搜索
常考知识点：•我国房地产权属制度的结构和内容•我国土地所有权和土地用益物权的特征•房地产相邻关系•建筑物区分所有权•房地产权属登记的类型一、房地产权属的概念•房地产权属，即房地产权利归属，是指房地产权利在主体上的归属状态•房地产权利是指以房地产为标的的民事财产权利。广义上的房地产权利亦包括房地产行政管理权力，但在房地产权属制度中则特指民事财产权利。•房地产权利与房地产权属的区别：1、主体方面的区别2、范围上的区别3、权利的表现形式不同二、房地产物权(一)物权•物权是在法律规定范围内，对特定物的直接管领和支配、享有利益并排除他人干涉的权利。•物权具有以下特征：１、物权权利主体是特定的人，而义务主体则是权利主体以外的不特定的任何人。２、物权客体是物，而不包括行为和精神财富。３、物权的内容是对物的直接支配和管领。４、物权的效力具有排他性、优先性和追及性。（二）房地产物权的分类和归属•自物权：物质本身是属于权利人所有，即所有权；•他物权：物质本身为他人所有，权利人享有不完整的权利，即对他人之物所享有的权利，主要包括地役权、永佃权、地上权、典当权和抵押权；三、房地产产权一般认为产权是指民事权利主体所享有的具有经济利益的权利，包括以所有权为主的物权、债权、继承权和知识产权等，是一定社会的物质资料占用、支配、流通和分配关系的法律表现。•首先，产权概念的外延要广泛得多•其次，产权特别是土地产权，常被表述为“权利束”，即由一组土地权利组成，每项权利都具有独立性•最后，产权理论的核心意义并不在于所有权的最终归属，而是强调对资源的优化配置和对权利的充分保护。一、大陆法土地物权二、普通法中的土地权属制度三、土地权属制度的发展四、我国的土地权属制度土地物权制度所有权他物权占有役权地役权乡村地役权地上权人役权城市地役权永佃权质权和抵押权普通法中的地产权制度土地所有权土地权益保有权地产权占有地产权期待地产权二、普通法中的土地权属制度•地产权制度：结构图如上页•信托制度：普通法上的信托(trust)指受托人为受益人的利益，承担对其控制下的财产进行管理和处分义务的一种财产关系。•特殊财产权制度：普通法上的特殊财产权主要指与大陆法用益物权制度中的地役权和地上权相近似的土地财产权。三、土地权属制度的发展•土地权属制度的发展主要表现在以下几个方面：（一）传统土地权利在立体空间上的分离（二）国家对土地私有权的限制1、对拥有土地的限制2、对土地使用的限制3、对土地交易的限制4、土地征收或者征用四、我国的土地权属制度(一)土地所有权土地所有权是指土地所有者对其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。1.我国土地所有权的特征：主体的特定性客体的差异性内容的限制性•2.国家土地所有权•（1）概念•国家土地所有权是指国家作为民事主体所享有的土地所有权。其不同于国家的领土主权，也不同于国家的土地征收征用权。•（2）取得•没收接管赎买征收收归国有•（3）范围•我国宪法第9条第1款规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”•第10条第1款、第2款规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”•(4)内容•1）占有；2）使用；3）收益；4）处分•3.集体土地所有权•范围是：农村和城市郊区土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。(二)土地用益物权1、概念和性质土地用益物权指法人或公民依法取得的对土地的占有、使用、收益的权利。我国的土地使用权依土地所有权的不同可分为国有土地的使用权和集体土地的使用权，2、国有土地使用权：包括城市规划区内的国有土地使用权和其他国有土地上的使用权。国有土地使用权的取得方式：出让和划拨两种3、集体土地使用权分为：农地使用权和农村建设用地使用权4、地役权地役权是指因通行、取水、排水、通风等需要，通过签订合同，利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。一、我国城镇房屋权属制度的沿革二、房屋所有权•定义：房屋所有人对房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。•分类：(一)以所有权主体划分，包括：1、国有房屋所有权；2、集体房屋所有权；3、私人房产所有权；4、外商投资企业和外产房屋所有权；5、农村房屋所有权。(二)按房屋所有权主体的构成不同可分为1、单独所有房屋所有权；2、共同所有房屋所有权三、关于房屋使用权四、房屋所有权与土地使用权的关系(一)两者具有不可分性1、内容的不可分性，这两种权利是互为依存的2、主体的不可分性，土地使用权和房屋所有权的主体是不可分的3、客体的不可分性，房屋的所有权离不开土地所有权(二)两者的重心是房产一、房地产相邻关系•房地产相邻关系是指不动产的相邻各方因行使房地产所有权或使用权而发生的权利义务关系•房地产相邻关系的主要内容包括(一)相邻土地通行关系(二)相邻流水、用水、截水、排水关系(三)相邻管线安设关系(四)相邻光照、通风、音响震动关系(五)相邻疆界关系(六)相邻环境与安全关系二、业主的建筑物区分所有权•建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一座区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有部分所有权、对建筑物共同部分享有的部分持分权、以及因区分所有人之间的共同关系所生的成员权的总称。•建筑物区分所有权采用三元说，即包括专有所有权、共用部分持分权及成员权三位一体的复合性物权•共同管理权的性质和特点•第一，共同管理权是专属于业主的权利。•第二，共同管理权是一种私法上的权利。•第三，共同管理权是管理共同财产和共同事务的权利。•第四，共同管理权既是一种权利，又是一种义务。