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第六章房地产交易第一节房地产交易的概念与基本原则一、房地产交易的概念与特征（一）房地产交易的含义《城市房地产管理法》规定的房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。（二）房地产交易的特征1.交易对象的特殊性2.交易形式的特定性3.交易以要式法律行为为主二、房地产交易的基本原则（一）房地产交易一体化原则（二）房地产交易价格国家管理原则（三）房地产交易市场调节和宏观调控相结合原则第二节房地产转让一、房地产转让的基本法律问题（一）房地产转让的概念与理解根据《城市房地产管理法》的规定，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。第一，房地产转让的主体是房地产权利人，包括房地产所有人及建设用地使用权人。第二，房地产转让的客体是房屋所有权以及该房屋所占地范围内的建设用地使用权。第三，房地产转让的方式主要是买卖、赠与以及互易、投资入股等合法方式。第四，房地产转让必然发生房屋所有权和建设用地使用权的转移，从而导致房地产主体的变更。（二）房地产转让的条件1.房地产转让主体须具备合法资格2.房地产转让的客体须符合法定要求（1）以出让方式取得土地使用权的房地产转让。（2）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。（三）房地产转让的程序1.当事人签订书面转让合同；2.当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；3.房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；4.房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；5.当事人按照规定缴纳有关税费；6.房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。二、国有建设用地使用权转让（一）建设用地使用权转让的概念（二）建设用地使用权转让与相关制度的关系1.建设用地使用权转让与出让的关系2.建设用地使用权转让与土地使用权出租的关系（三）对最高人民法院相关司法解释的解读1、未办理权属变更登记的合同效力问题2、未取得建设用地使用权证书的转让合同的效力问题3、“一地数转”合同的处理原则4、划拨土地使用权未经批准为转让行为的效力问题5、划拨土地使用权转为出让的处理问题6、划拨土地使用权直接转让的处理问题三、集体建设用地使用权转让（一）集体建设用地使用权转让——从否定到肯定（二）宅基地使用权转让及“小产权房”问题1、宅基地使用权的转让问题2、颇受争议的“小产权房”（1）“小产权房”存在的问题（2）政府对“小产权房”的态度（3）合理解决既存“小产权房”的法律思考四、房屋买卖房屋买卖的形式多种多样，其中主要的是商品房买卖中的现售与预售。（一）商品房现售1.商品房现售的条件2.商品房现售的程序（二）商品房预售1.商品房预售的概念及与现售的区别商品房预售，也称期房买卖，是指预售方（即房地产开发企业）将正在建设而尚未竣工的房屋预先售给承购方（即买方、买受人、购房人），承购方交付定金或购房款，并在未来确定的日期由预售方交付房屋给承购方的法律行为。商品房预售的性质应为一种远期交货行为。现售与预售的区别表现在：第一，标的物的现实性与非现实性合；第二，同履行的即时性与非即时性；第三，买卖条件的任意性与非任意性；第四，行为性质的物权性与债权性。2.商品房预售的条件3.商品房预售的基本程序4.商品房预售合同中预购人享有的主要权利（三）商品房买卖中的几个特殊问题1.关于商品房销售广告2.关于售房欺诈行为的适用3.关于商品房的计价方式4.关于商品房交付面积误差的处理5.关于质量瑕疵的法律后果6.关于办理房屋权属证书迟延与不能的责任第三节房地产抵押及相关制度一、房地产抵押的基本规定（一）房地产抵押的特征1.