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第四章房地产开发法律制度第一节房地产开发概述一、房地产开发的概念1.定义：房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。2.含义（1）取得建设用地使用权，是房地产开发的前提条件；（2）包括两种行为：土地开发----三通一平；七通一平房屋建设二、房地产开发的分类1.按房地产开发的规模不同，房地产开发可分为单项开发、小区开发、成片开发。单项开发规模较小、占地少、项目功能单～、配套设施简单。小区开发：一是指新城区开发中的一个小区综合开发，要求在开发区范围内做到基础设施和配套项目齐全，功能完善；二是指在旧城区更新改造中的局部改建，即某个相对独立的街坊的更新改造。成片开发，一般指范围广阔、项目众多、投入资金巨大、建设周期长的大型综合开发。2．按房地产开发的范围不同，房地产开发可分为新城区开发和旧城区拆迁改造。3.从房地产开发机构方面划分，分为政府开发和非政府开发。4．按房地产开发的目的不同，房地产开发可分为经营性开发和自用性开发。三、房地产开发的特点1.综合性强，涉及面广；2.工程量大，综合成本高；3.建设项目种类繁多；4.与银行关系密切。四、房地产开发的流程1立项批复(发改委)；2选址意见书(管委会)；3土地证(国土局)；4地名申报(民政局)；5建设用地规划许可证(规划局)；6环评报告（环保局,委托环评公司办理）；7水保方案设计所需资料(税务局)；8建设工程规划许可证(规划局)；9消防审核申报表(消防支队)；10人民防空地下室建设审批表(人防办公室)；11规划审查必须报送文件(城乡规划委员会)；12规划设计方案申报(规划局)；13施工图审查要件(审图机构)；14建筑设计方案申报（规划局）；15监理招投标及合同备案所需材料(建设局)；16施工招投标及合同备案所需材料(建设局)；17设计合同审查备案所需材料(建设局)；18工程安全文明施工备案手续材料(建设局)；19委托质量监督所需材料(质量技术监督局)；20建设工程施工许可证(建设局)；21施工用水申请(自来水公司)；22施工用电申请(电力公司)；23办理临时占道、开口(城管局)；24物价审批所需材料(建设局)；25物业管理备案(建设局)；26初始登记(建设局)；27商品房预售许可证(建设局)。第二节房地产开发的规划管理法律制度一、城市土地利用规划的概念和作用（一）概念：城市规划是指确定城市的性质、规模和布局，既指导城市的长远发展，又具体部署城市近期的各项建设的有关城市发展综合部署。城市规划是城市开发、建设和管理的主要依据，是城市发展的基础。（二）作用1.是政府调节土地资源配置的重要手段；2.为房地产发展及其区位选择提供了有利条件；3.是有效实施城市土地利用管理的科学依据。二、城市土地利用规划的基本内容（一）城市土地利用总体规划（一）城市土地利用总体规划（1）对市县辖行政区范围的城镇体系、交通体系、基础设施、生态环境、风景旅游资源开发进行合理布置的综合安排；（2）确定规划区内城市人口及用地规模，划定城市规划区范围；（3）确定城市规划用地发展方向和布局结构，确定市区中心位置；（4）确定城市对外交通系统的结构和布局，编制城市交通运输和道路系统规划，确定城市道路等级和干道系统、主要广场、停车场及主要交叉路口形式；（5）确定城市供排水、防洪、供电、通讯、环保、环卫等基础设施的发展目标和总体布局，并协调发展；（6）根据城市防灾要求，做出人防建设、防震防灾规划；（7）各级历史文化名城的专门保护规划；（8）确定旧城改造、用地调整的原则、方法和步骤，提出控制旧城人口密度的要求和措施；（9）对规划区的自然保护地带、风景名胜、文物古迹、传统街区，划定保护和控制范围，提出保护措施；（10）编制近期建设规划，确定近期建设目标、内容和实施部署；（11）其他各项专业规划。（二）城市土地利用功能分区规划原则确定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑用地的容量控制指标；（2）确定市、区级公共设施的分布及用地范围；（3）确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，以及主要交叉口、广场、停车场的位置和控制范围；（4）确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地范围等。（三）城市土地利用详细规划（1）建筑利用的种类和程度，包括层数、密度、容积率；（2）建筑形式、建筑物和基地与临地境界的关系、建筑可占地和不可占地部分、建筑物的位置；（3）建筑用地的规模，有关住宅占地的正面宽度和进深的最小值；（4）有关的附属设施用地，如娱乐场、文化娱乐用地、停车场和车库用地等；地；（9）废弃场、下水处理用地和贮藏用地。（5）根据城区规划，确定有关居住用建筑中最大的居住户数；（6）根据城市规划提供符合特殊需要的用地；（7）交通用地、步行空间、停车用地和与交通用地直接有关的用地；（8）公共设施用地（煤气、上下水）及管道用。三、房地产开发用地出让、转让的规划管理要做好房地产开发用地出让、转让的规划管理，必须做到：（1）城市规划部门要根据城市规划实施的步骤和要求，编制城市国有土地使用权出让规划和计划。（2）城市国有土地使用权出让前，必须制定控制性详细规划，出让地块，必须具有城市规划部门提出的规划设计条件及附图。（3）出让、转让合同必须附规划设计条件及附图，设计条件及附图不得擅自更改，如确需变更的，必须经城市规划部门批准后，按程序办理。（4）城市规划部门应当加强对城市国有土地使用权出让、转让过程的监督检查工作，发现问题及时处理。四、开发项目选址的规划管理（1）城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划，必须有城市规划主管部门批准的意见书；（2）建设项目选址意见书应当提供建设项目的基本情况；（3）建设项目选址意见书的审批和发放实行分级管理、层层报批或备案，不能放任不管；（4）选址意见书没有签发或签发部门不是法定的规划部门，则设计任务书不具备法律效力。