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第十五章房地产中介服务制度第一节房地产中介服务概述房地产中介服务广义上是指在房地产开发、交易活动中起中间媒介和辅助作用的服务和管理活动。1．房地产中介服务发生于房地产开发、2．房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪、房地产行业管理、房地产公证、房地产律师服务等内3．房地产中介服务的作用是促成房地产开发、交易活动的顺利进行房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。二、房地产中介服务的意义首先，房地产中介服务有助于我国房地产市场的完善。房地产市场是我国社会主义市场体系中的一个重要组成部分。其次，房地产中介服务有助于房地产业的健康发展。无序的房地产业是难以持久、健康发展的。通过房地产中介服务和管理，各种房地产开发、交易行为更趋于规范化，当事人的合法权益也可以及时得到保护。房地产公证、律师服务的宗旨就在于保障房地产开发、交易活动的合法化，维护当事人的合法权益。房地产行业管理机构也可以发挥行业自我管理的作用，维护房地产业的正常秩序。最后，房地产中介服务是第三产业的组成部分，有助于解决就业问题。房地产价格评估的功能1．测算现有存量市场中的房地产价值量，为房地产宏观管理提2．为土地使用权出让和转让提供基础价格，如基准地价、标定地价、3．确定抵押房地产的价格，作为进行房地产抵押业务的依据；4．确定课税对象的房地产价值，5．评定被拆迁的房地产价格，6．确定争议房地产价格，7．确定作为投资资本的房地产价格，作为合资、合作、企业承包经营、8．为破产企业的房地产进行清产提供依据。第二节房地产中介服务人员资格管理一、房地产中介服务人员资格管理的必要性对房地产中介服务人员进行资格管理，是为了保证房地产中介服务人员的基本素质和服务质量，维护房地产中介服务市场的秩序，有利于提高房地产中介服务的水平，更好地促进房地产业的发展。二、房地产咨询从业人员的资格管理房地产咨询从业人员，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的人员。房地产咨询从业人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。房地产咨询人员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。三、房地产价格评估人员的资格认证房地产价格评估人员，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的人员。国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员，不得从事房地产估价业务。房地产估价员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。四、房地产经纪人的资格管理房地产经纪人，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的人员。房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。房地产经纪人的考试和注册办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。五、律师的资格管理律师执业，应当取得《法律职业资格证书》和执业证书。我国实行国家司法考试制度。六、公证员的资格管理符合《公证暂行条例》规定条件的，可以被任命为公证员和助理公证员。非公证人员，不得从事房地产公证业务。第三节房地产中介服务机构管理房地产中介服务机构应当有自己的名称，并以自己的名义从事房地产中介服务，享受权利，承担义务。房地产中介服务机构应当设立自己的组织机构，如设立房地产中介服务有限责任公司，应当具有股东会、董事会、监事会等机构。（二）服务场所是指房地产中介服务机构进行业务活动的所在地。没有固定的服务场所，既不利于房地产中介服务机构开展业务活动，也不利于服务对象的监督和房地产中介服务主管部门的管理。（三）房地产中介服务机构在从事业务活动时，应有其必要的设施（如办公用房、办公用品、交通工具、专业设备等）和经费。此外，房地产中介服务机构的自有财产也是其对外承担民事责任的基础。（四）房地产中介服务是一种专业性的服务和管理工作，没有相应的专业人员是无法胜任的。这些专业人员包括工程技术人员（建筑、土木工程师等）、财务会计人员（会计师）、价格评估人员（房地产估价师）、经济管理人员（经济师）等。（五）法律、行政法规规定的其他条件设立房地产中介服务机构的程序设立房地产中介服务机构，除应符合上述五项条例外，还应符合法定程序。《城市房地产管理法》第五十七条第二款规定：“设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。”房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。二、房地产中介服务机构的义务1．遵守有关的法律、法规和政策；2．遵守自愿、公平、诚实信用的原则；3．按照核准的业务范围从事经营活动；4．按规定标准收取费用；5．依法交纳税费；6．接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，房地产管理部门会同有关部门，责令其停止房地产中介业务，没收非法所得，并可处以罚款。伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》的，吊销营业执照，并可处以罚款。超过营业范围从事房地产中介活动的，没收非法所得，并可处以罚款。第四节房地产中介业务管理一、房地产中介业务管理一般要求（一）签订书面中介服务合同房地产中介服务人员承办业务，由所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。