利率增加的幅度也大于中长期贷款利率增加的幅度,表明央行一方面希望稳定储蓄资金,减缓储蓄资金的分流,防范通胀和资产价格的泡沫;另一方面又不希望加息对实体经济产生过多的不利影响。控通胀，而非针对房地产。此次加息的最主要目的是控制通货膨胀，而不是针对房地产行业的调控。成本上升有限。加息25个基点，固然会增加房地产开发企业的资金成本，增加购房者的购房成本，但成本提升有限。回顾2007年，3月份、5月份、7月份、8月份、9月份、12月份，一年内先后6次加息。但房地产行业并未因加息而停止升温的脚步，真正给楼市降温的是9月底的一系列调控政策。加息短期难改行业外部环境。9月份，楼市快速回暖。但在房地产企业优异的销售业绩下，由于政策调控预期的压制，房地产股并未随之反弹，直到9.29日房地产调控政策出台后，地产股开始了一波强劲的反弹。这拨反弹的原因有二。一是政策靴子短期落地，时点和力度未超预期，甚至低于预期；二是宏观因素，包括人民币升值、充裕的流动性3/10和通胀预期。这3大因素对于房地产行业具有强大的正向刺激作用。此次加息之后，人民币升值预期会进一步加强，从而吸引热钱的进一步流入，流动性依然充裕，而25个基点的加息对控制通胀的效果难言乐观。因此，此次加息不仅没有改变刺激此轮房地产股反弹的外部因素，甚至有强化的可能。对行业的影响此次加息短期内对房地产行业的负面影响有限。中期影响需考虑后续加息政策的可持续性和其他货币政策走向。附表：金融机构人民币存贷款基准利率调整表单位：%调整前利率调整后利率一、城乡居民和单位存款（一）活期存款0.360.36（二）整存整取定期存款三个月1.711.91半年1.982.20一年2.252.50二年2.793.25三年3.333.85五年3.604.20二、各项贷款六个月4.865.10一年5.315.56一至三年5.405.60三至五年5.765.96五年以上5.946.144/109月29日央行和银监会完善差别化住房信贷政策为巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展，央行和银监会决定，完善差别化住房信贷政策，调节和引导住房需求。据银监会网站9月29日发布的新闻稿，央行和银监会两监管机构要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍规定。央行和银监会还指出，各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。对不认真执行差别化信贷政策商业银行，一经查实要严肃处理。解读：继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程贷款需求。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。9月29日住建部等多部委：首套房统一首付三成中国人民银行和银监会要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款;对贷款购买商品住房,首5/10付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。“消费性贷款,禁止用于购买住房”。解读：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。这两条是全国一刀切式的政策,不再像“国十条”那样只要求房价过高城市有选择性的实行。将有利于打压投资投机性购房,尤其是外地投资投机者。各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。这条将比较有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓“灰色通道”。9月29日财政部、国税总局、住建部：售房个税减免优惠取消财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部29日联合发布通知,调整房地产交易环节契税和个人所得税优惠政策。对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。解读：对部分区域之前的个税减免政策,本次政策明确取消,避免在宏观调控大趋势下,地方个别政策被曲解为市场利好而导致购房者的盲目行为。在税费方面,新政提出要加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩6/10大到全国。虽然没明确说房地产税由空转转向正式启动,但全国推广已然说明这个传说已久的税种即将出台。可能很快,相关部委的指导意见也会随机出台,此前传言的试点城市将公布自己的具体政策。捂盘炒房房企停牌中介遭查对开发商土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为,新政要求继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业,要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地,各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。解读：今年以来IPO重启,让很多去年未能上市的开发商顺利上市或者借壳上市,或者登陆港股来融资。然而,此次国家已经明确表示,有故意拖延工期或者捂房惜售的开发商一旦被查出,则禁止其进行股票交易,也就是说将有被停牌的风险,这对于已经上市的公司来说绝对是重磅威慑。新政首次提及查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对中介机构的严控确实是历次楼市调控中从未有过的,这说明政府开始把前一轮调控留下的缺口一一堵上,目的就是为了避免炒作的空间。国土资源部、住房和城乡建设部：《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》26日，国土资源部、住房和城乡建设部发出《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》强调，在政策性住房用地不低于7/10住房用地供应总量70%的基础上，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。住建部有关负责人介绍，在满足低收入住房困难家庭需要的前提下，廉租房可以和公共租赁房建设统筹安排、逐步并轨运行。解读：实现今年保障性安居工程建设目标，是政府作出的庄严承诺，一定要不折不扣地完成。住房和城乡建设部部长姜伟新日前表示，当前是施工的黄金季节，也是今年加快建设的最后机会，各地区要加快建设进度。9月末必须全面开工，年末争取建成和基本建成60%以上。为推进保障房建设进度，有关部门将继续完善支持政策：按照规定提取的土地出让收益资金、住房公积金增值净收益在满足廉租房保障需要的基础上，可以用于公共租赁房建设。此外，允许各地区对经济适用住房和限价商品房实行租售并举。9月28日：财政部、国税总局：公租房建设运营将获六项税收优惠财政部、国税总局下发通知,决定对公共租赁住房建设和运营实施税收优惠政策。优惠税种涉及减免契税、印花税、城镇土地使用税、房产税、营业税、土地增值税等6种。政策自发文之日起执行,执行期限暂定为三年。通知明确,对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税,在其他住房项目中配套建设公租房,依据政府部门出具的相关材料,可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租8/10房涉及的城镇土地使用税。同时,对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公租房,依据政府部门出具的相关材料,可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。对公租房经营管理单位购买住房作为公租房,免征契税、印花税;对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源,且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房,符合税收法律法规规定的,捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除。此外,对经营公租房所取得的租金收入,免征营业税、房产税。享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入地方政府的公租房发展规划和年度计划,以及按照有关文件进行管理的公租房。不同时符合上述条件的公租房不得享受上述税收优惠政策。解读：这是继国土部、住建部日前联合发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》后,政府有关部门再次出台地产调控政策。与4月份的系列政策重在增加二套房或炒房者的交易成本相比,新一轮政策明显开始着眼于增加供应量。接下来政府有关部门很可能继续加强对房地产市场供应的调控,特别是对开发商变相捂盘或开发贷款等出台严格政策。9/10这次优惠力度最大在于经营环节,尤其是对房租收入免征营业税和房产税。但在开发环节的优惠力度很小,对开发商建设公租房吸引力有限。9月26日晚间国土资源部、住房和城乡建设部：加强房地产用地和建设的管理调控《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，表示继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整，并督促地方各有关部门“加强协作、形成合力，从当地房地产市场实际出发，落实各部门责任，促进房地产市场持续向好发展。”在要求相关主管部门应规范编制拟供地块出让方案的同时，通知特别强调严格制定土地出让的规划和建设条件，明确土地出让后，任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。此次严格住房建设用地出让管理的措施还包括严格土地竞买人资格审查，对发现并核实竞买人存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地、非法转让土地使用权、因企业原因造成土地闲置一年以上、开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地等的违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。在严格划拨决定书和出让合同管理方面，通知提出，各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。综合用地的，必须在合同中分别载明商业、住房等规划、建设及各相关条件。10/10除严格住房建设用地出让管理之外，通知还要求相关部门强化住房用地和住房建设的年度计划管理，要在确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70%的基础上，结合各地实际，选择地块，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。此外，根据通知，相关主管部门还将加快推进住房用地供应和建设项目的审批和加大违法违规行为清理查处力度。