房地产登记实务与案例(应试版)

房地产登记实务与案例分析广州市房地产交易登记中心肖桂珊应试原则根据《物权法》、《房屋登记办法》相关规定答题按照培训教材相关内容、观点答题忌：混淆地方性法规规定、个人观点和法院审判结果应试准备熟读《房屋登记办法》熟读培训教材掌握培训教材中的结论性观点应试范例房屋登记申请主体：未成年人的房屋应当由（B）代为申请登记A.祖父母B.监护人C.成年亲属D.社区房屋登记类型：()是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。A．总登记B．新建登记C．初始登记D．转移登记因房屋的改建而使房屋面积增加的登记属于()登记。()A．他项权利B．变更C．注销D．转移产权的()是指在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。A．总登记B．新建登记C．变更登记D．转移登记设定房地产抵押权、典权等权利时，权利人应申请()登记。A．他项权利B．变更C．注销D．转移房地产买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、判决等原因导致权利人转移时，权利人应申请()登记。A．他项权利B．变更C．注销D．转移权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交材料，申请（）登记。A、更正B、转移C、变更D、注销房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利中止、权利主体灭失等而实行的登记称为()登记。A．他项权利B．变更C．注销D．转移房地产开发企业为取得建房资金，将正在建造中的建筑物向银行申请抵押贷款，应当向房屋登记机构申请（）登记A一般抵押权B最高额抵押权C在建工程抵押权D留置权房屋登记机构：主管部门是法定的房屋所有权登记发证机关，其他部门办理的房屋所有权登记和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力。（）A、市（县）建设行政B、市（县）规划行政C、市（县）房地产行政D、市（县）土地行政登记程序：申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以（）并出具书面登记A接待B申请C受理D审核登记机构询问当事人的结果应当经当事人（）确认A口头B签字C电话D传真登记资料：沈某购买某处二手房办理过户登记，审查中工作人员发现沈某的身份证于结婚证上的姓名不符,房屋登记机构首先应当()A要求申请人补充资料，并说明需要补充的事项B告知申请人撤回登记，并告知申请人需要撤回的原因C暂缓登记，并告知申请人暂缓登记的期限D告知申请人不予登记，并出具不予登记的决定书各类房屋登记的要求：预告登记预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人（）单方申请预告登记。A、可以B、不可以C、不允许D、不能预售商品房登记备案制度是一种针对房地产开发企业的（）制度。A、非强制性B、半强制性C、强制性D、随意性预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人（）提交相应的证明材料。A、不用B、应当C、无需D、不必要预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当（）办理。A、予以B、不予C、立即D、可以他项权利登记房屋他项权利登记应由()申请。A．房屋所有权人B．他项权利人C．房屋所有人和他项权利人共同D．房屋所有权人或他项权利人(注意：双方申请与单方申请)抵押以不转移标的物的（）为特征，不妨碍抵押人的正常使用收益。A、使用B、收益C、占有D、转让房地产抵押合同，属于()。A．主合同B．从合同C．债权合同D．担保合同以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知()。A．抵押登记部门B．抵押权人C．租赁登记备案部门D．借款人某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲、乙、丙、丁四家银行签订了抵押合同；之后，甲、丙、乙、丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为()。