房地产抵押物具有复合性2.房地产抵押具有要式性3.房地产抵押具有从属性4．房地产抵押具有物上代位性5．房地产抵押具有期限性（二）房地产抵押权设定的条件1.抵押合同房地产抵押的设定应当签订书面抵押合同。2.抵押登记抵押登记是房地产抵押权这种物权变动公示原则的体现，目的是使第三人能够了解抵押存在的事实，防止第三人因不知房地产已经抵押的事实而受到损失。3．抵押标的物房地产抵押的标的物应当是合法的房地产。（三）房地产抵押担保的效力范围1.房地产抵押担保的债权范围（1）主债权。（2）利息。（3）违约金。（4）损害赔偿金。（5）实现抵押权的费用。（6）当事人约定的其他债权。2.房地产抵押担保所涉及物的范围（1）房地产本身。（2）附属物。（3）孳息。（4）新增房屋的处理。（5）抵押物的代位物。（四）房地产抵押权的实现1.房地产抵押权实现的条件2.房地产抵押权实现的方式3.处分抵押房地产所得金额的分配（五）房地产抵押权的终止依据《物权法》第177条的规定，出现下列情形之一的，房地产抵押权终止：1、主债权消灭2、抵押权实行3、抵押权的抛弃4、抵押物灭失二、房屋反向抵押（一）概说（二）房屋反向抵押与普通房屋抵押的区别房屋反向抵押不同于普通房屋抵押：（1）主体不同。（2）贷款目的不同。（3）期限不同。（4）贷款机构不同。三、房地产按揭与让与担保（一）房地产按揭1.房地产按揭的概念及特征我国大陆地区所谓的商品房按揭实际上是银行在吸收、发展英美法和我国香港地区的按揭制度基础上而创设出的一种新型担保形式。2.房地产抵押与按揭的区别（二）房地产让与担保1.让与担保的概念及特征房地产让与担保具有以下法律特征：（1）让与担保是转移所有权的担保物权。（2）让与担保具有从属性。（3）所有权转移具有临时性。（4）不转移标的物的占有。2.房地产让与担保与按揭两者的区别主要有：（1）设立的目的不同；（2）主体不同；（3）标的物不同。3.房地产抵押与让与担保二者的区别：（1）标的物范围不同；（2）所有权是否转移不同。第四节房地产使用权的转移一、房屋租赁（一）房屋租赁概述1.房屋租赁的概念和特征房屋租赁的特征如下：（1）当事人转移的是房屋的占有权、使用权，不涉及所有权。（2）转移房屋使用权是有一定期限的。（3）房屋租赁是要式行为，当事人双方应当签订书面合同。（4）房屋租赁是双务、有偿民事行为。2.房屋租赁的种类根据不同的分类标准，房屋租赁可分不同种类。（1）根据房屋权利的所有制性质，可将房屋租赁分为公房租赁、私房租赁等。（2）根据房屋的用途，可将房屋租赁分为住宅房屋租赁和非住宅房屋租赁。（3）根据房屋的商品化程度，可将房屋租赁分为商品房租赁和非商品房租赁。（二）房屋租赁合同1.房屋租赁合同的主要条款2.房屋租赁合同当事人的权利和义务（1）出租人的权利和义务。（2）承租人的权利和义务。（3）房屋租赁合同相关当事人的权利和义务。3.房屋租赁合同的终止（三）其他需讨论的法律问题1.关于房屋租赁登记备案2.关于房屋转租3、关于次承租人的优先购买权4、关于廉租房租赁权（1）廉租房租赁权产生途径具有多样性和特殊性。（2）廉租房租赁权的产生具有单向性。（3）廉租房租赁权的内容受到限制。（4）廉租房租赁权的灭失具有特殊性。二、房屋借用1.房屋借用的法律特征（1）以转移房屋的使用权为目的。（2）无偿性。（3）单务性。（4）实践性。2.房屋借用当事人的权利义务（1）房屋借用人的权利义务（2）房屋出借人的权利义务三、集体建设用地使用权出租（一）集体建设用地使用权出租的概念限定（二）集体建设用地使用权出租的法律思考1.集体建设用地使用权出租的现状和发展趋势2.集体建设用地使用权出租的类型（1）宅基地使用权出租（2）集体企业建设用地使用权出租本章小结•房地产交易制度是房地产法律制度的重点和核心内容。房地产交易涉及的法律关系较为复杂，包括房地产转让、房地产抵押、房地产使用权移转等行为。房地产交易应贯彻房地产交易一体化、房地产交易价格的国家管理以及房地产交易市场调节和宏观调控相结合的原则。•房地产转让应按照法定的转让条件、程序进行，并办理房地产转移登记。