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摘要自1998年开始，我国住房制度改革逐步深入，特别是随着福利化分房的结束，住房商品化的开始，房地产业进入了持续快速发展的新时期。与此同时，房地产价格也连续快速攀升。近年来关于我国房地产泡沫问题的争论不绝于耳，但是一直未有定论。本论文在收集整理大量有关房地产泡沫资料的基础上，通过对房地产泡沫的研究认定了我国局部地区出现房地产泡沫的事实，揭示了全国性房地产泡沫的风险性及其危害，针对我国房地产泡沫风险因素提出了相应的预警及防范对策。关键词：房地产泡沫；预警机制；防范ABSTRACTSince1998,thehousingsystemreformhasbeengraduallydeepeninginChina,especiallywiththeendofwelfarehousingdistributionandthebeginningofthecommercializationoflodgings,therealestateindustryhasenteredanewperiodofsustainedandrapiddevelopment.Atthesametime,therealestatepriceiscontinuouslyrisingfast.Intherecentyears,theendlessdebateontheChina'srealestatebubblehasnotbeendecided.Thispaperholdsthefactthattheexistoftherealestatebubbleinsomeareas,revealstheriskofthenationalestatebubbleandit’sdangerandputsforwardthecorrespondingearlywarningandpreventivemeasuresbasedontheresearchanddatacollectingrelatingtotherealestatebubble.Keywords：Realestatebubble;earlywarningmechanism;prevention目录第一章前言..........................................6第二章房地产泡沫概述...............................72.1房地产泡沫的定义和理解................................72.2房地产泡沫的特征与表现形式............................72.3房地产泡沫的判定......................................82.3.1检验房地产投资收益率................................82.3.2检验房地产的转手率或成交额..........................82.3.3估算房地产的理论价格................................82.3.4分析房地产投资......................................82.3.5监测开发商的施工进度................................9第三章中国房地产泡沫的形成原因分析.................93.1土地投机.............................................93.2政府失败............................................103.2.1土地供应“双轨制”.................................103.2.2政府干预失败......................................103.3权利寻租............................................11第四章房地产泡沫对我国的危害......................124.1导致房地产市场产品结构失衡...........................124.2抑制其他产业的发展...................................124.3损害广大消费者的利益.................................124.4给金融系统带来巨大金融风险...........................134.5影响市场经济的正常秩序...............................13第五章我国房地产泡沫的预警........................135.1房地产泡沫预警的涵义................................145.2房地产泡沫预警指标的选取.............................145.2.1房地产价格增长率/实际GDP增长率...................145.2.2收入房价比........................................145.2.3商品房空置率......................................155.2.4房地产贷款额占金融机构贷款总额的比重..............155.3房地产泡沫预警指标权重确定...........................165.4房地产泡沫预警方法...................................165.5房地产预警的意义.....................................175.5.1保证房地产业持续、快速、健康发展...................175.5.2使房地产业经济运行管理走上科学轨道.................175.5.3成为房地产经济学理论研究重要内容...................17第六章我国房地产泡沫的防范........................186.1加强税收制度的建设...................................186.1.1征收房地产税......................................186.1.2改革土地出让金收取办法，开征财产税.................186.1.3对房地产转让征收高比例所得税.......................186.2加强银行信贷管理.....................................196.2.1强化个人住房贷款管理...............................196.2.2抵押贷款实行差别贷款利率...........................196.3优化房地产业投资结构.................................196.4规范土地市场........................................196.5建立信息的定期披露制度...............................206.6发展经济，提高居民收入...............................206.7多种措施抑制炒房.....................................20第七章杭州市房地产泡沫实证研究.....................217.1杭州市房地产市场现状分析.............................217.2杭州房地产业健康发展的合理化建议.....................227.2.1放宽对利率的限制...................................227.2.2完善金融体系，改进贷款和抵押政策...................227.2.3加强正确的宣传引导，抑制不良信息传播...............237.2.4开创新的投资领域，创造新的金融工具.................23第八章结语........................................23参考文献............................................24致谢..............................................25第一章前言1993年我国出现了前所未有的“房地产热”，国家进行了针对性的宏观调控，从1995年开始房地产市场进入平稳发展阶段。在逐步发展的过程中，房地产业对提供居民住房、改善城市面貌、增加财政收入、完善城市基础设施建设起到了巨大的作用，它已经成为促进国民经济发展的一个重要的新兴产业。但是，随着房地产市场的持续升温，许多问题开始出现[1]。近几年，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求、高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。由于房地产开发周期较长，现在的投资要在数年后才能形成产品上市，未来市场的需求变化以及吸纳能力尚难预测，而且目前开发投资资金中开发商自筹资金比例不足30%，投资的高速增加，加大了金融业以及整个宏观经济的风险。而且，大量的空置面积也造成了大量的资金积压。人民银行于2003年6月13日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，目的是对央行自2002年以来一直认为过热的房地产行业进行降温，其基本精神是促进房地产信贷的健康发展。2005年3月底，国务院常务会议讨论并通过《国务院2005年工作要点》会议强调，严格控制房地产和城市建设规模。随后，国务院又发布了一份关于切实稳定住房价格的通知。《通知》明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房等原因，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。《通知》要求地方政府及相关部门抑制房屋价格过快上涨，促进房地产市场健康发展[2]。改革开放以来，我国房地产业从无到有，逐步成为国民经济的支柱产业，而且带动了相关产业的发展。随着住房分配货币化、商品化政策的逐步实施，政府近年来一再提出：把住宅建设作为新的经济增长点。从长远来看，我国房地产业发展潜力巨大，属“朝阳产业”，对国民经济持续稳定的发展起着不可替代的作用。我国目前所处发展阶段，经济发展速度快、产业迅速扩张、对土地需求大，地价迅速上升，这个时候最容易形成土地投机，产生地产泡沫。在制定产业政策、金融政策及国民经济发展计划时应给予足够重视，又要注意住宅业，房地产业的发展保持在一定速度范围内，适度健康发展。至今，人们对发生在海南和北海两地的房地产泡沫还记忆犹新，其结果是灾难性的。房地产泡沫是人多地少的国家处在经济快速发展阶段，容易出现的一种经济现象。一旦发生，将给一个国家的经济和社会生活带来严重的后果。我国房地产业已进入快速发展时期，防范警惕房地产泡沫的发生具有重要意义。本文首先讨论了泡沫经济的含义、特点和房地产泡沫形成原因、危害，进而提出建立房地产泡沫预警系统以及针对房地产发展中出现的不良现象提出防范措施。第二章房地产泡沫概述2.1房地产泡沫的定义和理解所谓房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。在理解房地产泡沫的过程中要注意把握以下两点：第一，房地产价格泡沫的产生主要由于投机而形成的对于未来市场过于乐观的估计，投机者不再关心房地产自身的使用价值和盈利能力，只想从买卖转手中牟取短期利益，导致价格出现不正常的上涨。在泡沫形成的初期，由于供不应求，房产、地产被一抢而空，需求膨胀把房地产价格抬高，开发商预期价格会继续升高而加大投资力度，于是过度开发紧随而来。当市场上对于房地产的真实需求被消耗将近时