房地产法苑

房地产法苑总第　　期10北京市房地产法学会是北京市法学会房地产分会的延续，是一个学术性社会团体。北京市法学会房地产分会成立于2003年8月，是北京市法学会的分支机构。2007年7月，为了更好地秉承北京市法学会“繁荣法学研究，推进依法治国”的宗旨，为首都的房地产法制建设做出更大的贡献，在北京市法学会、北京市民政局社团办的指导和支持下，成为了独立的社团法人机构――北京市房地产法学会。北京市房地产法学会由致力于房地产法学理论研究和实践工作的学者、法官、政府部门相关人员、律师、房地产企业管理人员等各方面人士组成。学会自成立以来，以繁荣首都房地产法学研究，推动我国房地产法制建设为指导思想，通过组织学会年会、专题研讨会、学术交流等多种形式，推动房地产法学的学术研究，加强房地产法学理论与实践工作者的沟通和交流，得到了有关领导和社会各界的认可和称赞。北京市房地产法学会简介学会宗旨繁荣法学研究，推进依法治国学会服务★促进会员对房地产法学的学术研究,组织会员对房地产法学的实务问题进行研讨和交流；★接受有关部门的委托,对房地产法律问题进行专题研究；★举办有关学术报告会和专题讲座；★为国家机关、企事业单位和社会团体以及个人提供房地产法律咨询服务，面向企事业单位开展房地产法律、法规、实务培训；★开展与国内有关学术团体和国外及台、港、澳地区有关组织及学术机构的交流与合作。学会构成北京市房地产法学会目前有会员近300人，涵盖了政府机关、国土系统、建委系统、法院、高等院校、金融系统、中介机构、大型企业、律师事务所等各个领域，具有深厚的理论功底和丰富的实践经验。交流平台★学会网站：www.bjfangdichan.org.cn★学会会刊：《房地产法苑》★学会简报学会建设北京市房地产法学会的发展、建设离不开全体会员和社会各界的信赖、支持，我们期待您长期的关注与帮助。对于提供赞助和捐赠的单位及会员，我们会竭尽所长，为您提供专业的服务。房地产法苑2008(总第10期)目录Contents主编：苗乐如副主编：高喜善责任编辑：汤爱华编辑：李　拉地　　址：北京市海淀区紫竹院路116号　　　　　嘉豪国际中心B座7层邮　　编：100097电　　话：010－58930818传　　真：010－58930810网　　址：www.bjfangdichan.org.cn出版日期：2008年12月学会动态北京市房地产法学会与部分兄弟研究会进行经验交流北京市房地产法学会参加“北京市法治建设三十年成就与展望研究”工作北京市房地产法学会参加“十三省市区法学会第24次经济法学术研讨会”焦点论坛从广告宣传看房地产市场落实集体土地所有权权益，解决房地产发展的根本问题课题研究北京市房地产法学会2008年度课题研究工作综述北京市房地产法学会2008年度课题研究成果简要介绍法规评议《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》特别策划试析公平责任——北京市高级人民法院民一庭庭长、北京市房地产法学会监事长　张柳青0102020304091114151房地产法苑学会动态REALESTATELAWMAGAZINE学会动态REALESTATELAWMAGAZINE学会动态REALESTATELAWMAGAZINE学会动态REALESTATELAWMAGAZINE1房地产法苑2008年9月，北京市房地产法学会向北京市法学会新一届领导班子进行了工作汇报，会上，我学会工作的开展方式、方法和取得的成效得到了各级领导的充分肯定，市法学会的领导表示将把我学会的经验和成功做法进行推广。2008年12月12日，北京市房地产法学会秘书长高喜善应邀参加了由北京市法学会组织召开的“各研究会和社团法学会经验交流座谈会”。北京市法学会常务副会长周信、专职副会长杜石平、秘书长邵新莲、其他16个研究会及社团法学会负责人参加了此次座谈会。座谈会上，北京市房地产法学会秘书长高喜善首先向北京市法学会各位领导对我学会一直以来的支持和帮助表示感谢，同时对我学会自成立以来各项工作开展情况进行了汇报，并着重介绍了我学会在理论研究与成果转化方面所做的工作，总结了前一阶段学会在工作开展中遇到的问题，提出了有针对性的意见和建议。