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第十章房地产权属登记与领证•学习目标•1．掌握房地产权属登记的概念、法律依据及作用。•2．理解土地权属登记的内容、机关和种类。•3．理解房屋权属登记的内容、机关和程序。•4．了解土地权属证书的种类、房屋权属证书的种类。第一节房地产权属登记概述•一、房地产权属登记的概念•房地产权属，即房地产各项权利的归属。•房地产权属登记，简称房地产登记，是指法律规定的房地产行政管理部门对房地产所有权和使用权以及抵押权等其他权属状况进行持续的、永久性的登记。房地产权属登记的法定机构将申请人的房地产权利登记于依法设立的特定的簿册上，并颁发相应的房地产权利证书。二、房地产权属登记的法律依据•（一）土地权属登记的法律依据•我国的土地产权登记依据的法规是《土地权属登记办法》（国土资源部令2007年第40号，2008年2月1日起施行），是国土资源部的部门规章，国土资源部贯彻落实《物权法》的配套法规。我国《物权法》确立了不动产统一登记制度的基本原则，决定了我国不动产登记的发展趋势和方向，也决定了我国土地权属登记制度的未来发展方向。土地是最重要、最基础的不动产，土地权属登记是不动产登记的基础。•（二）房屋权属登记的法律依据•房屋产权登记的依据的法规是《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号，2008年7月1日起施行），《房屋登记簿管理试行办法》（建住房[2008]84号，2008年5月6日起施行）。这两个法规都是建设部（现名住房与城乡建设部）的部门规章，和《土地权属登记办法》一样，也是一部贯彻落实《物权法》的配套法规。三、房地产权属登记的效力•为了确保房地产登记簿的公信力，我国房地产权属登记实行三项制度：•1．强制登记•不管以什么方式取得房屋所有权，均须登记，以确保每一套房屋都有合法的产权证书，使登记簿成为唯一表征房屋产权的工具。•2．统一登记•全国各地的登记机关、权属证书、登记程序基本统一。•3．形式审查和实质审查相结合•在对房地产权属进行登记时，国土房管部门要对房地产的权属进行审查，以确保房地产登记簿和相应证书真实反映房地产权属的变化，确保房地产交易安全。四、房地产权属登记的作用•房地产权属登记作为现代房地产法律制度的基础，具有多方面的作用。•（一）权利确认功能•权利确认功能指房地产权属登记依法确认房地产权利归属状态，经过登记的房地产权利受国家法律及其强制力的保护，可以对抗权利人以外的任何人。经过登记赋予房地产权利以相应的法律效力，保护房地产与权利人之间的法律支配关系。登记确权的房地产必须颁发权利证书。房屋权属证书包括《房屋所有权证》（包括共有权）、《房屋他项权证》等。•（二）权利公示功能•权利公示功能指房地产权属登记公开房地产权利变动状况，公示利益关系人与社会公众，保障房地产交易的安全。房地产权属登记通过公示能够将房地产流转的情况和结果及时的公布，具有风险预警的作用，进而可以保护房地产权利人和善意第三人的利益。但是目前在我国房地产权属登记中公示作用尚未完全发挥。•例如：根据有关规定，房地产登记文件资料的查阅，按照国土房管部门规定办理。未经允许不得向第三者提供或者公布。房地产权转让、抵押和出租应当以登记文件资料为准。•（三）管理功能•管理功能指的是房地产权属依法登记实现政府管理意图，通过登记建立房地产籍资料，进行房地产籍管理；通过登记审查相关权利设立、变更、终止的合法性，进而避免违法行为发生。通过房地产权属登记对房地产的登记档案、图纸等资料进行管理，对申请登记的房地产权利的真实合法性进行审查监督，同时也为城市规划、税收等提供依据。第二节土地权属登记与房屋权属登记•一、土地权属登记•（一）土地权属登记的内容•土地权属登记内容包括国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利。土地权属登记内容依法记载于土地权属登记簿公示。•土地权属登记制度的设立，目的在于建立权威登记信息载体——土地权属登记簿，核发权威土地权属证书，避免土地侵权行为和其他违法、违规行为，也为国家掌握土地资源使用情况提供准确、全面的数据、资料。•（二）土地权属登记机关•土地权属登记实行属地登记原则，土地权属登记申请人必须向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地权属登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权属证书。跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地权属登记。在京中央国家机关使用的土地，按照《在京中央国家机关用地土地权属登记办法》的规定执行。（三）土地权属登记种类•1．土地总登记•土地总登记，是指在一定时间内国土资源行政主管部门对其辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。执行土地总登记时会发布通告。通告的主要内容包括：土地权属登记区的划分；土地权属登记的期限；土地权属登记收件地点；土地权属登记申请人应当提交的相关文件材料；需要通告的其他事项。•2．初始登记•初始登记，是指国土资源行政主管部门进行土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。以下情况可以申请初始登记：•（1）依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的，可以申请国有土地使用权初始登记。•（2）依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，可以申请国有土地使用权初始登记。•（3）划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建设用地使用权的，可以申请国有土地使用权初始登记。•3．变更登记•变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。以下情况可以申请变更登记：•（1）依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，可以申请国有建设用地使用权变更登记。•（2）因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，可以申请建设用地使用权变更登记。•（3）因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，可以申请土地使用权变更登记。•4．注销登记•注销登记是指因土地权利的消灭等而进行的登记。