一、房地产权属登记的概念、性质和功能•（一）房地产权属登记的概念•房地产权属登记又称房地产登记，是指房地产管理部门依其职权对房地产权利人合法土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、设典、租赁等房地产其他权利的登记。•（二）房地产权属登记的性质：第一种为意思主义，当事人一旦作出物权变动意思表示，便可发生物权变动的法律效果第二种为登记要件主义，不动产物权的变动必须进行登记第三种为英美法上的托伦斯登记制度。•1、登记的范围特殊。•2、房地产权属登记属于强制性登记。•3、登记部门对登记申请实行实质性审查。•4、登记具有较强的公信力，除司法判决可予以否定外，是权利人产权的唯一合法证明。(三)房地产权属登记的功能•权利确认功能•权利公示功能•权属管理功能二、我国的房地产登记管理体制•（一）房地产登记机关•《城市房地产管理法》第60条规定，以出让或划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。•在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。•（二）房地产权属登记的效力•我国房地产权属登记是房地产物权变动的生效要件而不是对抗要件。三、土地登记制度（一）土地登记的概念土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权，以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿的公示行为。•（二）土地登记的原则属地登记原则；依申请的原则•（三）土地权利证书1.内容（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；（四）地上附着物情况。2、效力土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。3、种类（1）国有土地使用证；（2）集体土地所有证；（3）集体土地使用证；（4）土地他项权利证明书•(四）土地登记分类•1.土地总登记•土地总登记是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行全面登记。•2.初始登记•初始登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。•3.土地变更登记•土地变更登记是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人的姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。•（1）依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权的变更登记。•（2）因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权的转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权的人民政府的批准文件。•（3）因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，当事人应当持相关协议及有关部门的批准文件、原土地权利证书等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。•（4）因处分抵押财产而取得土地使用权的，当事人应当在抵押财产处分后，持相关证明文件，申请土地使用权变更登记。•（5）因人民法院、仲裁机构的生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，当事人申请登记的，应当持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料，申请变更登记。•（6）已设定地役权的土地使用权转移后，当事人申请登记的，供役地权利人和需役地权利人应当持变更后的地役权合同及土地权利证书等相关证明材料，申请办理地役权变更登记。•（7）土地权利人姓名、名称、地址发生变化的，当事人应当持原土地权利证书等相关证明材料，申请姓名、名称、地址变更登记。土地用途发生变更的，当事人应当持有关批准文件和原土地权利证书，申请土地用途变更登记。土地用途变更依法需要补交土地出让价款的，当事人还应当提交已补交土地出让价款的缴纳凭证。•4.土地注销登记•注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。•5.其他登记•包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记•（五）特殊情况下的土地登记•1.国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定的期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。•2.土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。•3.当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持转让协议申请预告登记。•4.国土资源行政主管部门应当根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。•5.土地使用权在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。•四、房屋登记制度•（一）国有土地范围内房屋登记1.所有权登记2.抵押权登记3.地役权登记4.预告登记•我国《物权法》规定的房屋预告登记制度还存在着以下问题：第一，适用范围较窄。第二，发生条件较为单一。第三，效力不足、程序不请等问题。5.其他登记•（二）集体土地范围内房屋登记依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照《办法》的规定申请房屋登记。