通过近一阶段的工作，高喜善秘书长提出：1、法学研究要围绕政府的中心工作，服务于发北京市房地产法学会与部分兄弟研究会进行经验交流展大局，才能做到有的放矢；2、法学研究要注重与当前的市场情况相结合，进行先导性、前瞻性的研究，为政府立法提供理论支持；3、法学研究要善于发现现行法律执行中的矛盾和纠纷，为法律法规的完善提供理论依据；4、法学研究还应充分利用学会资源优势，加强会员的参与性，为政府行政管理提供服务。最后，高喜善秘书长指出：“北京市房地产法学会在学会建设方面做了一些工作，但全球经济形势的不乐观，以及市场的不断变化，也对我们的研究工作提出了新的课题。我们深知：任重而道远。相信在市法学会各级领导的关怀和支持下，在兄弟研究会的帮助下，北京市房地产法学会的各项工作将取得更加长足的进步。”其他几个兄弟研究会也在座谈会上分享了各自在开展学会工作中的经验。此次座谈会，为各研究会和社团法学会提供了一个充分沟通交流的机会，加强了各研究会的联系，取得了良好的效果。1房地产法苑学会动态REALESTATELAWMAGAZINE学会动态REALESTATELAWMAGAZINE房地产法苑2学会动态REALESTATELAWMAGAZINE学会动态REALESTATELAWMAGAZINE房地产法苑2中国法学法律合作网合作机制成员单位决定组织“中国法治三十年”大型专题征文活动，中国法学会向其研究会和全国各地法学会发出通知，要求组织征文活动。2008年10月，北京市法学会按照中国法学会的通知要求，计划开展“首都法治建设三十年的成就与展望——纪念改革开放三十年”活动，并向各研究会、社团法学会发出了征文通知。北京市房地产法学会秘书处工作人员在参阅大量资料文献、并征询了学会部分专家的意见和建议后，在规定的时间里提交了题为《北京市法治建设三十年成就与展望——房地产法篇》的论文。文章回顾了自改革开放以来，我国房地产业的发展历程，介绍从计划经济向市场经济转型时期、市场经济初步发展阶段、以市场化为主、政府保障为辅的逐步完善期、加大保障性住房建设，使房地产市场趋于理性发展阶段四个时期的社会背景、法制建设情况，并对立法作出适应性分析。北京市在国家宏观调控的大背景下，根据自身的特殊地位，在加强房地产领域的法治建设方面取得的成就，并阐述了我市近两年政府对房地产业的政策指导。最后，结合我市房地产业的发展和立法现状，从规范土地市场、完善房地产市场融资渠道、引导房地产企业开展多元化产品服务、建立多元化的房地产市场体系、加强政府宏观调控五个方面对如何推动我市房地产业稳定、健康发展提出了一些建议。北京市房地产法学会参加“北京市法治建设三十年成就与展望研究”工作房地产法苑22008年10月19日，北京市房地产法学会工作人员参加了“十三省市区法学会第24次经济法学术研讨会”。此次会议由13省市自治区法学会主办，北京市法学会承办，北京市经济法学会协办。北京市法学会常务副会长周信同志宣布开幕，王安顺会长在开幕式上致辞。会议邀请了中央党校原副校长刘海藩教授，作了题为“经济形势与经济问题”的主题报告。北京市房地产法学会参加“十三省市区法学会第24次经济法学术研讨会”3房地产法苑焦点论坛REALESTATELAWMAGAZINE从广告宣传看房地产市场北京联合大学燕京房地产研究所梁鸿柏尹卫红北京联合大学燕京房地产研究所对北京17种报刊的房地产广告监测已经有近6年的时间了，我们与各房地产研究机构及协会、北京市建委等主管部门、各房地产企业共同见证了北京房地产市场的形成、成长、巅峰及回落一个相对比较完整的发展周期。通过探讨房地产广告与市场交易量之间的相互关系，无疑从微观层面对房地产市场有一个具体的把控。以上两幅走势图分别是2008年房地产交易量和2008年房地产广告频次的数据图。首先，我们来看广告频次对房地产交易量的作用。从两幅图上很简单的就可以看出两次的低谷都是出现在2月和8月，影响两种数据的主要原因是春节长假及2008北京奥运会。