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《房地产法》复习参考题一、案例分析题(每小题20分，共40分)1、2004年11月23日，泰丰公司与某市土地局签订了《国有土地使用权出让合同》。约定土地局将位于该市城区西北角面积为8939.77平方米的国有土地使用权有偿出让给泰丰公司，使用期40年，并约定合同签订后30日内，泰丰公司向土地局缴付土地使用权出让金总额15%的定金，在签订合同后60日内，支付完全部土地使用权出让金，逾期30日仍未全部支付的，土地局有权解除合同。合同签订后，泰丰公司于2004年12月27日给付土地局全部定金及部分土地出让金。2004年12月28日，土地局给泰丰公司核发了该出让土地的土地使用权证书。然而，由于资金困难，到2005年4月1日，泰丰公司未将余款交付土地局。经多次催促后，土地局书面通知泰丰公司，限其于9月30日前全部履行合同，否则将按有关规定处理。泰丰公司接到通知后，经过努力却未筹集到钱款，至2005年9月30日，仍未按规定履行合同。于是，土地局决定解除合同，收回土地使用权，对所发土地使用证进行注销登记，于2005年10月24日将该决定通知书送达泰丰公司。（本题16分）问：（1）土地局出让了土地，又以对方违约为由收回，是否可以？请说明理由。（2）如土地出让合同规定的土地用途是建设办公楼，泰丰公司是否可以用来建设高尔夫球场？为什么？（3）如土地局出让的是集体土地使用权，那么本出让合同是否有效？为什么？无效，《土地管理法》第43条规定：农村集体所有土地以及城市规划区内的集体所有土地，不能以出让方式转让土地使用权。（4）如果本案的出让方是该市城市建设管理局，本合同是否有效？为什么？2、张某与李某是好朋友，因张某无房而长期租居李某的一套两室一厅的房屋，1999年11月5日，张某与李某签订了书面《房屋租赁合同》，合同中约定租赁期限为5年，每月租金为1000元，但双方并未将租赁合同向房地产管理机关办理登记手续。2000年5月15日，李某因生意资金紧张，以该租赁的房屋向中国银行某支行（下称中国银行）办理抵押贷款，贷款额为30万元，借款期限为一年，并于2000年5月25日向当地房地产管理机关办理了抵押登记。后李某因生意失败，一年后未能如期还款，中国银行行使抵押权，书面通知张某，《房屋租赁合同》因未办理租赁登记无效，要求其限期搬出该房屋，李某未予理睬。后来，在未通知张某的情况下，中国银行、李某、王某三方达成协议，将李某的房屋，以35万元卖给王某，并以该款偿还了中国银行的欠款。合同签订的第二天，三方到当地房地产管理机关办理了抵押注销登记和房地产过户登记。请回答下列问题，并说明理由：（1）本案中张某与李某签订的《房屋租赁合同》有效吗？为什么？（2）中国银行与李某之间的房地产抵押有效吗？中国银行何时享有房地产抵押权？（3）中国银行在行使抵押权时，要求张某搬出，是否合法？（4）中国银行、李某、王某三方达成的买卖协议，是否侵害了张某的权利？若有，是何种权利？3、甲企业通过划拨方式取得一幅国有土地使用权，并在该土地上建设了一栋办公楼，现甲企业将这座办公楼抵押给乙银行，同时甲企业又将这座办公楼出租给丙企业。问题：（1）甲企业能否将自己建设的办公楼、以及该办公楼占用的国有土地使用权抵押给银行，为什么？（2）甲企业能否将自己建设的办公楼出租给丙企业？双方签订的租赁合同是否合法有效？为什么？（3）如甲企业无力向乙银行偿还贷款，乙银行应如保保障自身的合法权益？4、A房地产公司（下称A公司）与B建筑公司（下称B公司）达成一项协议，由B公司为A公司承建一栋商品房。合同约定，标的总额6000万元，8个月交工，任何一方违约，按合同总标的额20%支付违约金。合同签订后，为筹集工程建设资金，A公司用其建设用地使用权作抵押向甲银行贷款3000万元，乙公司为此笔贷款承担保证责任，但对保证方式未作约定。B公司未经A公司同意，将部分施工任务交给丙建筑公司施工，该公司由张、李、王三人合伙出资组成。A公司在施工开始后即进行商品房预售。丁某购买了1号楼101号房屋，预交了5万元房款，约定该笔款项作为定金。但不久，A公司又与陈某签订了一份合同，将上述房屋卖给了汪某，并在房屋竣工后将该房的产权证办理给了陈某。陈某不知该房已经卖给丁某的事实。陈某入住后，全家人出现皮肤瘙痒、流泪、头晕目眩等不适。经检测，发现室内甲醛等化学指标严重超标。但购房合同中未对化学指标作明确约定。因A公司不能偿还甲银行贷款，甲银行欲对A公司开发的商品房行使抵押权。问题：（1）若甲银行行使抵押权，其权利标的是什么？甲银行如何实现自己的抵押权？（2）丁某在得知房屋卖给汪某后，向法院提起诉讼，要求A公司履行合同交付房屋，其主张应否得到支持？为什么？5、乙向甲购买一套商品房，甲、乙双方签订一份商品房买卖合同，合同签订后，乙向甲支付1/3购房款，甲、乙双方约定，待房屋产权过户手续办理完毕后付清购房余款。后甲反悔，拒绝将该商品房售给乙，并且要求解除与乙双方签订的商品房买卖合同，乙不同意，向法院起诉要求甲继续履行合同，交付房屋所有权。问题：甲、乙双方签订的商品房买卖合同是否有效？为什么？二、论述题1、试述土地使用权出让的客体。客体是一定期限的土地使用权。必须具备两个条件：必须为国有土地和必须经政府批准。（1）必须为国有土地《土地管理法》第43条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。农村集体所有土地以及城市规划区内的集体所有土地，不能以出让方式转让土地使用权。（2）经政府批准—审批。《土地管理法》第53条规定：经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。2、划拨土地使用权与出让土地使用权的区别。1、取得方式。划拨—行政划拨；出让—合同2、对价。划拨—不需要支付出让金，无偿取得；出让—一次性支付出让金。3、存续期限。划拨：无期限性。出让—有最高年限。4、使用权性质：出让地—可进入市场交易。划拨地—不能直接进入市场。3、试述土地使用权转让的内容。（1）土地使用权转让条件土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。