A．三家银行按贷款额分摊B．甲-乙-丙-丁C．乙-丙-甲-丁D．甲-丙-乙-丁下列关于最高额抵押权的描述错误的是（）(最高额抵押说明附后)A最高额抵押权确定后，可以随债权的转让而转让B涉及最高额变动申请变更登记的，应提交其它抵押权人的同意证明C最高额抵押权确定的应当办理最高额抵押权确定登记D最高额抵押权只适用对将要连续发生的债权进行的担保A公司以一处房产为抵押物，与债权人C银行签订了一份担保将来可能发生的1000万元债权的最高额抵押合同。从2010年1月1日至2010年12月31日发生的债权，抵押人对这个期间发生的债权作担保。所谓连续发生的债权，是指实际发生的债权次数是不确定的，并且是接连发生的，比如，A公司在1月份向C银行借款100万元，2月份又借了300万元，5月份又借了400万元，6月份还了600万元，8月份又借了400万元，以此类推，甲公司在这一年之内借了还，还了借，只要借款余额不超过1000万元，甲公司抵押的房产对这一年之内发生的不超过1000万元的借款的偿还作担保。如果到了2010年12月31日借款期限届满时，债权确定800万元，最高额抵押权也转为普通抵押权，后续再发生的债权无优先受偿权。如果2009年10月份A公司向C银行贷款150万元，双方同意可以转入这个最高额抵押权额度中。下列哪些登记发放登记证明()A房屋初始登记B预告登记C房屋变更登记D房屋所有权登记房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，对于建筑区划内依法属于全体业主所有的配套用房等房屋应当（）A一并申请登记B单独申请登记C分别申请登记D不申请登记下列情形不计入共有建筑面积，但应参与分摊所在幢相关的共有建筑面积有()A共有的室外楼梯B权属单元的阳台C人防工程D为公共事业服务的配套用房下列情形不作为共有建筑面积，不用参与分摊所在幢内相关的共有建筑面积有()A共有电梯间B作为人防工程的地下室C门斗D为多幢服务的管理用房下列关于《物权法》不动产登记制度中的异议登记制度，表述不正确的是（）。A.异议登记是指权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而向不动产登记机关提出申请，并将其异议在不动产登记簿中加以记载的过程B.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记C.不动产登记簿记载的权利人口头同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正D.登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效查封登记是一种（）行为。A告知B公示C公告D通知房地产的查封，是指在（D）剥夺被申请执行人的财产处置权。A一年内B三个月C不定期D一定期限内按我国《民事诉讼法》规定，认定成年人为无民事行为能力人，必须由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层（）提出。A人民法院B人民检察院C仲裁委D人民政府建设用地使用权抵押后，下列关于该土地上新增的建筑物的说法中，正确的是（）。A．新增建筑物属于抵押财产B．在建设用地使用权实现抵押权时，新增建筑物应与建设用地使用权一并处分C．新增建筑物转让时，建设用地使用权不随之转让D．实现抵押权时处分所得的价款，抵押权人有权优先受偿产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在（）以内的部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超过()部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。A、3%、3.5%B、3.5%、3%C、3%、3%D、3.5%3.5%某国有企业在某市市区拥有厂房共三幢，原系在国家划拨土地上而建。2005年8月该企业以全部厂房抵押给银行获贷3亿元。2006年该企业又在上述土地上加盖办公楼二幢。后于2007年5月不能按期还贷被银行申请拍卖。