房地产法教学辅导(四)

《房地产法》教学辅导（四）第七章房屋租赁本章主要是对房屋租赁这种房地产交易的形式进行了研究，着种阐述了房屋租赁的概念、种类、条件，禁止出租的法定情形，房屋租赁合同的概念、特征及主要条款，房屋租赁合同双方当事人应享有的权利和应承担的义务，房屋转租的概念、条件，房屋登记备案制度的含义等。使学生对房屋租赁问题有较全面的理解和认识。通过本章学习，学员应作到（1）掌握房屋租赁的概念，种类；（2）掌握法律法规禁止出租的情形；（3）掌握房屋租赁合同的概念、特征及主要条款；（4）掌握房屋租赁合同当事人双方应享有的权利和应承担的义务；（5）掌握房屋转租的概念、条件；（6）了解房屋租赁的条件；（7）了解房屋登记备案制度的含义重点难点1、什么是房屋租赁？是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2、什么是房屋租赁合同？其法律特征是什么？房屋租赁合同是出租人与承租人签定的在一定期限以内把房屋交给承租人使用，承租人向出租人交付一定租金的协议。特征：双务性、有偿性、期限性以及租赁物的占有权、使用权在租赁期内的转移性，房屋租赁合同应明确租赁的用途，合同签定后应在房产管理部门登记备案。3、房屋租赁合同的主要条款有哪些？租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任及当事人的姓名或名称及住所、出租房屋的坐落面积、转租的约定、变更和解除合同的条件以及违约责任等。4、房屋租赁当事人的权利义务有哪些？（一）出租人的权利义务（1）出租人有权按照房屋租赁合同约定向承租人收取房租；（2）出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督；（3）租赁期限届满，承租人有权收回房屋；（4）解除合同；（5）交付房屋义务（6）修缮房屋义务（二）承租人的权利义务（1）承租人依照租赁合同的约定，对租用的房屋享有占有、使用、收益的权利；（2）承租人对租赁的房屋享有优先购买权和优先承租权。（3）承租人代出租人修缮房屋的，有权要求出租人支付修缮费；（4）承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添；（5）承租人必须按期缴纳租金，违约应当支付违约金；（6）房屋租赁合同期限届满，承租人应及时返还承租的房屋。5、什么是房屋转租？是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。第八章房地产抵押本章主要是对房地产抵押法律制度进行了研究，着重对房地产抵押概念、原则、范围，房地产抵押权优先效力；房地产抵押与房屋租赁、房地产转让、房地产再抵押的关系；房地产抵押权实现的条件、方式、程序、顺序，房地产抵押的设定，房地产抵押合同的主要条款、形式及抵押登记的法律效力等问题进行了详细论述，旨在使学生对房地产抵押问题有较全面的认识。通过本章学习，学员应作到（1）掌握抵押的概念、特点、种类，进而掌握房地产抵押的概念、原则；（2）掌握房地产抵押的范围，包括抵押担保的债权范围和抵押权标的物的范围；（3）掌握房地产抵押权优先效力的含义；（4）掌握房地产抵押与房屋租赁、房地产转让、房地产再抵押的关系；（5）掌握房地产抵押权实现的条件、方式、程序、顺序；（6）了解房地产抵押的设定，房地产抵押合同的主要条款、形式；（7）了解房地产抵押登记的法律效力重点难点1.什么是抵押？什么是房地产抵押？房地产抵押的原则有哪些？抵押：是指债务人或者第三人不转移对法律允许抵押财产的占有，而将该财产作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿优先受偿。原则：（1）合法原则（2）同一原则（3）特定原则2.房地产抵押时就抵押权标的物的范围应注意哪些问题？（一）用于抵押的土地使用权的范围（1）土地所有权不得用于抵押（2）集体所有的土地使用权抵押仅限于抵押人依法承包经营并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权和乡（镇）村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权。（3）土地使用权抵押必须是权属明确的土地使用权（二）抵押的房地产的价值与其所担保债权数额的关系（1）抵押的房地产的价值应大于或等于它所担保的债权数额。（2）房地产抵押后，其价值大于所担保债权金额的部分，在余额限度内可以再抵押。（三）房地产抵押中土地使用权与地上建筑物的同一关系。（1）土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押，即“房随地走”。（2）地上建筑物、其他附着物抵押时土地使用权随之抵押，即“地随房走”。（四）房地产抵押与地上新增建筑物的关系房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上的新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。3.实现房地产抵押权的条件、方式、程序是什么？（1）条件：债务履行期限届满，抵押权人的债权未受清偿。（2）方式：依《房地产法》的规定房地产抵押权的实现只能采取拍卖的方式。（3）程序：协商——诉讼。4.房地产抵押权实现的顺序是什么？抵押权实现的顺序是指在同一财产上设定了两个或两个以上的抵押权时，各抵押权人受偿的先后次序。《担保法》54条规定抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。5.划拨的国有土地使用权抵押权实现的特殊程序是什么？（1）拍卖该土地使用权，必须报经有批准权的人民政府审批（2）拍卖所得价款必须首先依法缴纳应缴的土地使用权出让金，然后抵押权人才能优先受偿。6.哪些土地使用权可以设定抵押？（即用于抵押的土地使用权的范围）（1）以出让方式获得的土地使用权可以设定抵押权（2）集体所有的土地使用权抵押仅限于：A抵押人依法承包经营并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权B乡（镇）村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权。乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。7.房地产抵押与地上新增建筑物的关系是什么？房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上的新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。8.房地产抵押权所担保的债权范围有哪些？答案要点：（1）原（主）债权（2）利息包括约定利息和法定利息（3）违约金（4）赔偿金（5）费用包括保全抵押权和实现抵押权的费用第九章物业管理法本章主要研究物业管理的概念、特点及物业管理法律关系，介绍我国物业管理的类型，物业管理收费制及其存在的主要问题，旨在使学生对物业管理这一新生事物有个基本的了解。通过本章学习，学员应（1）掌握物业管理的概念；（2）了解我国物业管理立法的现状及存在的问题。重点难点什么是物业管理？是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第十章房地产权属登记本章主要是对房地产权属管理法律制度的功能及产生、发展进行了分析，重点对土地权属登记和城市房屋权属登记的特征、种类、程序、要求等问题作了阐述，旨在使学生了解房地产登记的意义和要求。通过本章学习，学员应（1）掌握房地产权属登记的概念、特点；（2）掌握土地登记和房屋产权登记的主要内容重点难点1.什么是房地产权属登记？是指法律规定的房地产管理机构，对房地产的权属状况进行持续登记。2.我国现行房地产登记制度有什么特点？（1）房地产登记由不同登记机关分别登记；（2）房地产权属登记为房地产权利动态登记；（3）房地产权属登记采取实质审查主义；（4）房地产权属登记具有公信力；（5）房地产权属登记实行强制登记制度；（6）颁发权利证书。3.什么是房屋产权登记？是指房屋所有权和他项权利（租赁、抵押等）的登记。4.什么是土地登记？是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。