房地产中介服务合同应当包括以下内容：1．当事人姓名或者名称、住所；2．中介服务项目的名称、内容、要求和标准；3．合同履行期限；4．收费金额和支付方式、时间；5．违约责任和纠纷解决方式；6．当事人约定的其他内容。（二）统一收费，依法纳税房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取，房地产中介服务机构收取费用应当开具发票，依法纳税。（三）建立业务记录房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明业务活动中的收入、支出等费用，以及省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门要求的其他内容。（四）不得进行违法违规行为房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：1．索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；2．允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；3．同时在两个或者两个以上中介服务机构执行业务；4．与一方当事人串通损害另一方当事人利益；5．法律、法规禁止的其他行为。有上述行为之一的，房地产管理部门会同其他有关部门对责任者没收非法所得，并可处以罚款。（五）承担损失赔偿责任因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。二、房地产咨询业务管理，是指为房地产活动的参与者收集、加工整理、分析市场信息，为房地产开发、交易出谋划策的行为。三、房地产价格评估业务管理1．2．委托的房地产价格评估，委托人应与估价机构签订房地产估价委托协议书（房地产估价合同）。3．4．承办人员以《估价结果书》的形式记述估价成果。《估价结果书》应由承办人员签名，由承办估价业务的估价机构签署意见并加盖公章后，书面通知当事人。（二）房地产价格评估方法收益还原法的基本原理是：购买一宗一定使用年限（或只有一定年限的纯收益）的房地产，则可期待在这个年限内源源不断地获得年纯收益。将此项随时间经过而不断获得的收益，以一定的适当还原利率折算为现值总额，则该现值总额即为该项房地产的价格。市场比较法，是一种将所评估的房地产与近期市场类似房地产的交易实例进行比较，测算评估房地产价格的方法。成本法成本法，是一种以房地产开发所花费的各项费用之和为主要依据，再加一定的利润和应纳税金来确定房地产价格的方法。路线价法路线价法，是指对面临特定街道、接近性相等的市街地，设定标准深度，求取该深度上数块土地的平均单价作为路线价，然后据此路线价，配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道各宗土地价格的一种方法。四、房地产经纪业务管理、公开地开展服务，并依法纳税。房地产经纪人与委托人应当订立《房地产经纪合同》，明确双方的权利义务关系。1．接受房地产行政机关、房地产开发经营企业的聘请，担任常年法律顾问，参与聘请单位的房地产开发、经营、管理、服务活动中的2．接受房地产民事案件当事人的委托，担任代理人参加诉讼；3．接受房地产行政案件当事人的委托，担任代理人参加诉讼；4．接受非诉讼事件当事人的委托，提供法律帮助，或者担任代理人，参加调解、仲裁活动；5．解答房地产法律咨询，代写房地产诉讼文书和其他有关房地产法6．为房地产开发项目提供综合性的法律服务。六、房地产公证业务管理1．国有土地使用权出让公证，包括拍卖、招标出让的现场监督公证和出让合同公证；2．房地产开发公证，包括房地产开发项目勘察设计合同公证、建筑安装工程承包合同公证；3．房地产转让公证，包括房地产买卖合同公证、房地产赠与合同公证（或赠与书公证、受赠书公证）、房地产互换合同公证、商品房4．5．6．房地产继承权公证，包括法定继承权公证、遗嘱公证、遗嘱继承权公证、遗赠扶养协议公证。第十六章物业管理制度第一节物业管理概述一、物业概念物业是指具体的有价土地和已建成可投入使用的各类房屋及其附属设备、配套设施以及相关场地。二、物业管理概念物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。三、物业管理沿革物业管理起源于19世纪60年代的英国。一位叫奥克维娅·希尔（OctaviaHill）的女士首先修建、完善了其自有房屋的配套设备设施，改善了居住环境，然后制定了一套行之有效的管理办法，要求用户严格遵守，否则收回房屋。四、物业管理基本原则（一）理顺体制，统一管理原则房地产行政主管部门负责物业管理的归口管理工作。其他相关管理部门按职责分工，负责监督、指导和配合本地段物业管理的有关工作，但不从事具体的操作。物业管理的一切具体操作由物业管理公司统一实施。（二）合理分担，自求发展原则物业管理的经费应采取谁享用、谁受益、谁负担的原则，实行有偿服务，由物业主及使用人合理分担物业管理服务费用。物业管理公司还可利用住宅小区内的营业用房、其他公益设施开展多种经营服务，增加物业管理收益，提高物业管理质量。（三）双向选择，竞争促进原则引进竞争机制发展物业管理，就是要发展和完善物业管理市场，推行“双向选择”。五、物业管理法律制度国务院于2003年6月8日公布了《物业管理条例》，规定自2003年9月1日起施行。第二节业主及业主大会一、业主的权利义务（一）业主的权利1．按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3．提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4．参加业主大会会议，行使投票权；5．选举业主委员会委员，并享有被选举权；6．监督业主委员会的工作；7．监督物业管理企业履行物业服务合同；8．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9．监督物业共