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房地产泡沫第一节泡沫与泡沫经济第二节房地产泡沫第三节房地产泡沫的预警与防范案例分析——美国次贷危机第一节泡沫与泡沫经济一、泡沫的定义1、泡沫经济现象的历史回顾荷兰1634-1637年的郁金香泡沫密西西比泡沫(法国)南海泡沫日本房地产泡沫我国1910年的橡皮风潮、80年代长春的“君子兰”泡沫、1992年-1993年海南、北海房地产泡沫。第一节泡沫与泡沫经济一、泡沫的定义2、概念：泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。泡沫又称价格泡沫、资产泡沫（assetbubble），或投机泡沫(speculativebubble)，或资产价格泡沫。两重含义：（1）指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态；（2）指资产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分。第一节泡沫与泡沫经济资产的市场基础价值是由资产的未来收益的现值决定的。如果今天的高价仅仅是因为投资者相信明天的售价会更高，然而市场基础因素并不反映这种高价，那么泡沫就存在。第一节泡沫与泡沫经济二、实体经济、虚拟经济与泡沫经济1、实体经济实体经济是指物质产品、精神产品的生产、销售及提供相关服务的经济活动，不仅包括农业、能源、交通运输、邮电、建筑等物质生产活动，也包括了商业、教育、文化、艺术、体育等精神产品的生产和服务。第一节泡沫与泡沫经济2、虚拟经济虚拟经济是指相对独立于实体经济之外的虚拟资本的持有和交易活动。虚拟资本是市场经济中信用制度和货币资本化的产物，主要包括银行信贷信用、有价证券、产权及各种金融衍生品等。3、泡沫经济泡沫经济是指虚拟经济过度膨胀导致的股票和房地产等长期资产价格迅速的膨胀，虚拟经济增长速度超过实体经济增长速度所形成的整个经济虚假繁荣的现象。第一节泡沫与泡沫经济三、价格波动、通货膨胀与泡沫经济1、价格波动与泡沫经济（1）市场价格的正常波动（2）价格波动与泡沫经济投机需求将会使价格产生异常波动。由投机导致的资产价格偏离其市场基础价值持续大幅度上升即形成泡沫。在价格正常波动中，价格高于其价值，但高出部分不能算是泡沫。只有持续的、加速的、正的偏离才是泡沫。第一节泡沫与泡沫经济2、通货膨胀与泡沫经济通货膨胀是物价的持续普遍上涨。这就是说，正常的、短暂的市场价格波动不是通货膨胀。泡沫经济只是几种资产价格的持续暴涨。如果在泡沫经济形成过程中，货币的过度扩张引起一般商品价格也持续上涨---通货膨胀与泡沫经济并存。恶性通货膨胀中有可能存在资产价格泡沫，因为人们为追求保值而抢购房地产、黄金、外汇等资产，可能让这些资产价格的涨速远高于通货膨胀率。第二节房地产泡沫一、房地产泡沫的概念所谓房地产泡沫，是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。由于房地产资产涉及面广、资产价值量大，对社会经济的危害极大，严重时形成泡沫经济。第二节房地产泡沫二、房地产泡沫形成的可能性房地产资产具有良好的保值增值的功能。因此，房地产的产权就经常成为借款信用的担保。这样，房地产的产权在宽松的金融政策支持下就具有了虚拟经济的特点。第二节房地产泡沫在出现房地产价格的初始上涨后，在投资增值的愿望驱动下，部分居民以房地产抵押获得贷款，用于购买新的房地产---房地产市场就是以放大了的居民的购买力来支撑的。房地产价格的持续上涨，又会带动更多的居民通过获得抵押贷款而加入到房地产市场……如此循环，房地产的价格不断上涨，也就是独立于房地产资产（实体经济范畴）之外的房地产产权(虚拟经济范畴)价格不断膨胀。三、房地产泡沫形成的一般原因1、房地产市场的特殊性是泡沬形成的基础。供给的“黏性”。需求的不确定性。房地产交易价值高，交易手段相对一般商品比较规范，交易场所相对集中。这三个特点，造成房地产供求不易达到平衡，交易价值量大，交易集中，使房地产业成为泡沬经济的绝好载体。2、预期的有限理性与投机是泡沬形成的内因。信息不对称、逆向选择和道德风险---银行的信用风险。不完全理性和投机行为决定了人们的从众行为。房地产市场上总有一批幼稚的参与者---羊群效应。3、金融制度是促进房地产泡沬形成的直接动力。金融机构一般以自己所掌握的信息为依据进行决策，在经济“繁荣”时期，抵押物价值上扬，这使得银行愿意为房地产部门提供更多的信贷，放松贷款条件。金融管制的放松是泡沬的产生的制度性根源。目前，监管的发展总是落后于金融发展的速度---缺乏有效的金融监管。4、政府行为对房地产泡沬的影响。主要表现在两个方面：一是政策的局限性。如土地供应采取的“双轨制”。二是权力寻租现象。政策失败政府干预房地产市场的手段包括：城市规划、土地政策、利率政策、税收政策、金融政策、直接投资和转移支付(如补贴)等。不合理的政策，会推动房地产市场价格的出现更大的波动。第三节房地产泡沫的预警与防范一、房地产泡沫的预警（1）检验房地产投资收益率是否太高收益率＝（持有期房地产租金＋卖出房地产后的价差利润）/房地产购入价如果收益率过离，将会吸引更多投资（机）者加入，哄抬地价。第三节房地产泡沫的预警与防范（2）检验房地产的转手率或成交额短期内转手率高，房地产成交额显著增大，说明炒卖严重，存在过度投机。（3）估算地产的理论价格，看现实价格超出理论价格的幅度。如果市场价格过分超过公示地价，则可判断存在地价泡沫。基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。第三节房地产泡沫的预警与防范（4）分析房地产投资是否过度房地产业投资额超常规增长可能意味着房地产投资过度。（5）监测开发商的施工进度如果许多开发商持有土地后，迟迟不肯投资或施工进度特别缓慢，则开发商有可能有炒地炒楼花的动机。