房地产登记技术规程

《房地产登记技术规程》武汉市房产交易和登记发证中心刘松二〇一二年八月一、必要与原则二、架构与内容三、理解与把握一、必要与原则（一）编制必要性法制环境的要求贯彻《物权法》、《房屋登记办法》；社会发展的要求提供安全、高效、便捷、标准化的服务；登记实践的要求规范登记行为，明晰合理审慎审查职责。提出申请。2008年1月，经部房地产司同意，中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会正式提出《房地产登记技术规程》立项申请。正式立项。2008年6月，住房和城乡建设部印发《关于印发2008年工程建设标准规范制定、修订计划（第一批）的通知》，《房地产登记技术规程》被列为部行业标准编制计划。组织编制。2008年11月至2010年12月，四次工作会，四次公开争取意见（两次司发文征求意见），2011年2月22日通过专家审查。通过审查。2011年2月，住房和城乡建设部召开《房地产登记技术规程》审查会。审查专家由最高人民法院、高校、研究机构、房地产行政主管部门、房地产登记机构代表组成。发布实施。2012年2月，住房城乡建设部发布《关于发布行业标准房地产登记技术规程公告》(第1307号)，批准《房地产登记技术规程》为行业标准，自2012年6月1日起实施。其中第4.5.7、4.5.8条为强制性条文，必须严格执行。（二）编制原则遵循法规原则总结地方经验借鉴国际理念兼顾发展需要规范执行程序细化操着要求二、架构与内容（一）章节架构（二）创新内容4.1一般规定4.2申请4.3受理4.4审核4.5登簿4.6发证5.1一般规定5.2存档范围5.3纸质档案管理5.4电子档案管理6.1一般规定6.2对外利用6.3对内利用A登记类型B登记申请材料要求C主要登记类型申请材料清单D登记业务表1.总则2.术语和代号3.登记基本单元编码4.登记程序5.登记归档6.登记资料利用附录房地产登记技术规程架构（二）创新内容1、登记基本单元编码统一编码：编码唯一性、方法适用性、赋码统一性2、登记程序约束机制：审核、登簿、质管岗位必须为登记官。制约机制：受理、审核、质官岗位不能由同一人担任。会审机制：设立审核委员会，３人以上，登记官不少于1/2。质检机制：定期定量质检。合并机制：合并办理关联登记业务。防伪机制：配置居民身份证读卡器。信息机制：发挥官网作用，建立公告查询系统。3、登记归档明确纸质档案保管期：抵押权登记已注销和查封解除满5年；地役权、预告登记、异议登记已注销满2年。明确纸质档案销毁程序：成立鉴定组、提出意见、监督销毁。明确容灾备份要求：源数据与异地容灾数据存放地点距离不小于20Km，地震灾害频发地区不小于800Km。4、登记资料利用共享机制、时间标注、内部利用５、附录登记类型、登记申请材料、登记表和主要登记申请材料清单四个附录。三、理解与把握（一）理解技术标准（规范）用语的特殊性及差异，要求严格程度不同，学习、理解和执行条文时，注意要区别对待1)表示很严格，非这样做不可的：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；2)表示严格，在正常情况下均应这样做的：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；3)表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；4)表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。强制性条款必须严格执行4.5.7记载于登记簿的时点应符合下列规定：１使用电子登记簿的，应以登记官将登记事项在登记簿上记载完毕并点击确认之时为准；２使用纸质登记簿的，应以登记官将登记事项在登记簿上记载完毕并签名（章）之时为准。4.5.8任何人不得擅自更改登记簿。当登记簿记载的事项有误时，应按更正登记程序进行更正。