而两组数据的最高点却有所差异，交易量是最高点出现在11月，而广告量的最高点出现在5月，直观上看并没有联系。但是要知道广告宣传的作用是有滞后期的，也就是说在出现广告后不能马上看出对其宣传的项目所导致的变化，而需要一段时间让大家来吸收和解读项目与广告本身的魅力后01002003004005006001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月图2：2008年房地产广告频次走势图报刊广告频次02000400060008000100001200014000160001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月图1：2008年房地产交易量走势图年度交易量房地产法苑4焦点论坛REALESTATELAWMAGAZINE才能收到其带来的效果。我们在从本年的1月房地产交易量就可以很简单的看出，2007年12月房地产报刊广告的影响。房地产交易量的峰值虽然不是出现在1月，但2008年的1月是全年房地产交易量的前三甲，而与此同时的房地产报刊广告的频次却是与最低谷仅仅有50次的差距，而在2007年12月的广告频次来看以490次的数据统计已经超2008年5月479次广告的峰值了，因此对于2008年1月的房地产交易量来说这绝对是一条完美的导火索，同样也是对房地产报刊广告影响房地产交易量的绝对肯定。另外房地产报刊广告在离开2月春节长假的影响后得到一路攀升，直到5月达到峰值，而房地产交易量同样也是在离开春节影响后出现上升，虽然经过了一次微弱的起伏，但整年来看3月到7月之间房地产交易量是相对较高的。因此这也再次证明了广告对交易量的良性作用。其次，我们来看房地产交易量对广告频次的作用。供求关系一直是各种商品市场的指南针，把供求关系放到广告与商品之间就更加明显，在商品销售不理想的时候，管理者首先想到的是，最简单也最直接提高销量的方法是投资不同方式广告宣传，其次才会去想调整产品的生产、销售途径、及应付其竞争对手的策略。房地产同样如此，在销售不景气的时间段，房地产开发企业也只能靠广告宣传的方法来让更多人了解自己的项目，同时树立房地产公司自身的形象。从数据上看在2月销量回落以后，房地产开发公司就开始了加大宣传力度，与此同时由于2月春节长假累积的房地产的有效客户也散发出了他们的能量，在2月到3月期间短时间内的能量的扩散导致3月销量的迅速上升。而4月销量的回落又促使加大广告的宣传力度，而大量的广告宣传配合每年的销售旺季，再次收到了奇效。本年最后时段出现在8月低谷之后，由于在8月出现本年销量的最低值后，广告投资商再次发力，使9月、10月广告频次再次上升，而广告频次的上升，也导致在11月出现了销量的峰值。最后，以上我们分析的是房地产的微观走势与相关关系。从长期上看，影响市场长期走势的原因各不相同，从图3可以看出，03、04年广告的高启，与房地产市场的繁荣相一致，而05-07可以说房地产逐渐走入了虚高年，此时市场过度繁荣，而无需大量的广告支持。08年以来，市场持续下降，广告相对保持稳定，逐渐与市场相符。结论：房地产交易量对广告频次的作用以及广告频次对房地产交易量的反作用是房地产报刊广告能够继续生存下去的主要原因，而房地产广告也确实使各开发企业得到了回馈。0100020003000400050006000700080009000100002003年2004年2005年2006年2007年2008年12月12日图3：2003—2008年房地产报刊广告频次走势图报刊广告频次5房地产法苑焦点论坛REALESTATELAWMAGAZINE房地产市场处于低迷状态，究其原因，许多人把其归结为“金融海啸”。笔者认为，这是错误的，尽管“金融海啸”加剧了房地产市场的低迷，但绝不是“金融海啸”造成房地产市场低迷，即使没有“金融海啸”，同样会出现房地产市场低迷的问题，只是可能不会如此严重而已。房地产市场低迷的原因当然有市场信心、舆论宣传等原因，但核