崇川区第七届人民代表大会第二次会议代表建议

崇川区第七届人民代表大会第二次会议代表建议议案：案由：稳步推进居住小区物管工作积极构建和谐安康人居环境提议案人：任惠琳陆志华曹文武周文明陆通明顾欣荣张琪胡忠驹黄松涛陆燕顾忠贤徐惠香等议案内容：物业管理工作涉及千家万户，关系到城市居民生活、居住环境的改善，关系到和谐崇川的建设，关系到党的十七届三中全会精神关注民生的政策是否贯彻落实到位的重要问题。近年来，随着城市化进程的加快，居住小区迅猛发展，崇川区现有居住小区310多个，居民楼6000多幢，物业公司130多家，拆迁安置小区近40个，物业管理工作总量占全市的70％，且呈逐年递增趋势。去年9月23日市政府正式发文将居住小区物业管理的监管责任下放到区里，2008年底，崇川政发172号文件指出了加强小区物业管理工作的重要性，同时，明确了区、镇（街）、村（居）三级的工作责任。（一）区物业主管部门负责全区物业管理工作的规划部署、组织协调、监管考核。主要职责有：1、参与辖区内所建住宅项目的规划建设和竣工验收，督促配套设施落实到位，监督开发建设单位向有关方面移交资产、资料，检查开发建设单位路灯管理权移交和垃圾清运费缴纳等工作。2、参与辖区内物业服务企业的资质管理。3、指导、监督物业服务企业的招投标工作。4、依法对住宅专项维修资金进行监督和管理。5、依法查处物业管理活动中的违法行为。6、协调、监管拆迁安置小区和保障性住宅小区中的前期物业管理。7、组织全区物业管理活动的检查、考核、评比。8、负责已建成小区在开发建设过程中涉及物业的遗留问题的调处工作。（二）各镇、街道办事处具体组织辖区范围内物业管理工作。主要职责有：1、负责会同有关方面划定村（居）物业管理区域。2、具体做好新建居住小区的交接工作。3、指导、监督业主委员会的建立、改选和换届工作，并进行备案，指导、监督业主委员会的日常工作。4、参与选聘物业服务企业的招投标管理。5、受理辖区内有关物业管理活动的来信来访。6、协调落实拆迁安置小区和保障性小区的前期物业管理工作。7、组织辖区内物业管理活动的检查、考核、评比。8、完成区政府及物业主管部门交办的事项。（三）村（居）协助镇（街）和区物业主管部门做好物业管理的落实工作。主要职责是：1、参与业主大会、业主委员会筹建、改选的组织工作。2、指导业主委员会选聘物业服务企业或者建立自治性物业服务组织。3、协调处理物业管理服务中的矛盾纠纷，指导业主自治组织和物业服务企业做好小区综合治理工作。4、制止破坏公共管理秩序和损害业主公共利益的违法违章行为，并及时向有关行政执法机关反映。5、完成区物业主管部门和镇（街）交办的事项。自去年5月以来，区政府精心制定小区物业管理推进方案，积极开展试点工作，努力向上争取事权与职权配套，督促开发物管企业向相关方向移交资产资料，化解了十几个小区物管工作突出性的矛盾，开始运行拆迁安置小区物管新模式，今年元月九日，区政府又召开了全区物管工作现场推进会，全面部署今年全区物业管理工作。区政府及相关职能部门在推进工作中取得的成效得到了市、区领导及辖区居民的充分肯定。但是，由于诸多原因，我区物业管理现状还不容乐观。主要表现在：一是组织网络建设还比较薄弱。区级的监管职责有8项，对于这项涉及面广、历史遗留问题多、监管责任大、推进任务繁重的工作，扎口管理的专门机构和专职队伍还未设立到位。镇（街）一级，区政府虽然明确了每个镇街配备2－3名专职人员，但人员性质、经费还未明确，工作推进较为困难。二是业主委员会的组织建设和作用发挥还不到位。全区300多个居住小区，应相应成立300多个业主委员会，但实际建立的数量较少，业主委员会中作用发挥较好的也仅是已建立的业主委员会20％左右。业主委员会自治组织建设的滞后和作用发挥不到位，导致小区物业管理主体缺失，引发了诸多矛盾，业主的权力无法行使、业主的责任无人承担。一些业主委员会成员行为不规范，缺乏公正性，得不到广大业主的认可；一些成员以权谋私，引发业主和业主委员会之间的矛盾，使物管企业处于进退维谷的两难境地。