商品房预售作为实践中争议较多的热点问题引起普遍关注，在保留房地产预售制度的同时应对其进行严格的规范和管理。•作为农村经济体制改革的重要内容，集体建设用地使用权的合法流转无疑会成为今后发展的方向。集体建设用地使用权流转既是农村生产力发展的客观要求，也是农业和农村经济逐步走向市场化的必然结果。房地产抵押涉及众多法律制度，应明确区分抵押、按揭、让与担保之间的关系，进一步规范现有的房地产按揭制度，肯定房屋反向抵押制度，建立中国特色的让与担保制度。•房地产使用权转移包括房屋出租、房屋借用以及土地使用权出租等。肯定集体建设用地使用权出租，有助于推动农业集约化、规模化经营，促进农村经济发展。思考题1.简述房地产交易一体化原则及其例外。2.建设用地使用权转让与出让、出租的关系。3.试述商品房预售的条件及其与现售的区别。4.房地产抵押的法律特征以及房地产抵押与按揭、让与担保的区别。5.房屋租赁的基本规定及应注意的法律问题。第七章房地产服务第一节房地产中介服务一、房地产中介服务的含义及其法律关系（一）房地产中介服务的概念及特征房地产中介服务可从狭义和广义来理解。（1）房地产中介服务是为房地产经济活动提供服务的行为。（2）房地产中介服务的内容是房地产专业知识和专业信息服务。（3）房地产中介服务属于有偿性民事行为。（4）房地产中介服务人员须有相应资质。（5）房地产中介服务行为是一种平等、自愿的委托服务行为。（二）房地产中介服务法律关系二、房地产中介服务法律规制（一）房地产中介服务市场准入制度（二）房地产中介服务业务的法律规制三、房地产中介服务法律现状反思与完善对策（一）房地产中介服务存在的法律问题1.调整房地产中介的法律规范操作性较差，且公法色彩浓厚2.有些规定与国家基本法相冲突3.缺乏行业监管和自律方面的政策法规（二）完善房地产中介服务的对策建议1.严格市场准入制度2.规范行业协会和中介交易场所3.确立无过错归责原则、设立行业责任险第二节物业服务一、物业服务法律制度概述（一）物业与物业服务1.对物业的理解物业与房地产、不动产、房屋、住宅。2.对物业服务的理解物业服务与物业管理。（二）物业服务法律关系1.物业服务内部法律关系2.物业服务外部法律关系（三）我国物业服务法制建设的发展二、业主及业主自治机构（一）业主及其权利和义务《物业管理条例》第6条规定，“业主”是指“房屋的所有权人”。业主的概念有进一步讨论的空间。（二）业主大会业主大会是由一个物业区域内全体业主组成的自治性机构。业主大会的法律地位有待于法律的明确。一个物业服务区域只能成立一个业主大会。业主大会可以分为成立大会和工作大会。（三）业主委员会业主委员会是根据业主管理规约或者法定的程序，通过召开业主大会由全体业主选举产生，是业主大会的执行机构。业主委员会委员必须从业主中选举产生。（四）管理规约管理规约是一种公共契约，是由业主承诺的，由全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则。三、物业服务企业与物业服务（一）物业服务企业物业服务企业，是指按照法定程序成立并具备相应资质条件，经营物业服务业务的独立法人。（二）前期物业服务前期物业服务，是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发商等建设单位选聘的，并由物业服务企业依照合同的约定实施的物业服务。（三）物业服务合同物业服务合同与委托合同比较接近，与雇佣合同、承揽合同等合同也有近似之处，但鉴于其个性，应成为一独立的合同。物业服务合同的基本内容按照物业服务企业提供的服务和方式一般分为三大类：常规性公共服务、针对性专项服务和委托性特约服务。四、物业服务法律责任（一）民事责任•1.违约责任•2.侵权责任（二）行政责任•1.建设单位的行政责任•2.物业服务企业的行政责任•3.业主的行政责任•4.业主自治机构的行政责任（三）刑事责任本章小结•房地产服务是围绕房地产开发、经营、使用等提供服务的活动，主要包括中介服务和物业服务两类。•从广义上界定，房地产中介服务是指为房地产开发、经营、交易等活动提供的各种媒介