房地产泡沫的原因

房地产泡沫的原因1.房地产商品的特殊性。（房屋作为一种商品，完全脱离了它固有的商品属性）2.土地的稀缺性(中国的土地全部都是国家所有的)3.地价具有虚构性4.房地产市场是不充分市场。5.银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。6.政府部门的不正之风。7.房子市场大：一是房子需求过大，二是国人根深蒂固的陈旧思想：一定要有房子！8.房地产业是资金密集型产业。9.商品房应属于与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品，又是必需品10.房地产是一个地域性很强的行业，地区间、城市间差异很大。房地产泡沫的防范措施（国家措施）1.大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。主要办法还是大规模地推出经济适用房。2.强化土地资源管理，通过土地资源供应量的合理调整3.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系4.整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。5.全国研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费6.加强舆论宣传的引导7.信贷收紧、加息、提高首付，实行限购国家措施的特点1.国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。2.涨价不是房涨价，房是每年都要折旧，涨价的原因是政府的土地涨价而持续增值的。3.我们一年多来的房地产宏观调控目标是稳定房价，并希望通过整顿市场秩序来达到。实际上，这种做法并不是什么宏观调控，而多是微观行为。4.另一方面，地方政府对房地产宏观调控并不热心。5.调控房价是政府的职能（土地是国家的）6.价格是市场调节范畴，政府的职责是千方百计规范房地产市场，因此干预市场不是干预价格，价格是市场调节范畴，政府的职责是千方百计规范房地产市场7.改善房价上涨局面短期可能会见效，但恢复市场机制可就得长期而为了（行政干预就像一针激素，扎下去就立马退烧，但长期服用却会导致整个经济的“骨质疏松”。）8，政府措施事与愿违（广东省实行效果不佳）9..经营者还是管理者——政府角色定位问题未处理好10.目前未开征房产税11所有的行政干预都会降低而不是提高市场的效率国家的有效途径一是上调利率；二是开征房地产交易所得税及房地产持有税；三是取消或完善住房预售制度，使制度风险由每一个当事人来承担。四是加强城市规划，放宽普通住房项目审批五是从严打击炒房等措施的实行六是现行《价格法》规定五类商品和服务价格可以实行政府指导价或者政府定价,包括与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格、资源稀缺的少数商品价格等行政手段的特点（1）权威性。行政手段以权威和服从为前提，行政命令接受率的高低在很大程度上取决于行政主体的权威大小。提高领导者的权威有于提高行政手段的有效性。（2）强制性。行政强制要求人们在行动目标上必须服从统一的意志，上级发出的命令、指示、决定等，下级必须坚决服从和执行。（3）垂直性。行政指示、命令是按行政组织系统的层级纵向直线传达，强调上下级的垂直隶属关系，横向结构之间一般无约束力。（4）具体性。一定的行政命令、指示只在特定时间对特定对象起作用。（5）非经济利益性。行政主体与行政对象之间的关系不是经济利益关系，而是一种无偿的行政统辖关系，两者之间不存在经济利益利害关系的纽带。（6）封闭性。行政方法依靠行政组织和行政机构，以行政区划和行政系统的条块为基础实施，具有系统的内化约束力，因而产生封闭性。什么时候政府要进行干涉1.房价的上涨速度必须低于居民收入增长的速度2.经济手段一时难以奏效的情况下，必要的行政干预势所必然其一，流动性泛滥，通货膨胀，银行存款负利率，投资股市动辄被套，正如上周新增a股开户数创近15个月新高，上周五至今股市就出现连续大跌。民间资金总归要找出路，很多人投资房产的观念并没改变。