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1首先要介绍我们公司的设计不得不介绍我们公司的背景中建国际是一个大型的设计企业，业务不在全国各地，类别也特别多，其中居住业务占40%以上，我们光居住类的项目，每年的设计量是晁补1500万平米，所以有了这样一个，量的积累，我们有条件对居住类的项目，做一些稍微深入的分析，我们居住设计现阶段面临的是什么呢？首先就是一个大环境，中国的城市化进程，我们在未来二十年将有3.5亿人进入城市，这样他的设计量非常大。第二发展快，每个趁势的土地价格上涨非常快，作为我们开发商来说，土地成本也在增加，对土地的利用就更加精细化。第三我们国家幅员辽阔，各个地区的地理、气候、经济、文化每个城市相应的法律、条例都是不太一样的，这些对我们设计来说，或者对房地产企业来说是限制，同时我觉得也是机会，最后一个就是，随着生活水平的提高，原来文化的影响，这些因素对我们的生活方式，都有了新的变化，对我们住宅的产品，他就有了很多的创新的要求，针对以上的方面，我们认为，居住设计比较核心的任务，比较重要的任务，一个是对于土地价值的分析，由于，刚才我说了土地价格上涨比较快，土地越来越珍贵，所以不管是开发商也好，整个社会也好，对土地的价值都更加的珍惜。第二，我们觉得，对产品价值的贡献。产品价值主要包括，对市场的适应程度，还有就是户型功能，以及其他方法，比如说立面、材质、环境等等，这些都是归在产品价值方面，这些我们也认为，是在建筑设计价值范畴之中。具体到项目层面，开发商在拿地之初，一般来讲，虽然经过了很长时间的分析，往往是根据他的商业的敏感度进行可行性研究，接下来，就是建筑师坐的工作就是对一系列的土地方面的经济指标，他周边的情况的综合分析，是对开发决策的落实和延伸，我们就会形成，初步的概念性的方案，从CCDI的工作模式来讲，我们是希望通过理性研究和精细化研究，形成方案，我们在形成方案之前把账算清楚，让开发商知道，我们拿到这块地究竟价值在那里。下面我通过我们设计的几个案例，把前面我说的这些跟大家做一个介绍，这个项目是我们02年开始的，是做的李嘉诚旗下的在广州番禺的项目，建筑面积70万平米，在他的东北侧是临珠江景观资源不错，同时当时在番禺向兴河弯已经开盘了，整个番禺的板块，作为当时来讲，在广州大的板块上是一个高档的。和黄的定位，自然也就是，一个是板块定位是比较高的，再一个以和黄这样一个背景来说，他也是以做高档楼盘见长，所以这个楼盘虽然是1.4容积率，但是他也定位高档楼盘，怎么把这样一个大楼盘，相对比较高的容积率做成一个高档的社区，这一点从设计之初，我们就着重的在土地价值分析上下了一些功夫，首先有一个重要的资源就是珠江，在他的东北侧，这一块是一个很重要的资源，同时由于这一个地块，面积比较大，可以形成内部造型的条件，所以我们在最初的概念方案和业主一起定位为濒水生活，以水作为最重要的机制趋向，作为我们这个楼盘的设计核心，从产品配比上，也紧紧围绕，我们这个主题，比如说这个水景，比如说我们在产品卖定上，高层的一般来讲是景观，别墅最大的核心价值是格局，基于这样的分析我们的用地就非常清晰，在南侧我们尽量把楼层做高，因为广州地区日照角度高，所以日照间距比较小，所以我们有条件把用地南侧做得相对比较高，基本上大家可以看到，如果稍微仔细看，就可以看出，比如说最南侧，我们2在用地的，路的北侧，设计了很密的告高层，前面我们尽量设计一个单元这样的高层，这样视线尽量不干扰，但是在高层部分，所有的产品都能够看到江景。反过来，我把大量得用地节约下来，用在独栋别墅上，同时我们在这么大的用地范围内挖了一个湖面，大家看，表面上感觉像是湖实际上看，如果倒过来看是一条一条的河沟，但是就是这样我们这个面积也达到了5万平米，这个项目里边我们更多的是去研究和探索，我们到底这个土地资源怎么去配比，到底有多少面积是配比给别墅，多少面积是算在高层、小高层，他的价值是最大化。