五、建设用地规划审批管理（1）在城市规划区内进行建设需要申请土地后，必须要持有国家批准的建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点；（2）城市规划行政主管部门在收到申请之后，应当到选址地点进行现场的调查和踏勘，并征求环境保护、消防安全、文物保护、土地管理、供水、供电等有关部门的意见；（3）城市规划行政主观部门经过初审后，认为符合要求的，向建设单位提供建设用地地址与范围的规划红线图，提出规划设计条件和要求，核定用地面积，并向建设单位核发建设用地规划许可证；（4）建设单位在获得建设用地规划许可证后，方可向县级以下地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上地方人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地；（5）未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上地方人民政府责令退回。六、建设工程规划管理（1）建设单位和个人进行工程建设应持有关批准文件；（2）城市规划行政部门收到申请后，要对工程进行审查；（3）建设单位将设计方案提交城市规划行政主管部门核查；（4）城市规划行政主管部门核查后提出修改意见；（5）建设单位委托设计单位进行施工图设计，再报城市规划行政主管部门审查；（6）城市规划行政主管部门核发建设工程规划许可证；（7）建设单位申报开工手续；（8）对建设工程规划检查和验收。七、成片开发规划管理（1）开发前进行可行性论证；（2）开发企业编制可行性研究报告；（3）开发企业必须在实施成片开发、满足了土地可以转让的条件后，方可转让国有土地使用权；（4）建设单位履行有关报批手续，领取有关许可证件；（5）接受政府规划部门的监督和检查。案例分析甲房地产开发公司与房地产开发公司签订了《合作开发合同书》，约定：双方共同开发某小区，甲公司提供土地使用权（甲公司提供的土地系划拨土地），乙公司提供资金，甲公司负责将该土地使用权办理到乙公司名下，乙公司负责小区的勘探、规划、设计、报建、建筑等工作，小区建成后，乙公司向甲公司支付利润的20%。试分析：（1）《合作开发合同书》的性质，说明理由；（2）《合作开发合同书》的效力，说明理由。我来分析《合作开发协议书》的性质属于土地转让合同。理由：合作开发房地产合同是指当事人订立的以土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案例中甲乙双方没有共同投资、共享利润、共担风险，表面上是合作开发，实际上甲向乙支付土地，乙向甲支付价款，没有与甲共同投资、共享利润、共担风险，所以实际上是甲向乙转让土地使用权。（2）甲公司提供的土地使用权系划拨土地使用权，划拨土地使用权转让必须经过有批准权的行政部门批准，还需与土地管理部门签订土地使用权出让合同并交纳土地出让金，因甲公司没有按照法定程序转让土地，即没有经过有批准权的行政部门批准，所以该合同无效。案例分析合作建房合同约定，一方提供土地使用权，另一方提供资金，由提供土地使用权一方以自己名义单方单独经营，提供资金一方收取固定利润而不承担经营风险，这是名为合作建房实为借贷合同，分析该合同效力。我来分析该合同无效理由：非金融企业之间的借贷行为违反了法律、行政法规的强制性规定，因此无效。第三节房地产开发企业法律制度一、房地产开发企业的概念房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。正确理解房地产开发企业的含义，应注意以下三点：1．以营利为目的。房地产开发企业应是自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的经济实体，以获取盈利为直接目的，其开发经营活动必须讲求经济效益；2．营业内容包括房地产开发和经营；3．依法律规定的条件、程序设立。二、房地产开发企业的种类目前，我国房地产开发企业主要有：1．专营企业。是指以房地产开发经营为主的企业：2．兼营企业，是指经批准从事房地产开发经营业务的其他企业；3．项目公司，是指以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业。三、房地产开发企业的设立条件1．有自己的名称和组织机构；2．有固定的经营场所。固定的经营场所是指企业的住所，即为企业主要办事机构所在地。企业登记的住所只能有一个。在申请设立房地产开发企业时，应提供固定经营场所所有权或使用权的合法证明文件；3．有符合国务院规定的注册资本。进为保证投资开发房地产的能力，房地产开发的注册资本必须适应房地产开发的规模，不得低于最低限额。4．有足够的专业技术人员。房地产开发企业除具有资金密集的特点外，还具有技术密集的特点。因此，这就决定了房地产开发企业必须有足够的、具有相当水平的会计、统计、财务、营销等方面的经济管理人员和规划、设计、施工等方面的工程技术人员：5．法律、行政法规规定的其他条件。目前，这一规定主要是指设立房地产开发有限责任公司或股份有限公司以及设立外商投资的房地产开发企业的，必须具备《公司法》和《外商投资企业法》有关的规定。四、房地产开发企业的设立程序1．申请登记。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。申请企业法人登记，经企业法人主管机关审核，准予登记注册的，领取《企业法人营业执照》，取得法人资格。依法需要办理企业法人登记的，未经企业法人的主管机关核准登记注册，不得从事经营活动；2．发给营业执照。工商行政管理部门对符合法律规定条件的登记申请，应当自收到申请之日起30日内予以登记，发给营业执照；对不符合条件的不登记，并应当说明理由；3．备案。房地产开发企业在领取营业执照后的30日内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府确定的部门备案。四、房地产开发企业的资质管理为了加强房地产开发企业的资质管理，促进房地产开发经营的发展，《房地产开发企业资质管理规定》将房地产专营企业按资质条件划分为五个等级，即资质一级企业、资质二级企业、资质三级企业、资质四级企业和资质五级企业。（一）资质标准资质一级企业的条件：1．自有流动资金5000万元以上，注册资金不低于5000万元；2．有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人，其中具