房地产板块

地产板块地产板块上市房企存货量攀至9000亿资产周转率创新低现金流绷紧“影射”拐点将临调控政策恰满周岁，又逢年报、一季报披露的时间窗口，对研判未来一年上市房企的经营绩效显得意义深远。纵览129家上市房企的“双财报”——政策高压下，资金链压力等内生因素伴随保障房投放等外在背景，已加速促成了住宅市场周期拐点的临近。地产业或将在2011年下半年迎来格局大变。房企不仅是此轮上市公司存货迭增的主力军，其“被囤货”的经营特征尤值得投资者密切关注。据上证报资讯统计，截至2011年4月28日，A股市场已披露年报的房企为129家（按申万行业统计分类），其中88家实现净利同比增长，余下41家业绩同比下滑。综合来看，129家上市房企2010年共计实现营业收入3946亿，同比增长30%；实现归属于母公司股东的净利润543亿，同比增长28.5%。其中，四大龙头万科、保利地产、金地集团和招商地产分别实现营业收入507亿、359亿、196亿、138亿，分别增长3.7%、56.2%、61.9%、35.9%；实现净利润72.83亿、35.19亿、17.76亿、16.44亿，分别增长36.7%、39.8%、51.7%、22.3%。基于地产业特殊的收入确认方式，在经历2009年至2010上半年的行业高度景气之后，大量高质量的预收账款确保了上市房企2010年净利大增。资金流绷紧多元化自救必须一提的是，2010年底上市房企的现金流大降，甚至部分中小房企资金链紧绷程度达到历史之最。数据显示，129家上市房企2010年底合计经营活动现金流净额-880亿，而2009年底仍为527亿。现金流骤降的背景是2010年“最严厉调控”，全国房地产开发投资额和新房开工面积都在继续保持高增长。据统计局数据，2010年房地产开发投资额增长33.2%，房屋新开工面积增长40.7%，新开工增速达到近十年来最高值。虽然经营现金流并不能直接推导行业拐点将临，但仍是一种重要警示。2011年上市房企能否弥补现金流缺口，仍要看其综合信贷能力和销售回笼水平。在此背景下，不少中小型房企开始谋求多元化转型，如鼎立股份进军稀土行业；西藏城投、中润投资进军矿业资源开发等。此外，也有部分拥有资源优势的城投企业瞄准保障房市场，以求寻找新的利润增长点。如中天城投2011年3月10日公告，与贵州省人民政府签订了参与“十二五”保障性安居工程建设框架协议。有类似考量的房企还包括首开股份、天房发展、栖霞建设、城投控股、福星股份等。2011年一季度“寒风”拂面2011年4月正值此轮地产调控满“周岁”，与上述普遍靓丽的2010年年报形成鲜明对比的是，经营放缓、增长乏力竟成诸多房企一季报主旋律——该景象为历年所罕见。据上证报资讯统计，截至4月28日，129家已披露年报的上市房企2010年末存货总量达9098亿元，同比增长40.4％，创近几年来新高。其中，有100家房企的存货出现不同程度的增长，同比增幅在100％以上的包括绵世股份、顺发恒业、西藏城投、大港股份、京能置业、长春经开、万业企业、华侨城Ａ、华丽家族、中国国贸及中天城投。以“招保万金”为例，金地集团、招商地产存货分别同比增加12.11％、27.04％；万科增长48.01％，但据万科年报称，截至去年末，在各类存货中，已完工开发产品（现房）仅占4％。“在目前限购令的背景下，一旦存货积压三个月以上，房企的资金链无疑显得十分脆弱。”有分析师担忧。四龙头中最激进的当属保利地产，去年末公司存货达1098.98亿元，同比增长83%，存货周转周期为3.06年，同比延长0.45年。年报显示，2010年保利地产积极拿地，以一线省会城市为中心，向二三线城市纵深发展，全年新进12个城市。除了积极通过公开招拍挂获取项目外，还通过旧城改造、概念地产、定向购地、合作开发和一级转二级等方式获取项目，全年新增项目45个。截至去年末，公司拥有可结算资源高达4195万平方米，扩张速度与2009年相比显著加快。高存货的背后是资产周转率的快速下滑。有统计报告指出，上市房企2010年末平均存货周转率仅0.3次，创出十年来新低，低于行业最低迷期2008年的0.31次。查资料，房地产公司的存货应包括未开工、在建开发工程、库存现房、在销项目、未开盘销售的项目以及尚未结算的项目等。存货周转率放缓，加上去年地产公司经营性现金流的大幅下降，资金压力随之而来。反映到单个公司，上海新梅的存货周转率最低，为0.056次。外高桥、津滨发展、卧龙地产等存货周转率相对较高，基本在0.7次至0.9次左右。1、行业龙头：保利、金地、万科、招商。2、细分领域龙头：荣盛发展。3、经营出现转机：华业地产。