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房地产管理案例一、房地产抵押1、公用设施如大堂、设备层、小区会所等能否单独办证，能否抵押？2、共有的房地产，如一方申请抵押，另一方不配合，该如何处理？3、丈夫赠与妻子的房地产在抵押或转让时是否还须丈夫同意？1、答：公用建筑面积包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积，大堂、设备层属于公用建筑面积，无论是否已分摊在业主的购房面积中，都不能单独办证。小区会所如已交纳地价且并未分摊给业主，可单独办证。2、答:共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不能办理抵押登记。因此对多方共有的房地产，一方不配合，登记机关不受理抵押登记。3、答：我国法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，但双方另有约定的除外。丈夫将房产赠予妻子，如已办理赠与手续并依法登记在其妻子一人名下时，抵押或转让不须丈夫同意。4、已颁布拆迁公告的房地产，能否再进行抵押？5、利用宅基地建造的村民自建房，是否能够抵押？拍卖时如何取得商品房产权？6、一个拍卖物存在多个抵押权人，各自受偿的顺序如何？7、如抵押房地产的土地使用年期已届满，抵押权人如何保障自身的权益？4、答：拟拆迁的房地产，不能办理抵押登记。5、答：农民私房不能抵押，当然也谈不上以拍卖方式处分从而取得商品房产权问题。6、答：同一房地产存在多个抵押权人的，按抵押登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿。7、答：房地产的土地使用年期届满，土地管理部门可依法无偿收回土地使用权连同该宗土地上的建筑物、附着物，或重新出让土地使用权。在这种情况下抵押权人应要求抵押人提供新的担保方式。8、新房被开发商抵押令西宁市新世纪花园住户郁闷的是，时至今日，他们还拿不到房产证。然而让他们吃惊的是，当他们到西宁市房产交易所了解情况后才得知，新世纪花园内的10栋住宅楼在2002年就已全部被开发商抵押给了银行。当初购房时开发商承诺3个月即可拿到房产证，但是直到今天，业主们非但没有拿到房产证，反而被告知要缴维修基金。新世纪花园的开发商青海置地投资有限公司的工作人员说，新世纪花园的住房在没有出售前都做了抵押，卖出去一户解押一户，这在房地产行业中是很正常的。那么10栋楼都抵押给银行是不是很正常呢?法律界说，将按揭的房屋抵押应该属于三方行为，房屋购买者也应该参与其中，并在购房的同时办理抵押手续，由购房者将房屋抵押给银行，而开发商私自将房屋抵押则属于不正常现象。另外，对于尚未开工建设的“楼房”，开发商将土地使用权抵押之后能否预售“楼房”，国家没有禁止性规定。有的房地产开发企业资金不足，就拿土地使用权进行抵押然后向银行贷款。如果购房者在办理房产证时开发商还没有还清贷款，解除抵押，就无法办理房产证。据了解，办理此项抵押会在国有土地使用权证上进行记载，购房者若想了解土地使用权是否已被抵押，最省力的办法就是查看原件。而许多开发商利用购房者缺少相关知识的弱点，往往不向购房者出示国有土地使用权证原件文本，以图蒙混过关。二、拆迁1、西安市西三环工程经过三桥东堡子村，根据规划全村需要整体拆迁。两年前向村民宣布拆迁通知，停止一切建房行为，与村民协商拆迁事宜。第一次与村民代表达成协议，三桥镇政府、未央区政府、三桥东堡子村民代表签了字。全村实行货币化安置评估价加1000元。由村民自行解决住房手续，政府协助解决。第二次2004年新的拆迁条例出台后，货币安置变成了评估价加900元，镇政府执行新的政策而不执行原先政策，令人不解。第三次，2005年初市政府会议纪要要求三桥东堡子村不实行货币化安置而实行购地安置。每平方米变成了300元加宅基。单方面改动协商好的政策,严重违反拆迁条例。现如今，政府采取了高压手段，让政府工作人员每人承包几户拆迁户，承诺谁成功将房拆除奖励上万元奖金。2、限制行为能力人订立的拆迁协议无效朱永是某小区内的居民，承租了房管局的公房3间计65平米，该房由朱永及其妻子刘芳和儿子朱麟共同居住。