这个是我们经历了差不多一年的工作来做这个工作，主要目的就是把高层用地、水景用地、别墅用地，做到价值最大化，平衡土地的价值。用地的西侧，他是小高层，这个都是复式的户型，当时称作花园洋房，这里有一个细部都有很多的设计，比如说主入口有一个比较大的会所，在接近入口和会所的位置，我的湖面的水面相对来说还是视线比较开阔，还有一个比较重要的部分，在纸状形的岛上的面积安排，院落的面积怎么分配，这一些，可以说在02年的时候，我们已经在做这样的研究，反过来看，目前市面上很多别墅的楼盘，我们还可以看到大量的公共绿地，这一点不得不说，在港澳这一带的开发商，他们对这一类楼盘满有经验，在交流过程中，他们当时提出来我的公共绿地，尽量压缩，把土地放到私家花园，这个好处一个是用户满意，把的私家花园变大了，同时，开发商的维护压力也会变小，这里边还有比方其他的比方说水景怎么维护，这么大面积的水面，如何时他不断的水循环，水处理，成本会降低，所有这一切，这个在开发商来看，都有成本的计算，所以这个项目，虽然是一个70万平米的大盘，但是精细程度非常高，所有这些都经过了精细的计算，这个是比较早期的一个楼盘，大的土地价值分析。这个是05年给万科做的一个无锡的项目，也是比较大的项目，他是在无锡和三国影视基地的一个项目，有100万方，那时候对相当于是1平方公里的用地，一次性拿地，分期开发，经验都是不足的。这个是怎么样的考虑呢？这个是基于两点，一点就是对整个地块，他的区位来衡量整体的土地价值提升，这个项目我们专门去的木桩装考察，他那个是比较好的案例，就是在旧城区，新建一个新的社区，比较大的社区，相对来说，他原来的城市配套，市政建设，不是很完善的情况下，如何能够使这个社区，尽快的自身的去繁荣，从而提升整个楼盘的价值，在这方面，是有所计算的，这个是一个宏观层面的，还有一个整个城市的研究，大家看我们这个地块有城市道路穿越，按照以往的概念来讲，我们开发商很难处理这个关系，城市道路，进入到我的小区怎么办，往往看成一个负面影响，在这一块，基于这样一个条件，我们反过来设计成一个开放式的，参考国外对城市道路重新的界定，包括道路断面，整个平面，设计对车辆加以控制，同时对穿越小区的道路功能分区，我们把100万平米的用地当成一个室内的部分设计，他的功能，也是有不同的设计。只不过，他的功能可能从原来的房间空间转化到道路空间，我们这里边，大家可以看到这些不同的道路，有的是景观功能，散布道，有的兼有小的商铺的功能，还有的就是变成的城市的客厅，邻里交往的功能。在整个用地价值分析，我们认为，因为周边环境相对来说不成熟，而且还有比较宽的快速干道通过，为了减少影响，我们在用地的周边设计了绿化带，有接近300米的宽度，全部像森林一样，种上大型乔木，我们高层住宅是座落在整个的绿化带里边。内部的核心部分，我们设计的是多层区，一般来讲是80米到100米做成一个街坊，形成一个相对来说闭合的。这居住在里边的人都得到了闹中取静的氛围。这样我们的商业氛围、文化氛围都比较怡人的，所以销售是不错的。3第三是我们做的龙湖项目，在成都，他是一个旧城改造项目，在成都东侧，他是不太发达的原来的工业区，后来进行长方搬迁把厂房变成了居民区，但是他的容积率非常高是5，这个当时的考量，应该他是一个内向型的社区，容积率相对来说比较高，基本上产品类型都是百米高层，当时正好是90年的限制比较严格的时候，都是小户型，所以当时的整体规划，就是全部，设计出来都是100米高层，为着中间的花园，最早在中间的城市道路上，我们还设计了两个空间花园，后来由于成本原因没有实现，我给大家展现这张总图的原因，这张图没有特殊之处理，但是当然有一个比较特别的就是这些高层户型，这个我认为，当时是比较精细化的设计，我今天讲的这些，实际上大家觉得这个道理是非常肤浅的，所以我今天更多的是把我们做的项目跟大家做一个展示、汇报。这些高层不是像同层一样的，所有的单元高层是不同的，很少一样的，大量的是不一样的，原因是什么？这个我们就是在设计之初，针对每个户型，对应的内部的景观空间，我们专门设计户型大小，这个是项目最重要的特别，开发商在销售之初，大概三天基本上就卖完了，这个楼盘在当地是非常成功的一个案例。