三是物业管理覆盖面不够高。特别是老居民小区、小规模居民区、单体住宅楼等基本没有实施物业管理，处于无人管理状态。四是物业管理企业管理和服务水平不够高。个别企业管理不规范，本末倒置，唯利是图，服务与收费不相符，有的甚至是只收费不服务，引起业主强烈不满。五是实施物业管理的住宅小区开发商、物管企业与业主、业主委员会的矛盾冲突时有发生。拖欠物业费、公建配套权属争议、公共费用分摊、服务和管理不到位、小区停车位收费、违章搭建、宠物饲养等问题成为当前小区管理矛盾的热点和难点。六是小区维修资金及相关资产清理难，监管权移交更难。2002年前居住小区公用部位专项维修资金的收缴、存储、使用、审核没有统一的要求，标准也不一致。目前，有的仍在开发商手中、有的由物业公司代保管、有的小区只收取了部分楼幢，还有的开发商享受了减免优惠政策。有的小区配套用房仍由市房管、国资部门或开发商及其他单位或个人管理使用。这些资金、资产的隶属管理关系错综复杂，清理工作任务艰巨，监管权的移交十分艰难。七是配套功能不齐全的老小区仍然不少。老小区改造配套资金缺口大，完善功能配套难度大。有的小区还没有实施封闭管理，道路狭小破损，实行物业管理的基础性配套设施不到位，绿化面积小，层次低，地下管网亟待维修和完善。八是已建的拆迁安置小区收不到物业管理费，同时物业管理配套经费性用房补建的难度大，物管经费来源困难。建议：一、加强对全区物业管理组织网络的建设。区级要尽快设立物业管理专门机构，明确建制，落实人员配备，保障工作经费，充分发挥区级物业管理部门在全区物管工作中的组织领导、推进实施作用，同时明确镇（街）相应人员经费和管理经费来源。镇（街）要落实专门管理人员，街道物管办人员要经过定期的专业培训，人员定岗定位，办公场所落实到位。村（居）要明确分管主任。二、逐步建立健全业主委员会，充分发挥业主委员会的主体作用。区物业主管部门、镇（街）及其基层组织要加强组织领导，积极指导居住小区选举成立业主委员会，要因地制宜灵活多样地创新工作方法，将那些热心公益事业、做事公道正派、在居民中有威信、组织协调能力强的同志向业主推荐、介绍，引导业主依法将他们选进业主委员会，发挥他们的骨干作用。政府相关部门及镇街有关组织要从业务上给予指导培训，充分发挥业主委员会的自治作用。要建立起村居组织、业主委员会、物业公司定期联席会议制度，通报情况、分析问题、化解矛盾，不断提高物业服务的质量和水平。三、因地制宜，切实加强对居住小区物业管理的分类指导。①老住宅小区实行准物业管理，保证小区有良好的整体环境，一般由社区自管，条件成熟的可实行物业管理。②中高档小区，以政府指导价或合同价为依据，实行物业管理。为居民提供与其交费标准相适应的服务项目和服务质量。新建的中高档商品房，规划、建设时要从头把关，对配套用房、公共设施要严格按照标准规划、建设、验收、交付。③拆迁安置低价位商品房、保障性商品房居住小区，安排一定比例的配套经营性用房，配套经营性用房的收益为物业服务费的主要经费渠道，在此基础上，小区居民按一定比例缴纳一部分，市、区、镇街适当解决一部分，这样多种途径解决拆迁安置小区及保障性住宅小区的物业管理经费问题。对特困居民、享受低保待遇的居民，在收缴物业管理费时适当予以减免。四、切实加强对物业公司的监管。区物业主管部门牵头，各镇（街）要会同有关部门划定村（居）物业管理区域，明确各自职责。要对辖区内所有的物业服务企业数目进行统计，对各物业公司的资质、规模、经营能力和信誉度进行一次较为全面的调查、摸底，建立台帐资料。区、镇（街）加强对辖区范围内的物业服务公司的监管，要全面了解辖区内每一家物业公司的管理模式、从业人员的数量、人员结构、用工形式等相关信息。区物业主管部门、镇（街）、村（居）要共同做好新建居住小区物业公司的招投标工作。从今年起，各镇（街）要在区物业主管部门的指导下组织起对辖区范围内物业公司的日常考核、阶段性考核和年终考核。