房地产法教学辅导(一)

《房地产法》教学辅导（一）一、房地产法的概念及调整对象1．概念：房地产法是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。2．调整对象：房地产开发关系，指因房地产开发而产生的房地产开发人与土地所有权人之间以及其他法人或经济组织之间所发生的经济关系。房地产交易关系是指房地产权利人与其他平等主体之间在房地产转让、租赁过程中发生的经济关系。物业管理关系，是指物业管理公司与业主之间在物业管理过程中形成的社会关系。房地产管理关系，是指人民政府及其房地产管理部门与法人、公民或其他社会组织在房地产管理过程中发生的社会关系。综上所述，房地产法所调整的社会关系包括两个方面：一是国家对房地产开发、交易及产权产籍的管理关系；一是房地产开发经营公司、物业公司、房地产购买者等平等主体之间在房地产的开发、交易中所发生的经济关系。二、我国房地产法律制度的历史发展新中国成立后，我国的房地产立法大体经历了两个阶段，即改革开放以前的房地产立法和改革开放后的房地产立法：（一）改革开放以前的中国房地产立法可以分为以下几个时期：1．建立新型的房地产权属关系时期时间：1950－1956年立法重点：建立新型的社会主义土地所有权关系2．私房改造和稳定集体土地所有权时期时间：1956－1976年6月立法内容：私房社会主义改造和稳定集体所有制（二）改革开放以后的中国房地产立法1．建立和健全城市私房管理法律制度时期时间：1978－1988年法规：1983《城镇个人建造住宅管理办法》1983《城市私有房屋管理条例》1984《关于外国人私有房屋管理的若干规定》1986《中华人民共和国土地管理法》1987《城镇房屋所有权登记暂行办法》2．建立和完善房地产业管理和交易法律制度时期时间：1988－今法律法规：1988《关于建立和健全房地产交易市场管理的通知》1990《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》1992《城市房地产市场估价管理暂行办法》1992《商品住宅价格管理暂行办法》1994《中华人民共和国城市房地产管理法》立法内容：实行土地使用权有偿使用制度；建立房地产价格评估制度和成交价格的申报制度完善房地产市场管理制度健全中介服务机构的资质认证制度立法重点：适应市场经济发展的需要，建立和健全房地产交易法律制度。三、房地产法的地位（一）房地产法的性质教材认为，房地产法属经济法。（二）房地产法与民法1．联系：民法关于平等、自愿、有偿等原则，对房地产交易同样适用。2．区别：（1）调整对象不同：民法调整平等主体之间的财产关系和人身关系，而房地产法不仅调整平等主体之间的房地产交易关系，而且也调整国家房地产管理部门、土地管理部门与房地产当事人之间的管理关系。民法主要调整商品在流通领域的关系，而房地产法还调整生产领域中的发生的关系。（2）规范性质不同：民法多为任意性规范，而房地产法较之民法有更多的强制性规范。（三）房地产法与土地法1．交叉处：如房地产发展规划与土地利用管理息息相关。2．区别：（1）侧重点不同：土地法偏重资源管理，而房地产法偏重行业管理。（2）对象范围不同：土地法相对所有土地而言，房地产法仅涉及与房屋在空间上结合为一体的土地。四、房地产法的体系房地产法的体系是指构成房地产法的各部分之间的有机联系的整体。它包括三个方面：1．房地产法的渊源体系2．房地产法的内容体系3．房地产法的法理体系（一）房地产法的渊源体系房地产法的渊源体系也称之为房地产法的法规体系，是指房地产法理规范的表现形式。包括：1．宪法宪法中有关房地产的规定，是房地产法最重要的表现形式。2．房地产法律房地产法律是由全国人民代表大会及其常务委员会制定颁布的房地产立法文件，是房地产法的主要表现形式。3．国务院发布的房地产法规、决议和命令4．最高人民法院的文件5．国务院各部、委发布的命令、指示和规章6．地方政权机关发布的房地产管理法规（二）房地产法的内容体系1．总则2．房地产开发3．房地产交易4．物业管理5．房地产市场管理6．房地产法律责任7．其他内容（三）房地产法的法理体系1．关于房地产法律规范的总体性规定；2．关于房地产法律事实的规定；3．关于房地产法律关系的规定；4．关于房地产法律责任的规定。