38条，条件：1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地的条件。《条例》19条：未按土地使用权出让合同规定的期限和条限投资开发、利用土地的、土地使用权不得转让。（2）土地使用权转让与地上建筑物的关系土地使用权与地上建筑物、其他建筑物一同转让原则。该原则同样适用于土地使用权的租赁或抵押。《条例》25条：土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房屋管理部门批准。（3）土地使用权转让合同与原出让使用权合同转让合同受原出让合同约束，出让合同和登记文件中所载明的权利、义务也随之转移。受让人所享有的使用权年限，为出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限；受让土地的用途受原出让合同约束.改变出让合同规定土地用途的，应征得出让人同意并经土地管理部门、规划部门批准，重新签订出让合同、办理变更登记。价格转让管制。转让的价格明显低于市场价格的，市县政府有优先购买权。转让市场价格不合理上涨时，市、县政府可以采取必要的措施。（4）土地使用权转让的性质和条件性质上属物权转让范畴，适用所有权移转规则。受让人只能享有原权利人剩余期限的权利。转让须签转让合同。明确转让价格、移转土地占有的时间等。转让必须登记，方可取得土地使用权，否则受让人仅享有土地债权，无权对抗已经取得登记的第三人。4、试述工程款优先受偿权。《合同法》第286条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价、也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。A、工程优先受偿权的性质，一种法定抵押权B、工程款优先受偿权的行使，期限六个月。自建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起计算。C、垫资款受优先保护，承包人垫付的材料款享受优先于抵押权的优先受偿权。5、试述商品房预售的条件。1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书2、持有建设工程规划许可证和施工许可证3、按提供预售的商品房计算的商品房，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》6、商品房预售的特点。（一）商品房预售合同签订时，承购人人只获得商品房的期待权标的物__商品房并未建成或虽已竣工但尚不具备产权移转条件，开发商无法将房屋产权移转给承购人。签订商品预售合同时，预购人所获得的并非商品房所有权，仅仅为合同债权，即请求开发商将付房屋并转所有权的权利。（二）商品房预售具有较强的国家干预性预售条件，程序必须符合国家规定。（三）预购人要承担一定风险预售合同签订后交付房屋和产权过户之前的这段时间内，可能出现某种原因导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在质量暇疵或权利暇疵，使承购人无法实际获得商品房所有权的情况。（四）预售合同经登记具有公示对抗第三人的效力预售人应按照国家有关规定将预售合同报县级以上政府房产、土地管理部门登记备案。已经登记的预售合同对抗未经登记的预售合同，保护登记的预购人的合法权益。7、商品房预售广告的约束力广告内容符合要约规定的，视为要约。预售广告中承诺的关于商品房及其物业小区的内容已经明确具体，而不是采用难以量化的模糊语言的，应当将其视为要约，如绿化率不低于50％，小区有游泳池，小学等表达方式，应当将视为要约。房地产开发商所做的预售广告中的承诺根本无法实现的，误导消费者的广告则构成虚假宣传，属于缔约过程中的民事欺诈行为8、商品房实际交付面积与预售合同约定面积差异纠纷解决。《商品房销售管理办法》将误差合理范围界定在绝对值3％之内。面积误差超过3％，买受人有权退房。买受人退房，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付的房价款退还给买受人。同时支付房价款及利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业补足；产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3％以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产企业双倍返还买受人。目的在于保护购房人的利益。与现行民事法律对违约责任。该项规定属民事规范，不应由部门规章设定。9、商品房出售与土地使用权的关系。房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之移转。房屋分层、分套转让时，房屋占用范围内的土地使用权整体不可分割，房地产受让人按照分层、分套房屋建筑面积，取得相应比例的土地使用权（1）商品房出售后，购房人取得该房屋占用范围内的土地使用权，并概括承受土地使用权出让合同所载明的权利义务。（2）房屋分层、分套转让时，该房屋占用范围内的土地使用权整体不可分割；房地产受让人按照分层，分套房屋的建筑面积，取得相应比例的土地使用权。（3）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。（4）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应由受让方按照法律等有关规定办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金；按照法律、法规、规章的有关规定可以不办理土地使用权出让手续的，应当由转让人将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。10、建筑物区分所有权的内容。包括专有部分所有权、共有部分所有权、成员权。（一）专有部分所有权。所谓专有，是