考评人员和考核内容都应尽量“全覆盖”，参加考评的人员应包括镇（街）物管办公室、业主委员会、居委会、居民代表、辖区民警等方面，对照考核标准，细化考核内容，尽量做到“公开、公平、公正”，真正形成“齐抓共管”的局面。年底还要对物业服务企业实行星级评定和满意度测评，建立物业服务企业诚信档案，形成优胜劣汰的竞争机制。对缺乏诚信、居民满意度差、各方评价不好的物管企业要采取措施限期整改，整改不到位的进行清退，同时限制其进入辖区物管市场。对于物业公司要求撤出的小区，物管工作、物管公司必须依法进行，另一方面区监管部门要及时组织有关机构部门人员介入，理清资产，建立台账，搞好移交，依法追究违法违规行为。五、开拓创新，攻坚克难，化解当前物业管理中突出性的矛盾和问题。一是要集思广益，想方设法，逐步解决“收费难”问题，指导业主委员会、物业公司，通过政治思想教育，经济行政手段，必要时通过司法途径破解“收费难”。二是要对公建配套设施进行逐步的清理，在明确权属的基础上，做到谁拥有、谁受益。三是要加强老小区的综合改造。有计划、分批次地改造老小区，对于物业管理设施缺失、公共设施、道路破损，开展物业管理条件尚不具备的老住宅小区，根据缺口总量，由市、区财政安排老小区改造的配套资金，逐年完成。四是要尽快启动拆迁安置小区和保障性住宅小区配套经营性用房的建设。根据市政府文件这类小区除应配备4‰的物管用房和一定比例的社区用房，同时还应配备不低于1%的经营性用房，用出租收益弥补物业服务费的不足，以保证该类小区的基础性物业服务。六、积极争取市政府支持，对老小区和已建成的拆迁安置小区实行基本物业服务的贴补。借鉴上海、杭州、宁波、苏州等地的成功做法和经验，并结合南通市区的实际，对老小区和已建成的拆迁安置小区，市、区两级政府要给予适当的基本物业服务的贴补，以保障最基础性物业服务活动的正常进行。七、认真做好新建小区的交接工作。各镇（街）要积极参与区物业主管部门牵头的小区物业管理交接工作。对新建小区要严格对照规划总平图，对相关配套用房的建设进行验收和移交，其中配套用房的比例、区位是否符合要求是重点。对原物业公司已撤走或准备撤走的小区，在指导业主委员会做好相关资产、资料的验收、移交和存档工作的同时，要指导业主委员会和有关方面加强对原开发公司和物业公司资产、资料的清理和财务的审计工作，要做好对在开发商或物业公司手中的配套用房、公用设施的交接工作。八、加强宣传，积极营造支持物管、强化物管的社会舆论氛围。让物业管理有偿服务的思想深入人心进而形成社会共识，是抓好小区物业管理工作的基础和前提。要通过宣传栏、橱窗、广播、电视、报纸等渠道，大力宣传物业管理相关法律法规，宣传物业管理的重要性，让业主理解物业管理是保证他们安居、提高生活质量的必要手段，同时，进一步宣传业主与物业公司各自的权利与义务，形成全社会关心支持物管工作的良好氛围。第001号振兴南大街南段商业的建议建议人：钱祥圣濠南路6号南大街南段（从长桥到新城桥）商业氛不浓，人气不旺，多年来经营一直未形成商业气侯。名都一期共有65家铺，使用面积9787m2，65家商铺中有80%以上的商铺多次更换使用人，85%的店铺不同程度的亏损，累计已超过百万，业主迫切希望政府对商业发展给予扶持。为此建议：1、请政府召集相关部门根据服务发展的规划和布局，调整南大街南段的产业结构，正确定位，打造市场特色。2、对南大待道路的隔离栏，绿化带作适当调整，便于行人的通行和车辆停放。3、在南段增设公交站点，开发单位开放地下停车场，用于临时停车。4、在税收政策上给予扶持。第002号关于打造工农路城东段（小石桥—钟秀路）服务外包产业街区的建议建议人：宋毅市人民东路28号四楼城东街道经管办服务外包作为现代服务业的一种新兴业态，其具有资源利用率低、单位面积产出高、知识科技含量高等特点。自06年以来，市软件园落户城东街道以来，通过软件园投资管理方以及城东街道等职能部门多方培育、服务，辖区服务外包企业由06年的11家发展到08年来到50家，可以说城东辖区内以市软件园为基点的工农路城东段沿线的服务外包产业集聚带