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第一章房地产法概述一、学习指南通过本章学习，学员应掌握房地产、房地产法的概念；我国房地产法的调整对象及体系；了解我国房地产法发展的历史及现状。二、重点难点1、房地产的概念：是指土地与建筑物在空间上的统一体。2、房地产法的概念及调整对象：是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。包括：房地产开发关系、交易关系、物业管理关系及房地产管理关系。3、我国房地产法的渊源体系：（1）宪法（2）房地产法律（3）国务院发布的房地产法规、决议和命令；（4）最高人民法院的文件；（5）国务院各部、委发布的命令、指示和规章；（6）地方政权机关发布的房地产管理法规。通过对教材的通读及上述重难点问题的学习，你可以进行一下自我测试，如果你能够正确完成下面的练习，说明你对本章内容已有了一定的认识。一、选择题1、《城市房地产管理法》于（）起施行。A1994年1月1日B1995年1月1日C1996年1月1日D1997年1月1日2、下列有权制定房地产行政法规的主体是（）A最高人民法院B最高人民检察院C省、市人大及常委会D国务院3、下列哪几种情形适用或者参照适用《中华人民共和国城市房地产管理法》()A在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发的B在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内,从事房地产交易的C对中华人民共和国城市规划内国有土地范围内,实施房地产管理的D在城市规划区外的国有土地范围内取得开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理的参见《城市房地产管理法》2条和第71条。4、房地产法调整下列哪些关系A房地产开发关系B房地产交易关系C物业管理关系D房地产管理关系5、房地产业是从事房地产（）的产业：A开发B经营C管理D服务6、我国房地产法的渊源主要包括：A房地产法律B国务院发布的房地产法规、决议和命令C最高人民法院的文件D地方各级政府颁布的房地产管理法规三、名词解释1、房地产：2、建筑物：3、房地产业：4、房地产法：四、问答题1、我国房地产法的概念及调整对象2、简述我国房地产法的渊源通过以上的学习和练习，应掌握的内容你是否都已掌握，如果还有什么问题可以进入电大在线课程讨论区寻求帮助。课程责任教师周世伟将及时回复您的在线提问。第二章房地产法律关系一、学习指南通过本章学习，学员应掌握房地产法律关系的概念、构成要素；房地产法律关系的特征；房地产法律事实的概念及种类。二、重点难点1、房地产法律关系的概念及构成要素：是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系。包括：主体、客体、内容2、房地产法律关系的特征有哪些？（1）房地产法律关系性质的多重性；（2）房地产法律关系主体的广泛性；（3）房产法律关系客体的特殊性；（4）房地产法律关系产生、变更、消灭具有严格的程序性。3、房地产法律事实的概念及种类：是指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的法定客观情况。根据其发生是否与人的意志有关分为：（1）行为，包括房地产法律行为；房地产管理行为；房地产违法行为（2）事件通过对教材的通读及上述重难点问题的学习，你可以进行一下自我测试，如果你能够正确完成下面的练习，说明你对本章内容已有了一定的认识。一、选择题1、以下关系中属于民事性质房地产法律关系的是（）A土地征用B房地产抵押C房产税征收D房屋租赁2、房地产交易的形式不包括（）A房地产转让B房地产开发C房地产租赁D房地产抵押3、依照房地产法律规范调整对象的不同，房地产律关系可分为（）A房地产开发法律关系B房地产交易法律关系C物业管理法律关系D房地产管理法律关系4、房地产法律关系的主体主要有以下哪几种（）A管理主体B开发主体C交易主体D服务主体5、房地产服务主体包括（）A交易所B评估事物所C经纪人D物业管理公司6、房地产法律关系的客体包括（）A房地产B智力成果C行为D人身利益7、根据我国《城市房地产管理法》的规定,该法所称房地产交易包括下列哪些内容()A房地产转让B房地产抵押C房地产开发D房屋租赁参见《城市房地产管理法》第2条第3款。三、名词解释4、房地产法律关系：2、房地产法律关系主体：3、房地产法律事实：四、问答题1、简述房地产法律关系的特征。2、简述房地产法律关系的内容3、简述房地产法律事实的种类五、案例分析案情介绍：原告：李甲、李乙被告：赵某案情：原告李甲、李乙诉称，原、被告三人共同继承父母遗产旧房三间，被告背着二原告擅自将该房产以20万元卖给王某，二原告请求法院确认此合同无效，返还该房产。被告辨称，此房购买时90％的钱来自被告生父留给被告的遗产，因此，该房产的90％部分应归被告所有；因无法按实物分割。才将此房卖出，拟从卖房得款中拿出10％即2万元给二原告，其余归被告所有。法院查明：二原告与被告系同母异父关系，买房时三人均未成年，产权原为二原告生父及被告生母夫妻共有，原产权人去世时未留遗嘱，房产为原、被告三人共同继承。被合在卖房时假造了二原告的授权委托书，将房屋卖给王某，并办理了产权转移登记。被告对90％购房款来自其生父留下的遗产无法举证。试分析：(1)原、被告三人与本案房产是何种产权关系?(2)被告售房的行为应如何认定?(3)被告关于购房款90％来自其生父遗产的说法如何认定?(4)本案购房者王某是否必须返还该房屋?(5)被告的行为可能产生哪些其他法律后果?第三章土地征用法律制度一、学习指南通过本章学习，学员应掌握土地征用的概念及法律特征；我国现行《土地管理法》中关于土地征用审批权限的规定；土地征用补偿及安置补助标准的规定。