（二）把握１、总则范围：原则：法定机构、法定人员、法定程序、主体一致、在先已登记、依法查询衔接：现行标准、机构（企业）标准２、术语和代号房地产房屋固定界限房屋登记基本单元利害关系人合并办理登记资料3、登记基本单元编码一、登记基本单元编码概述（一）房屋编码的作用定位作用关联作用交互作用（二）现行的编码模式各地现行房屋编码的模式包括两大类：1、时间顺序号法①自然流水号法②竣工年份号法2、地理位置法①坐标法②分宗法③分幅法二、登记基本单元编码释义3.0.1房地产登记机构应为房屋编制房屋登记基本单元代码。房屋登记基本单元代码应具有唯一性、确定性、不得随意变动。一、房地产登记机构为房屋登记基本单元编制代码的部门，应按规程确定的原则编制房屋基本单元代码。二、房屋编码的基本特性包括：唯一性、确定性、不得随意变动3.0.3房屋登记基本单元代码应为26位，前25位为本体码，最后1位为校验码。房屋登记基本单元代码由本体码（25位）=行政区划代码（9位）+幢代码（12位）+户号代码（4位）及校验码（1位）共26位组成。3.0.9房屋登记基本单元合并、分割，应重新编码，原代码不宜再赋予其他房屋登记基本单元。《房屋登记办法》第三十六条规定，“房屋面积增加或者减少的；同一所有权人分割、合并房屋的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记”。注意以下几个方面的问题：1、房屋基本单元变更应符合《房屋登记办法》基本单元划分的有关规定。2、房屋编码一经赋码，基本单元不得自行随意进行分割合并。3、房屋基本单元编码变更应履行相关变更程序。4、登记程序一、登记程序概述1、登记程序制定考虑的因素2、登记程序问题导致的行政诉讼3、登记程序确立的几个制度(1)质量检查制度(2)疑难业务会审制度(3)合并办理制度(4)申请材料确认制度(5)登记官岗位责任制度二、登记程序释义4.1.3审核委员会制度1、设立的原因和必要性2、人员构成情况3、具体解决何种问题4、会审结果的效力4.4.1审核工作应包括的内容会审工作开展的具体程序4.2.7申请材料的确认制度1、哪些申请材料需要申请人确认2、自然人确认方式3、法人或其他组织确认方式4.4.2一致性审核的主要内容即做到:三一致1、主体身份信息与申请材料、登记簿记载一致2、登记客体信息与申请材料、登记簿记载一致3、实地查看结果与申请材料、登记簿记载一致4.4.3合法性审核的内容1、材料形式符合法律等规定2、初始登记或在建抵押房屋合法建造3、预告登记的预购房屋在可以销售范围内4、其他登记类型房屋在登记簿范围内5、房屋符合基本单元要求6、登记事项没有登记簿记载的限制要求7、需要公告的房屋没有成立的异议5、登记归档一、登记归档概述（一）房地产登记档案、房屋登记簿、登记材料的定义（二）制定本章节的必要性1、登记档案管理没有统一的技术规范,缺乏操作性。2、登记档案管理保管期限不明确，致使档案库房紧张。3、登记档案数字化还没有统一的标准。4、登记档案管理体制不顺，管理水平不一。二、条文释义5.1.1登记事项登簿后，房地产登记机构应将登记申请材料、登记审核材料和具有保存价值的其他材料，收集、整理、归档，定期或永久保存。除本规程第5.3.9条中列入可销毁范围的登记档案为定期保存外，均应永久保存。【释义】归档是登记材料转化为登记档案的关键环节。完成登记材料的收集、整理和归档，是对房地产登记机构的一项基本要求。合理确定登记档案的保管期限，既是建立登记档案的前提，也是加强登记档案管理的有效手段。5.3.9下列登记的纸质档案可列入销毁范围：1抵押权登记已注销满5年。2查封登记已解除满5年。3地役权登记已注销满2年。4预告登记已注销满2年。5异议登记已注销满2年。【释义】关于销毁部分不必要永久保存的纸质登记档案的呼声较大，规定哪些纸质登记档案可以销毁以前也没有统一的标准。本规程借鉴了一些金融机构对个人住房贷款档案保管期限的规定及《民法通则》对诉讼时效的规定。纸质登记档案销毁后，其对应的电子档案不应删除，以备查询利用。6、房地产登记资料利用6.1一般规定6.1.1房地产登记机构应依法提供房地产登记资料查询、复制利用服务。房地产登记资料利用应包括对外利用和对内利用。