朱永患有精神病，一直在家中养病。2002年12月5日，某拆迁公司要拆迁这片平房盖楼房，便与朱永签订了拆迁房屋补偿协议书，协议书规定拆迁公司为朱永安置现房两居室楼房一套，居住面积45平米，并一次性支付给朱永异地安置补助款3万元，朱永一家在一个月内搬家腾房，双方还在协议中就拆迁安置中的其他事情作了规定。协议签订后，朱永从拆迁公司领取了补偿款3万元。在朱永和妻子刘芳商量搬家事情时，刘芳才得知此事，她认为拆迁公司给自己家安置的房太远，并且朱永也没和自己商量，所以不同意搬家，而朱永告诉她已和拆迁公司签了协议，必须得搬家了。刘芳便找到拆迁公司，说自己对搬家的事情一点都不知道，并且自己的丈夫患有精神病，所以要求与拆迁公司重新签订拆迁协议，但拆迁公司不同意重新签订，认为刘芳的丈夫签协议时神志非常清楚，并且已领走了补偿款，仍要求刘芳按协议的规定搬家。刘芳无奈起诉到法院要求撤销朱永与拆迁公司之间签订的协议。经人民法院委托鉴定，朱永属间歇性精神病人，确实是限制行为能力人，在没有取得其法定代理人同意的情况下，不能单独实施订立拆迁协议这样的民事活动，最终判决拆迁公司与朱永之间签订的拆迁协议无效，朱永返还拆迁公司的补偿款3万元。限制行为能力人是指不能完全辨认自己行为的精神病人和10周岁以上不满18周岁的公民，限制行为能力人的民事活动由其法定代理人代为进行，或者在征得其法定代理人同意后进行。根据《民法通则》第58条的规定，限制行为能力人依法不能独立实施的民事行为无效。第61条同时规定，民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。本案中朱永经鉴定为限制行为能力人，其所签订的拆迁协议应当征得其妻子同意或由其妻子代为进行。三、房地产买卖1、一起商品房买卖合同纠纷案的效力认定案情：王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后，王某依约支付了约定的合同价款，房地产开发公司将商品房房交付王某使用，未办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份买卖合同，约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价500元卖给李某。但后因此房价格上涨，王某拒不办理产权登记手续且主张其与李某的买卖合同无效，李某因之诉至法院。分歧：本案审理中首要的一点是认定王某与李某间买卖合同的效力如何，对此有三种意见。第一种意见认为合同无效，理由为：买卖合同违反了《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的禁止性规定。第二种意见认为合同效力待定，理由为：王某未取得产权而处分他人财产，是无权处分，无权处分的合同效力待定。第三种意见认为合同有效，理由为：王某将其对房屋开发公司的债权转让给了自己，这一债权转让合同符合当事人的意思自治，并不违反法律强制性规定。本案适当的处理方式认定王某与李某间的合同是有效的，王某的转让行为是有权处分。王某违反合同约定，李某诉请王某继续履行合同应予以支持。主要争议问题：是在王某转让商品房的行为到底是有权处分还是无权处分上。如果认定为无权处分，因《合同法》51条规定的无权处分被认为是效力待定的，因此，王某与李某间的合同效力会被认定为效力待定的合同。此时买卖合同会因为王某恶意拒绝办理产权手续而使合同一直处于效力待定的状态，显然不符合民法诚实信用的基本原则，也不利于解决王某与李某间的纠纷。况且，对无权处分合同的效力问题，我国法学界本来就存有争议，同样有观点认为无权处分合同是有效的。2、房屋未办过户手续该买卖合同是否有效[案情]：2004年4月20日，郭某与曾某签订了一份房屋买卖协议，双方约定：郭某自愿将其所有的一套商品房，作价100000元出售给曾某，签订协议之日曾某预付房款80000元，余款20000元于同年8月20日前郭某交付房屋时一次性支付。郭某承诺在9月20日之前协助曾某办理房产过户手续。协议签订后，曾某按约付清了房款，郭某也交付了房屋。