其二，今年6月以来人民币快速升值，即便我国央行不愿主动升值，可美联储的二次量化宽松货币政策，将逼迫人民币对美元被动升值。在这种情况下，海外热钱必将涌入国内，其中部分流入房地产市场。这些因素，我国难以靠一已之力有效管控。。而,相关部门对其进行价格干预可以做到有法可依。外国对房地产的规定1.英国：五次上调利率遏制投机自2001年初以来，有3年多时间英国房价每年涨幅都超过20%。为此，英国政府和中央银行从供需两方面入手，抑制房地产市场的过分火爆。2.自1999年以来，法国平均房价已上涨45%。为抑制房地产市场可能出现的泡沫，法国政府规定，各大城市必须建设一定数量的廉租房，3.德国：推行福利住房和小户型（所谓“福利住房”，是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。）4.新加坡：组屋是主流新加坡由政府统一建设政府组屋供应给居民，并坚持小户型和低房价，保证了绝大多数居民能够买得起组屋。新加坡在上世纪五六十年代开始建设组屋，当时主要建设每套几十平方米的小户型组屋。5.印度：开发商作用有限开发商只是政府和集资人的高级打工仔。6.埃及：限制房价。为了解决银行的新问题，《新房地产抵押法》，政府会对银行房地产有一定补贴。7.爱尔兰：爱尔兰十几年经济繁荣的背后隐藏着巨大的危机，就是房地产泡沫的不断积累，，其重要表现之一就是房价一路飙升。无论是美国次贷危机，还是爱尔兰主权债务危机，都揭示了：任何超越实体经济承受能力的消费与投资都可能转化为“债务炸弹”，相对中国楼市来说具有警示作用看国外怎样调控房价日韩新法俄德美各有高招【打印本稿】【进入论坛】【推荐朋友】【关闭窗口】2007年05月29日08:16房价关系民生，在各个国家都是一件大事。那么，在国外，人们是通过什么手段来调控房价，管理市场的呢？不妨来看看日本、韩国以及新加坡这三国各自的做法。日本：建低价房租售日本是一个市场经济国家，土地大多为私有，住房价格基本上由市场决定。但为使大多数人能“居者有其屋”，在上世纪90年代初房地产泡沫破灭前的几十年间，日本政府遵循“保低放高”的原则，采取了不少政策性调节措施，旨在使老百姓都能住上与自己经济条件相适应的住房。所谓“保低放高”是指，政府为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款，保证中低收入者能买得起房或者租得起房，高收入者的住房问题则由公开市场解决。日本政府主要通过立法对地方政府兴建廉价住房等提供实物、金融和税收等方面的支持，以实现改善国民居住条件的目的。日本政府在支持兴建廉价住房方面的主要做法是，中央政府出资鼓励地方政府兴建住房和收购住房，然后再以较低价格出售或出租给中低收入者。依照《公营住宅法》，日本中央政府要为地方政府兴建用于出租的住房提供财政补贴。其中，新建住房的费用由国家补贴一半，而翻修住房的费用由国家补贴三分之一。日本政府还通过为购房和建房的单位和个人提供低息贷款来解决国民的住房问题。1950年，日本制定了《住宅金融公库法》，由国家出资成立住宅金融公库，实行固定利率制，贷款利率相当于普通银行的三分之一左右，还贷期限也比较长，一般为35年，一些特殊困难人群到期无法还款还能在原贷款期限的基础上再延长10年，放贷对象主要是购建住房的个人和单位。韩国：疏堵结合抑制房价近年来，韩国房价大幅攀升，房地产市场明显出现过热势头。为了控制房地产市场过热势头，韩国政府推出了一系列措施抑制房价的快速上涨。政府将“疏”和“堵”相结合，在扩大住宅供应量的同时推出了相关的金融和税收政策。韩国财政经济部、建设交通部和环境部等部门在去年年底公布了房地产治理方案，宣布将重点扩大优质低价住房的供应量。根据这一方案，截至2010年，韩国公共宅地新建住房将增加到86.7万套。同时，政府还放开对民间住宅用地的限制，使民间宅地新建住房增加到77.3万套。这两项措施将使韩国在未来几年内的新房供应量达到164万套。在金融方面，新方案规定金融机构提供住房贷款的额度不能超过房屋实际市场价格的40%，从而遏制投机性购房。韩国中央银行在最近两年里数次加息，并将银行间隔夜拆借利率提高至5年来最高点4.5%，以抑制房价上升。