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《房地产概论》教案（习题课）土木工程系工程管理教研室黄万新第一部分房地产投资估算【例1】某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？【解】（1）已知：该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额A=16000×30%=4800（元）；月贷款利变幻无常i=12%/12%=1%，计息周期数n=10×12=120个月（2）则：该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额P=A[（1+i）n-1]/[i（1=i）n]=4800×[（1+1%）120]=33.46（万元）【例2】某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的30%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%，问月还款额为多少？如果该家庭25%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？【解】（1）已知：抵押贷款额P=25×70%=17.5（万元）；月贷款利率i=15%/12=1.25%，计息周期数n=10×12=120个月（2）则月还款额：A=P[i（1+i）n]/[（1+i）n-1]=175000×[1.25%（1+1.25%）120]/[（1+1.25%）120-1]=2823.4（元）（3）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为2823.4/0.25=11293.4（元）【例3】某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押货款，银行根据购房者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，购房者的月还款额增长率为0.5%，问该购房者第10年最后一个月份的月还款额是多少？【解】（1）已知：P=60万元，S=0.5%，n=15×12=180（月），i=6.6%/12=0.55%（2）抵押贷款首次月还款额为：A1=P×（i—s）/{1-[（1+s）/（1+i）]n}=600000×0.0005/{1-[（1+0.005）/（1+0.0055）]180}=300/（1-0.9144）=3504.67（元）（3）第10年最后一个月份的还款额A120为：A120=A1×（1+s）t-1=3504.67×（1+0.005）120-1=6344.50元【例4】某家庭预购买一套面积为80m2的经济适用住宅，单价为3500元/m2,首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？【解】（1）已知：P=3500×80×（1-25%）=210000元，n=15×12=180（月）i1=4.2%/12=0.35%，i2=6.6%/12=0.55%P1=100000（元），P2=210000-10000=110000（元）（2）计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额：A1=P1×[i1（1+i1）n]/[(1+i1)n-1]=100000×[0.0035(1+0.0035)180]/[1-(1+0.0035)180]=749.75（元）A2=P2×[i2(1+i2)n]/[(1+i2)n-1]=110000×[00055(1+0.0055)180]/[1-(1+0.0055)180]=964.28（元）（3）组合贷款的最低月还款额A=A1+A2=749.75+964.28=1714.03（元）【例5】某家庭以4000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120平方米的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元；问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少？【解】（1）已知：P=4000×120×70%=336000元，P’=80000元，n=15×12=180个月n’=(15-5)×12=120个月；i=i’=6%/12=0.5%则（2）正常情况下抵押贷款的月还款额为：（3）第6年年初一次偿还本金8万元后，在第6到第15年内减少的月还款额为：（4）从第6年开始的抵押贷款月还款额是：2835.36-888.16=1947.20（元）【例6】某家庭以35000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为80m2的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%，月还款常数为0。65%。问抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金金额是多少？【解】（1）已知：P=3500×80×70%=196000元，月还款常数a=0.65%n=15×12=180月；i’=6%;i=I’/12=6%/12=0.5%则（2）按月等额偿还抵押贷款本息的月还款额为：（3）实际每月的月还款额为：196000×0.65%=1274（元）（4）借款人每月欠还的本金：1653.96元-1274元=379.96（元）（5）抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金为：【例7】某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款经例分别为15%、25%和60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12%，贴现率为16%。如果该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和（设投资和经营期音质收支均发生在年初）。【例8】已知某家庭1998年12月31日为购买价值为50万元的住宅，申请了相当于房价70%的住房抵押贷款，期限为20年、年利率为6%、按月等额还本付息。2004年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款（又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的50%发放）。已知当地住宅价值年上涨率为5%，问该家庭申请加按时，最多能得到多少抵押贷款？【解】（1）2004年1月1日住房市场价值V=500000×（1+5%）5=638.140.8（元）（2）第一抵押贷款月还款额（3）2004年1月1日未偿还第一抵押贷款价值（4）该家庭拥有的住房权益价值VE=V-VM=638140.8-297148.6=340992.2（元）（5）第二次抵押可获得的最大抵押贷款数额为340992.2×50%=170496.1（元）≈17（万元）第二部分房地产估价2007估价师考试《房地产估价理论与方法》试题一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。)1、房地产估价从某种意义上讲是()房地产的价值。A.发明B.发现C.创造D.隐定2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为()。A.掌握的有关信息不同B.作出的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.委托人不同3、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是()。A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11日签署B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一4、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B.现时该房改房上市交易的正常价格C.现时该房屋的房改成本价D.当时该房屋的房改成本价5、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=()×直接成本利润率。A.后续开发成本+管理费用B.后续开发成本+管理费用+销售费用C.待开发房地产价值+后续开发成本D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费6、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产()。A.目前是否有经济收入B.过去是否带来了经济收益C.是否具有产生经济收益的能力D.目前的收入是否大于运营费用7、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。A.1765B.2000C.2069D.24008、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于()。A.市场价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值9、TN关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是()。A.原始价值高于账面价值B.投资价值高于市场价值C.谨慎价值低于市场价值D.快速变现价值低于市场价值10、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元每平米，出租的年末净收益为500元每平米。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为()元每平米。A.3473B.4365C.4500D.463511、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是()。A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值12、引起真正的房地产自然增值的原因是()。A.装修改造B.需求增加C.通货膨胀D.改进物业管理13、下列情况中会导致房地产价格上升的是()。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应14、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据()应按服装店用途进行估价。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则15、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格16、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是()。A.独立、客观、公正原则属于普适性原则B.合法原则属于一般性原则C.最高最佳使用原则属于技木性原则D.谨慎原则属于一般性原则17、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为()。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查看之日D.未来处置抵押房地产之日18、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是()万元。A.0～50B.50～75C.50～10OD.100～15019、为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元每平米，约定建筑面积为95每平米，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为()元每平米。A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.8920、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120平米，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为()元每平米。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.5721、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真接费为780元每平米，安装工程直接费为450元每平米(其中人工费为50元每平米)，装饰装修工程直接费为900元每平米(其中人工费为45元每