土地权属登记注销后，相应的土地权属证书由国土资源行政主管部门收回；如确实无法收回的，国土资源行政主管部门会在土地权属登记簿上注明，并经公告后废止。•（1）有下列情形之一的，可直接办理注销登记（国土资源行政主管部门直接进行）：•①依法收回的国有土地；•②依法征收的农民集体土地；•③因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。•（2）因自然灾害等原因造成土地权利消灭的，可以申请注销登记。•（3）非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，可以申请注销登记。•5．其他登记•《土地权属登记办法》规定的其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。•（1）更正登记•①国土资源行政主管部门发现土地权属登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权属证书的手续。当事人逾期不办理的，国土资源行政主管部门报经人民政府批准并公告后，原土地权属证书废止。更正登记涉及土地权利归属的，对更正登记结果进行公告。•②土地权利人认为土地权属登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。•③利害关系人认为土地权属登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。•（2）异议登记•①土地权属登记簿记载的权利人不同意利害关系人申请更正登记的，利害关系人可以申请异议登记。•②对符合异议登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地权属登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地权属登记簿记载的土地权利人。•③异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。•（3）注销异议登记：•以下情况异议登记申请人或者土地权属登记簿记载的土地权利人可以申请注销异议登记：•①异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉。•②人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的。•③人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。•（4）（土地转让）预告登记：•当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持转让协议申请预告登记。对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门将相关事项记载于土地权属登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地权属登记之日起三个月内当事人未申请土地权属登记的，预告登记失效。•（5）查封、预查封登记：•查封、预查封是在经济纠纷案件中法院采取的财产保全及强制执行措施，《土地权属登记办法》规定了查封登记以及与此相关的预查封和轮候查封登记制度。•①查封登记，是指国土资源行政主管部门根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地权属登记簿上加以记载的登记。•②预查封登记，是指在土地使用权、房屋尚未取得产权登记的情况下，人民法院作出查封裁定，在取得权属登记时，转为正式查封。预查封所针对的对象实际上仅是被执行人将要取得财产，实际上查封的是被执行人的预期权利，在土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记转为正式查封登记。•③轮候查封登记，是指两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。•查封、预查封的效力：预查封和查封在限制标的物转让的效力上是相同的。在人民法院查封、预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让、抵押、地役权登记手续。但是预查封和查封也有一些细微的区别：人民法院不能对预查封的房地产进行处理；预查封期间，登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外（登记机关不得受理任何其他登记行为）。•④查封、预查封的失效：查封、预查封登记因期限届满或人民法院解除查封失效，失效后，国土资源行政主管部门直接办理注销登记。二、房屋权属登记•（一）房屋权属登记的内容•见本章阅读材料1：《房屋登记簿记载内容说明》。•（二）房屋权属登记机关•《房屋登记办法》第一章第三条、第四条规定：国务院建设主管部门负责指导、监督全国的房屋登记工作。省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门负责指导、监督本行政区域内的房屋登记工作。•房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。•（三）房屋权属登记程序•《房屋登记办法》第二章第七条规定：办理房屋登记，一般依照下列程序进行：•1．申请；•2．受理；•3．审核；•4．记载于登记簿；•5．发证。•房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。•（四）对《房屋登记办法》的一些解读•《房屋登记办法》在总结了房地产市场发展的积累经验基础上完善了登记制度，解决了一些热点问题。•1．维护市场秩序，避免一房多售•一房多售多年来一直是房地产市场的一种常见诈骗行为，为了确保房产交易的安全，按照《房屋登记办法》，买方在正式办理房屋权属证明前，可以申请房屋权属交易预告登记，即向社会公示已取得交易房源的产权。通过此项程序，取得《房地产预告登记证明》，可以有效防止一房多售等现象的出现。•2．设置确认房屋权属纠偏机制、对违规登记实行追责•我国房地产权属登记制度是以政府保管的登记资料作为房地产权属依据的，出现人为或非故意失误等造成登记误差，往往给房地产权利人带来不便和损失，《房屋登记办法》对这个制度进行了修正。按规定，权利人、利害关系人认为房屋登记薄记载的事项有错误的，可以提交材料，申请更正登记。而房屋权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，更正、异议这两种纠偏登记，确保了房屋权利登记人的真正权利，更正登记能够彻底地消