新加坡：平抑房价有良方新加坡政府长期坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，在房地产市场上牢牢掌握了主动权，既解决了大部分国民的住房问题，也有效地平抑了房价。在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。新加坡政府对房地产市场进行严格监控，以防止房价剧烈波动。例如，建屋发展局的政策定位是“以自住为主”，对居民购买组屋的次数有严格的限制。购买组屋后，屋主在一定年限内不得整房出租；在购买后5年之内，组屋不得转让，也不能用于商业性经营。新加坡还规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，如果要购买新房子，旧组屋必须退出来，以防有些人投机多占。另外，业主出售购买时间不足1年的房屋，要缴纳高额的房产税，这对抑制“炒房”和商品房价格暴涨非常有效。法国：大力推行廉租房制度法国房地产市场近两年来增速逐渐放缓，这与法国政府的努力密不可分。为遏制房价过快上涨，法国政府大力推行廉租房制度，对房产所有者征收重税，并不断完善房屋租赁市场。同时，法国中央银行法兰西银行还通过加息控制房贷规模扩大。在法国，廉租房的基准房租比普通私人住房的房租低一半左右。政府规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%。廉租房的资金主要来自于中央政府和地方各级政府，房屋建成后交给地方的廉租房管理部门管理。有了廉租房制度，低收入居民在考虑住房时首先考虑的是租房住，从而降低了市场上对住房的需求，遏制了需求量的快速扩大。应该说，法国的房屋租赁市场十分完善，政府通过各种福利政策鼓励租房。许多法国人认为，与其为买房背上沉重的经济负担，不如简单方便地租房住。这样还可以保证资金支配的灵活性，将钱用于其他领域以提高生活质量。因此，在法国租房住的人不在少数。此外，法国政府对房产所有者征收重税，以免投机者扰乱房地产市场。购房者除向政府缴纳高额的地皮税外，还需缴纳住房税和空房税等多种税费。另外，法国政府还征收很高的遗产税，这让作为遗产重要组成部分的房产价值缩水。高税收加重了购房者在购买和使用过程中的负担，而那些想通过“倒房”赚钱的人的成本也大幅增加，这在某种程度上也减少了市场上的住房需求。长期以来，房地产市场都不是法国人投资或财产保值的重要领域。几年前法国房价持续快速上涨，与法国央行不断下调个人住房贷款利率有密切联系。为防范房地产“泡沫”激增，法国央行又通过提高利率来抑制房贷规模的扩大。经过连续加息，法国短期贷款利率已从2006年初的2.75%上调至目前的4.20%；10年期贷款利率也从一年前的3.28%上调至4.15%。短期贷款利率上调增加了商业贷款的成本，从而有效地控制了房地产投资过热。长期贷款利率上调则增加了购房者的购房成本，部分降低了对住房的需求。俄罗斯：严查垄断打压房价近年来俄罗斯房价持续攀升，去年全年增幅高达60%。高房价使大多数俄罗斯人、特别是普通百姓的居住条件无法得到改善。俄罗斯第一副总理梅德韦杰夫说，为有效抑制房价上涨，有关部门应努力增加住房供应量，并采取措施严厉打击住房建设和销售领域的腐败现象和哄抬房价行为。他认为，如果住房市场能够实现供求平衡，房价就可以回落到相对合理的水平。为了遏制房价过快上涨，俄罗斯政府还采取措施规范房地产市场秩序，打破建筑市场的垄断局面。业内人士认为，俄罗斯房价明显过高，部分原因可能是由于房地产商联手操控市场价格。为此，俄检察机关委托联邦反垄断局于去年下半年对莫斯科和圣彼得堡等大城市的高房价开展了专项调查。与此同时，俄罗斯政府计划在新住宅区的水、电和供热等基础设施建设方面向房地产公司提供资金支持，以推动房价下降和增加房屋供应量。一些业内人士还建议政府考虑对俄房地产公司进行信誉等级评估，定期公布各地区有关建设每平方米房屋成本的数据。德国：政策倾斜低收家庭德国房价完全由市场供需条件决定，政府主要通过出台法律和政策以确保房地产市场的有序发展。其中，德国政府住房政策的一大重点就是向低收入家庭倾斜，大力推行“社会住房”和“住房金”等资助政策。所谓“社会住房”，包括供出租的公寓楼和合作社住宅。政府通过不同的补贴方式，使这类住房以低于成本的租