这个也是一个精确计算的一个模式。我们在每一个户型上都标了号，这个景观资源是几类，我们把这个号标出来，他这个户型到底多大，我们全部按照这个来计算，这个设计也是有原因，成都这个地方他对日照的要求不是很高，所以我们四边就围绕者来做，这也是一个因地制宜的例子。接下来是绍兴，江浙比较有名的开明上昆合，这个项目有点不同，不同是土地拿得不一样，他在绍兴类似郊区的地方，但是有一个得天独厚的地方就是景观资源比较好的地方，这个地方叫大滩公园，他用地中间有一个河流，在北侧、南侧有很大的湖面，然后又有山景，拿了这个地以后，最初开发商，他是一个杭州的开发商，当时他们还是按照原来的模式，因为他习惯了，容积率大概在1.5上下，他希望做小高层，都是做成组团式的小高层，后来我们和业主一起分析这个地块，认为这个土地最大的特点还是景观，还是刚才说的和黄的案例，我们希望高层是没有遮挡的，所以大家看我们的规划结构非常清晰，一个地块就是这么一块高层，100米的，这个地块是这个（投影），就是每一户，他都是一个湖景，户型，省下来，最大化的土地，我们让给联排别墅，这个规划，实际上就是这么一个非常简单的理由。当然这里边的产品也有很多的特殊性，就是户型。我后边会讲，在产品创新这一块我会讲到户型的问题。这个项目是我们做的武汉华润的项目，这个也是一个旧厂改造，原来叫武汉棉纺厂，是一个很大的厂，我们当时去看地的时候工厂还在生产，里边有相当多的工人，这个地块有一个特点，度块的西北方向有长江，而且在武汉长江的面是非常宽的，还有场地内部的资源，很大的一个原来的厂方，厂区内有几十面的原生树，这个我们进入到场地之后，认为这个是我们很重要的一个资源，所以，所以大家可以看到，我们最后形成的规划，是有一些不同的，这一块就是原来巨大的厂房留下的空地，我们原来的道路基本上沿用厂区的道路，他道路周边的树都是30年以上的，我们移载肯定没有效果。我们这个规划结构就是沿着江景高层，中间是花园，这个地方是多层区（投影），城市道路前边的三角部分，是他的商业部4分，还有他的售楼部分，作为会所，公共部分就在这个地方，选择这个地方，原来是他的办公楼，有原生的花坛、巨大的乔木，非常好，所以我们当时和业主一起商量，把他作为一个很重要的会所，售楼部，然后是穿插在原来的树林里，有会所，对他整个楼盘的形象有良好的作用。这个是从高层部分看长江的景观效果图。从真个项目来看，我们的土地分析，虽然和前边有有相同的地方，但是加入了，旧城改造原生态的景观资源，这个部分的价值，我们实际上，规划结构又是有所不同，包括产品，如果按照这个容积率，他可能会有一部分更矮的产品，但是由于我们需要保护更大量的原生资源，所以我们选择了用多层的建筑形式，这个是我们从城市主干道来看这个楼盘的效果图。接下来我们要谈到什么呢，就是下一个项目，这个是在昆明，我们要说的是某一些事情是可以认为来帮助他提升整个楼盘的价值，通过我们对价值的分析，进行重新的排列组合，一些功能置换、价值置换，达到我们提升整个楼盘的价值的目的，一个是我们做的昆明的一个项盛高的项目，一期是这一个部分，已经盖起来的，这个部分是我们和一个外资公司一起做我们是做规划和户型，外方做立面，接下来后边这个工作，由我们全部完成，我想说的是，后边的规划，大概接近70万平米的量，全部要重新规划，把一期进行整合，最早的前边，大家知道，这个地方大家应该很熟悉，这个地方目前还有一个超市叫民生超市，后边他的西南侧是金牛小区，在昆明是比较好的一个小区，至少它的住户定位还是满高的，因为这个地块，他实际上是一个沿着环城路的一个地块，外部条件，是沿着高架不是很好，他一期，借用了一条路，是借了金牛小区的一条路来销售，虽然销售不错，但是还是感觉很别扭，我们经过总体的分析之后，我们共同提出建议，把民生超市进行异地拆建把这一块地变成一个城市花园，赠送给城市，变成了滇池路旁边的一个巨大城市花园。还有一个就是，沿着我们地块的最南端的这么一块地，这一块地