后郭某反悔，不想把房子卖给曾某。2004年9月20日，曾某依约要求郭某办理房屋过户手续遭郭某拒绝，郭某于同年9月10日诉至法院，以房屋未办理房产过户手续要求法院判令曾某归还房屋，并表示愿意退还房款本息。[分歧]：对本案郭某与曾某签订的买卖房屋协议是否有效。本案中郭某与曾某之间的房屋买卖协议体现了双方的真实意思表示，且已房款两清，郭某拒绝协助办理房屋产权变更手续，侵害了曾某的合法权益。故本案应依据我国《民法通则》及相关司法解释，认定郭某与曾某的房屋协议有效。3、当你遇到房地产虚假广告案例：某开发商开发一花园小区，在其售楼处和其他宣传资料中的示意图和文字表明该小区之外的正南面是拟建中的嬉水公园，嬉水公园的南面即为海景，故购买该小区的业主户户可享受无限海景。但在业主入伙时却发现开发商标明为嬉水公园的地方正在兴建一超大型高层住宅群。业主不但无缘无限海景，连通风、采光都大受影响。业主发现上当，即怒告无良开发商。《合同法》第54条第2款规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《合同法》第56条规定：“被撤销合同自始没有法律约束力。”开发商在售楼广告中实施了欺诈行为，就应当承担欺诈行为引致的法律责任。案例中的开发商违反诚实信用原则，采用欺诈手段诱骗业主签订房地产买卖合同，若业主知道事实真相，绝不会买或绝不愿花如此高的价格买所谓的豪宅，故业主有权依据《合同法》第54条第2款的规定请求人民法院或仲裁机构撤销房地产买卖合同，并可根据《合同法》第58条的规定，要么请求撤销房地产买卖合同退房退钱，要么请求按房屋价值的降低幅度要求开发商进行补偿。4、房地产纠纷索赔案第一例——27万购房款获赔63万1998年9月，银先生看中了深圳某花园的2栋32B的一套现楼单位，交付订金后与开发商签订了《认购书》。按约定，签订认购书当日，开发商就与当事人银先生办理了入伙手续。不久，银先生将27万多元的房款，一次性付给了开发商。1998年11月，双方按房地产买卖程序及相关要求，正式签订了《深圳市房地产买卖合同》。办理好入伙手续并装修后，银先生一家高兴地搬进了新房。与此同时，银先生按开发商要求将购房合同原件、身份证复印件、付款发票等资料交给了开发商，委托开发商办理产权证手续。到1999年11月，开发商电话通知银先生去看房产证，看到的却是1栋32B的房产证，并不是2栋32B的产权证。此时开发商向银先生解释房产证出错，可能是国土部门的在办理过程中错将“2栋32B”办成了“1栋32B”。为此，开发商也积极主动承诺由他们负责去办理换证手续，最多2个月时间就可以办理好。八个月过去了，2000年7月，银先生从有关方面获悉，他所购买的某花园2栋32B房其实早已卖了，原户主还办理了房地产证及户口指标，银先生为此感到莫大的气愤。一次性交付27万多元的房款一年后，接到电话通知银先生去看房产证，看到的却是1栋32B的房产证，并不是看中的2栋32B。八个月后银先生惊悉2栋32B房早已卖了，原户主还办理了房地产证及户口指标，银先生为此感到莫大的气愤。为讨公道第一次上法庭为了讨说法，银先生于2000年9月向法院提起诉讼，要求赔偿购房款、办证费、入伙费、装修费及精神损失等合计67万元。案件进入诉讼程序后，开发商进行了应诉答辩，认为双方签订的合同已经经过了公证（实为见证）并已交付使用，而且也为银先生办理了房产证，只是工作中出了错。开发商在答辩中指出，此前已经着手给银先生办理换证（房产证）手续，而且国土部门也愿意办理换证，只是手续较为复杂，才拖了一段时间。开发商对此承诺，愿意尽快为银先生办理换证手续，希望银先生能够谅解。银先生相信了开发商，并于2000年10月向法院撤诉。1年多过去了，见开发商给不了明确结果或说法，银先生于2002年4月正式委托广东深鹏律师事务所的李永修律师作为其诉讼代理人，再次启动了诉讼程序。查实房屋已售进入二次诉讼李律师接受委托后，进行了大量的调查取证后，初步获悉了银先生购买的2栋32B房已于1996年卖给了张某，并于1998年9月在国土部门办理了房产证，而且同期办理了购房入户手续。对于房屋已售，要说开发商不知道或是“疏忽大意”，显然是说过不去的。按当事人的理解，在