该幅土地连同5幢楼房共拍卖得款3.3亿元，其中土地使用权估价2亿元，厂房估价8000万元，办公楼估价5000万元。而依该市的有关标准，该厂区土地使用权出让金应不少于1.7亿元。问：银行最多能主张多少价款的优先受偿权？（）A3亿元B2.8亿元C1.6亿元D1.1亿元甲将三间私房中的前屋一间作价10万元投入与乙(乙投资10万元现金)合伙办的企业，又将后屋两间出租给丙居住。前屋后屋可划分为独立的基本单元。甲因急事用钱，要将整个房屋转让。乙和丙均欲以同一价格购买。下列说法中正确的是：（）A应将整个房屋卖给乙B应将整个房屋卖给丙C按照房屋的使用现状，分别卖给乙和丙D可以任意选择乙或丙作为购买者甲有楼房一幢，3月1日抵押给乙并办理了登记手续。6月1日，甲将房屋出租给丁，租期5年，订立租赁合同时甲隐瞒了该房已设立抵押的事实。一年后，乙请求法院拍卖楼房以实现抵押权，丙竞买成功，买下该房并办理权属登记后，丙要求丁搬出。则下列说法正确的是：（）A、丙无权要求丁搬出，原租赁关系不受该抵押权的影响B、恭恭敬敬房屋抵押后甲不能再将房屋出租给丁C、丙有权要求丁搬出，租赁关系不得对抗已登记的抵押权D、丙竞买无效，因法院拍卖该房侵犯了丁的优先购买权某法院将甲的一成套房屋建筑面积的1/3判给甲的儿子乙，现甲、乙向房屋登记机构申请登记，如何登记：（）A.甲领取房屋份额为2/3的房屋所有权证、乙领取房屋份额为1/3的房屋所有权证B.甲、乙作为共有人登记，在房屋登记簿上记载各自房屋份额，甲、乙领取共有房屋的房屋所有权证、共有权证C.甲、乙作为共有人登记，在房屋登记簿上记载各自房屋份额，甲领取房屋份额为2/3的房屋所有权证、乙领取房屋份额为1/3的房屋所有权证D.无法办理房屋登记，只能将法律文书进行登记甲在自己宅基地上造了二幢房屋，前造后造各一幢，领取了房产证、土地证。现甲的儿子已成年，甲欲将后幢房屋赠与给儿子，后幢房屋可以独立出入。房屋登记机构如何办理：（）A、作转移登记，将后幢房屋的房屋所有权证颁发给甲的儿子B、两幢房屋应共同登记，甲、甲的儿子领取共有房屋的房屋所有权证、共有权证C、不能办理房屋登记，因不符合房屋登记的基本单元要求D、作变更登记，将后幢房屋的房屋所有权证颁发给甲的儿子甲将自己的一套房产赠与给乙，后因甲乙关系紧张，甲不愿将房产赠给乙，向房屋登记机构申请撤回登记，下列哪种情况可以受理：（）A、房屋赠与事项尚未记载于房屋登记簿且甲单方申请撤回登记B、房屋赠与事项已记载于房屋登记簿且甲、乙双方申请撤回登记C、房屋赠与事项尚未记载于房屋登记簿且甲、乙双方申请撤回登记D、房屋赠与事项已记载于房屋登记簿且甲单方申请撤回登记甲通过人民法院判决取得一套房屋，现想出售给乙，但甲没有房产证，房屋登记机构应当如何登记：（）A、凭人民法院的文书作为甲取得产权的依据，可以直接办理房屋出售转移登记B、凭甲与乙的房屋买卖合同等登记材料直接办理房屋出售转移登记C、凭甲乙买卖合同公证书、判决书等登记材料直接办理房屋出售转移登记D、应当先将房屋登记到甲的名下后，再办理甲与乙的房屋出售转移登记对于地役权设立登记，房屋登记机构应当将有关事项记载于（）登记簿A、供役地B、需役地C、申请人的房屋D、供役地和需役地地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。这里，自己的不动产指：（）A、供役地B、宅基地C、国有土地D、需役地房屋登记，应由当事人双方申请登记的是：（）A、合法建造房屋B、继承房屋C、房屋所有权人姓名变更D、共有房产份额变化多项选择题下列房地产可以设定抵押权的()。A．国有土地上依法取得的房屋B．以出让方式取得的土地使用权C．集体土地使用权D．乡．村企业的厂房E．用于市政的房地产下列财产中，不得抵押的有（）。A．宅基地B．土地所有权C．集体土地使用权D．乡镇企业厂房E．村企业厂房下列房屋登记不可以单方申请的是（）。A赠与B房屋拆除C商品房转移D现房抵押办理下列哪些房屋登记时，房屋登记机构应当实地查看：（）A、房屋所有权初始登记B、在建工程抵押权登记C、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记D、房屋扩建变更登记E、商品房转移登记预告登记与商品房预售合同登记备案有（）的区别：A、性质B、功能C、有无强制性D、适用范围不同甲出售别墅一座（建筑面积300平方米，共有三层，两套厨卫设施）与乙，约定价格为人民币300万元。二人登