第三节房地产泡沫的预警与防范二、房地产泡沫的防范1、设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益抑制土地的过度投机（1）对土地空置、闲置征税，提高囤积投机的成本（2）征收土地增值税：①对土地移转时的增值部分（资本收益）征税；②在土地持有期间每隔一定时间评估地价，对增加的地价征税。（3）征收土地保有税，以刺激土地供给第三节房地产泡沫的预警与防范2、加强对房地产价格的监测与调控（1）建立城市基准地价与公示地价制度，编制并定期发布地价指数、各类物业价格指数---“道义劝告”。（2）完善房地产交易价格评估制度与成交价格申报制度。（3）对商品房预售要作严格审查3、规范市场，调节供求调控好土地一级市场。应改善现有的住房投资结构。应盘活土地存量，提高现有资源的使用效率。要避免产业政策的过度倾斜。4、发展和规范房地产中介。培育住房服务市场，需要大力培养各种房地产中介人才，包括律师、营销专家、财务专家、顾问公司的咨询人员、估价人员、代理入、经纪人等。实施房地产经纪人持证上岗制度，打击中介领域的坑蒙拐骗，提高中介的透明度。第四节案例分析——美国次贷危机1992—1993年是中国房地产业的一大转折，房地产业经历了从繁荣到“泡沫”崩溃的过程。一、全国的情况1991年全国只有三百多家房地产企业，1992年猛增至近万家；1992年国家商品房投资增长94.4％，房价比上年普遍上涨了50％以上；1992年全国共出让土地使用权3000幅计2.2万公顷，分别为1991年以前所有出让土地的3倍与11倍；各地掀起了集资热，仅1993年第1季度，社会集资达500亿元以上，投入炒卖房地产、倒卖进口汽车等。“投机繁荣”中，以广西北海的土地投机最为狂热。1.事件相关的概念美国次贷危机事件----从2006年春季开始逐步显现，于2007年4月爆发，2007年8月起席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，进而演变为全球性金融危机，它致使全球主要金融市场隐约出现流动性不足危机，并由房地产市场蔓延到信贷市场。第四节案例分析——美国次贷危机次级贷款者在美国，贷款是非常普遍的现象，从房子到汽车，从信用卡到电话账单，贷款无处不在。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是我们也知道，在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，他们怎么买房呢？因为信用等级达不到标准，他们就被定义为次级信用贷款者。次级债----即次级住房抵押贷款支持的债券，通俗而言就是把一部分资信稍差的贷款人申请的住房抵押贷款证券化，并打包成不同等级的债券卖给投资者。2.次贷危机的产生2.1.产生原理引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，出现违约的可能，对银行贷款的收回造成影响的危机。美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”。导致购房热情升温的原因低利率政策：从2001年初美国联邦基金利率下调50个基点开始，美联储的货币政策开始了从加息转变为减息的周期。此后的13次降低利率之后，到2003年6月，联邦基金利率降低到1%，达到过去46年以来的最低水平。宽松的货币政策环境，反映在房地产市场上，就是房贷利率也同期下降。30年固定按揭贷款利率从2000年底的8.1%下降到2003年的5.8%；一年可调息按揭贷款利率从2001年底的7.0%，下降到2003年的3.8%。导致购房热情升温的原因对还款方式的金融创新：01年到05年美国房地产市场繁荣的时候，银行为了赚钱降低了提供抵押贷款的条件，降低了审核的标准，同时对还款方式进行了金融创新;采用2+28的还款方式，即前两年按很低的利息还款，后来28年在市场利率上加一个风险价，包括前两年不用还本金只还利息，但是两年之后又要交利息又要还本金，供低收入阶层选择这样的贷款产品。导致购房热情升温的原因次级房贷门槛低：一些贷款机构推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，即借款人可以在没有资金的情况下购房，且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等。贷款机构发放次级贷款的动力高利率，高收益，高风险高利率由于次级抵押贷款是贷款机构针对信用记录较差的客户发放的，利率比优质贷款产品普遍高达4%；优质抵押贷款执行6%-8%的利率，而次级抵押贷款利率高达10%-12%，而且大部分次级抵押贷款采取可调整利率（ARM）的形式。高收益以30万元按揭贷款30年为例项目利率1%利率5.25%利率10%每月供款额964元1656元2632元30年利息总额47349元296379元647746元高收益通过以上数据分析,贷款机构发放一笔次级贷款比发放一笔普通贷款,收取的利息是翻倍的,这充分反映了金融机构不惜想方设法造假使不符合贷款条件的人可以申请贷款，都是以最大限度追逐利润为原动力。高风险在利用次级房贷获得房屋的人群里，有一半以上是少数族裔，其中大部分是低收入者，这些人由于信用记录较差或付不起首付而无法取得普通抵押贷款；因为采取可调整利率支付利息,还款压力集中在第三年以后。高风险一家咨询机构2006年4月对100笔此类“零文件”贷款进行了一项跟踪调研，调研者比较了贷款人在申请贷款时申报的收入，同其提交给国内税务署的税务申报比较，发现90%的贷款人高报个人收入5%或以上，其中60%借款人虚报收入超过实际收入50%以上；在2006年发放的全部次级房贷中，此类贷款占到40%，而2001年的比例为21%。美联储数据显示，次级贷款占全部住房抵押贷款的比例从5%上升到2006年的20%。高风险由于之前的房价很高，贷款机构认为尽