了解土地征用程序。二、重点难点1、土地征用的概念：是指国家或政府为了公共目的依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为。2、国家建设征用土地的法律特征答案要点：（1）征地主体的唯一性（2）征地标的的特殊性（3）征地行为的强制性（4）征地条件的补偿性3、我国《土地管理法》关于土地征用审批权限的规定答案要点：《土地管理法》45条规定征用下列土地的，由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；（3）其他土地超过70公顷。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。4、什么是土地补偿费：是用地单位依法付给被征地单位对土地投资的一定费用。5、什么是安置补助费：是指用地单位对被征地单位安置因征地所造成的多余劳动力而支付的补助金额6．土地征收和土地征用制度的异同土地征收和土地征用制度是两项既有联系又有区别的法律制度，其共同点在于：(1)原因相同，二者都是基于公共利益的需要。(2)措施相同，二者都是基于国家强制力对土地进行征收、征用，被征收人、征用人必须服从。(3）征收、征用以后都给予补偿。(4）征收、征用行为都必须按法律规定的程序进行。其不同点在于：(1)法律后果不同。征收实质上是强制买卖，是对土地所有权的改变，征用实质是强制使用，是对土地使用权的改变。(2)补偿的范围和标准不同。征用仅对征用期间的损失予以补偿，而征收因涉及土地所有权的转移。因此，对土地及生地所有权人、土地使用权人受到的损失都要进行补偿。通过对教材的通读及上述重难点问题的学习，你可以进行一下自我测试，如果你能够正确完成下面的练习，说明你对本章内容已有了一定的认识。一、选择题1、依《土地管理法》的规定，征用以下哪些土地无须国务院批准（）Ａ农业研究，教学试验田B基本农田以外的耕地60公顷C建设用地200公顷D荒地50公顷[答案及注释]D农业研究，教学试验田属基本农田2、以下属于农民集体土地范围的是（）A城市市区土地B宅基地C自留山D自留地3、根据我国《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费和安置补偿费的总和最高不得超过该地被征用前三年平均年产值的（）A10倍B20倍C30倍D40倍4、下列关于土地所有权的表述中，正确的是（）A城市市区的土地属于国家所有B农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家以外，属于集体所有C宅基地属于农民所有D农民集体所有的土地归县政府所有5、现行土地管理法规定，征用耕地的土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的（）Ａ2倍—3倍B3倍—5倍C5倍—8倍D6倍—10倍6、已经办理了土地征用手续的，超过两年未使用的（）Ａ经原批准机构批准，由县级以上人民政府收回用地单位的土地使用权Ｂ由征地单位组织耕种Ｃ缴纳土地闲置费Ｄ应当由原耕地的集体或个人恢复耕种7、现行《土地管理法》规定，征用耕地的安置补偿费为该耕地被征用前三年平均产值的（）A2倍—3倍B3倍—4倍C4倍—6倍D6倍—8倍8、已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，未动工建设超过法定期限的，应按规定缴纳闲置费，该法定期限为（）A半年以上B1年以上C2年以上D3年以上9、依《土地管理法》的规定，征用以下哪些土地须国务院批准（）A耕地30公顷B建设用地80公顷C荒地50公顷D蔬菜生产基地5公顷10、依《土地管理法》的规定，征用基本农田的要由哪个部门批准（）A县级以上人民政府B省人民政府C市级人民政府D国务院11、临时使用土地的期限一般不超过（）A1年B2年C3年D4年12、根据我国《土地管理法》的规定，有权批准征用土地的政府机关至少应是（）A乡级人民政府B县级人民政府C市级人民政府D省级人民政府13、根据我国《土地管理法》的规定，在我国征用耕地的补偿及安置费用包括（）A土地补偿费B安置补助费C青苗补偿费D地上附着物补偿费14、根据现行《土地管理法》的规定，在征用的下列土地中，由国务院批准的是（）A基本农田B基本农田以外的耕地超过35公顷C其它土地超过70公顷D大型商业用地15、下列叙述中不正确的是（）A城市市区的土地属于国家所有B农村和城市郊区的土地，除法律规定属于集体所有的以外，属国家所有C划拨土地使用权在任何情况下都不得转让D集体土地使用权的转让不受限制三、名词解释1、土地征用：2、土地补偿费：3、安置补助费：4、四、问答题1、简述国家建设征用土地的法律特征2、简述我国《土地管理法》关于土地征用审批权限的规定五、案例分析2、A省B市政府经研究决定在本市郊区兴建经济开发区。遂与被征地单位签定了《征地协议》，征地协议涉及的被征土地有60公顷，其中基本农田10公顷，其他耕地20公顷，其他土地30公顷，所征土地没有履行相关审批手续。后该《征地协议》依约履行，向被征地单位支付补偿费用三千万元。问题：（1）市政府批准征地行为是否合法，为什么？（2）本案应如何处理？4、2000年3月，某公司经土地管理部门批准，征用了市郊区菜地7亩用以扩建。2000年10月，批准用地的文件下达，某公司如数缴纳了征地费用，相关手续也相继办齐。此后，直至2003年6月，商贸公司既未动工建设，也不许被征地单位恢复种植。问题：（1）某公司的行为属什么性质？（2）依照有关法律规定，对该公司的行为应该如何处理？通过以上的学习和练习，应掌握的内容你是否都已掌握，如果还有什么问题可以进入电大在线课程讨论区寻求帮助。课程责任教师周世伟将及时回复您的在线提问。