【释义】登记资料的利用要把握好其法律依据、内容、原则及方式：（1）法律依据（2）登记资料的内容（3）原则（4）形式6.1.4登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询。【释义】为保护权利人的隐私权，规定了登记资料不能仅以权利人姓名或名称为条件进行查询。当然，法律另有规定的，登记机构应依据法律规定，按照有关部门要求提供查询服务，例如国家安全机关、公安机关等因执行公务需要登记机构提供查询的情形。6.2登记资料对外利用6.2.1查询、复制登记簿应符合下列规定：自然人、法人和其他组织提供身份证明、房屋坐落，可查询登记簿中房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制状况。所有权人提供身份证明、房屋坐落或房屋所有权证（房地产权证），可查询、复制其房地产的登记簿中信息。其他权利人提供身份证明、房屋坐落或房屋他项权证（房地产他项权证或登记证明），可查询、复制登记簿中相关信息。利害关系人提供身份证明、与查询房地产有利害关系的证明、房屋坐落的，可查询、复制登记簿中相关信息。【释义】根据《物权法》、《房屋登记簿管理试行办法》（建住房[2008]84号），针对各类查询主体对应的查询范围作了具体规定。6.2.2查询、复制其他登记资料应符合下列规定：所有权人提供身份证明、房屋所有权证（房地产权证），可查询、复制其房地产登记资料。预告登记权利人提供身份证明、登记证明，可查询、复制与该房地产预告登记相关的登记资料。抵押权人提供身份证明、房屋他项权证（房地产他项权证），可查询、复制与该房地产抵押权相关的登记资料。房屋继承人（受遗赠人）提供身份证明、继承证明和受遗赠证明，可查询、复制与继承、遗赠相关的登记资料。公证机构、仲裁机构提供单位介绍信、已申请公证或仲裁的证明以及工作人员的工作证，可查询与公证、仲裁事项相关的登记资料。【释义】其他登记资料是指原始登记凭证。《房屋权属登记信息查询暂行办法》第4条已明确规定房屋原始登记凭证的内容。同时，《房屋权属登记信息查询暂行办法》区分不同申请查询主体对查询原始登记凭证作出了具体规定。第一部分《房地产登记技术规程》附录B/C申请材料部分概述一、附录B:房地产登记申请材料要求本附录共18条，分别从申请材料的形式、载体、填写方式、房屋面积申请材料、自然人、法人和其他组织的主体证明材料、境外相关法律文书的转递路径等进行了规定，以此作为登记机构的采信和应用房屋登记申请材料的依据。二、附录C:主要登记类型申请材料清单本附录共分为所有权登记申请材料表、抵押权登记申请材料表、地役权登记申请材料表、预告登记申请材料表和其他类型登记申请材料表五种。除其他类型登记申请材料表以外，其余四种均分别包括设立、变更、转移和注销登记申请材料表。第二部分附录B相关条文具体问题分析B.0.9本条是申请材料的核心所在：合法、有效其中主要注意三个方面的问题一、本条选择放弃“真实性”作为基本原则的构成要素二、关于登记申请材料合法性的把握归纳以下两点：1、物权变动原因证明材料的制作主体合法；2、物权变动原因证明材料记载的内容与相关立法无直接冲突三、关于申请主体身份证明材料的有效性判断：1、关于自然人的身份证明有效性判断2、主体身份证明材料有效性判断的争议点主要存在于企事业单位提交的未年检或超出有效期限的营业执照或组织机构代码证。3、法院法律文书、仲裁委员会法律文书和公证机构公证文书有效性的判断B.0.107境内企业法人需要厘清企业营业执照和组织机构代码证之间的关系。8境内机关法人、事业单位法人和社团法人①机关法人可以直接持编办文件或组织机构代码证申请办理登记②事业单位则必须持《事业单位法人证书》作为要件③军队作为一类特殊主体不在组织机构证明颁发的范畴内几类特殊主体的房地产登记问题：其一破产中的破产管理人其二村民委员会和居民委员会B.0.14实践中常见的问题：1、法律明文规定的业主共有部分范围较狭窄，且内涵、外延不清，不能跟上实践中日趋多样化的建筑形态。2、房屋预销售时，开发企业与购房人对相关涉及建筑物区分所有部分未作约定，但申请登记时双方发生争议。3、实践中非房地产开发企业的其他房屋登记申请主体是否也应当承担与