房地产的现状和前景

Copyright©byARTCOMPTAllrightsreserved.www.art-com.co.krCompanyLogo1CompanyLogo2010.12HomepageCopyright©byARTCOMPTAllrightsreserved.房地产现状前景Copyright©byARTCOMPTAllrightsreserved.www.art-com.co.krCompanyLogo2目录（一）、什么是房地产业（二）、房地产的作用与地位（三）、房地产的前景二、关于房地产市场（一）、房地产市场的类型与特征（二）、房地产价格与市场供求规律Copyright©byARTCOMPTAllrightsreserved.www.art-com.co.krCompanyLogo3一、关于房地产业（一）、什么是房地产业房地产业，是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其它房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于为生产和生活服务的第三产业。房地产业，关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国现阶段一个重要支柱产业。Copyright©byARTCOMPTAllrightsreserved.www.art-com.co.krCompanyLogo4Copyright©byARTCOMPTAllrightsreserved.www.art-com.co.krCompanyLogo5一、关于房地产业（二）、房地产的作用与地位1、房地产业的作用（1）、房地产业可以为国民经济发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。房地产业，可以改善人们的住房条件和生活环境，促进城市化发展。（2）、房地产业关联度高、带动力强，可以带动建筑、建材等相关产业发展，促进国民经济持续健康发展房地产业属高关联产业，无论从开发建设过程所需的上游产品来看，还是从其建成后的服务对象和依托来看，都是关联度很高、产业链很长的产业。它涉及建筑、建材、能源、交通、冶金、化工、电子、通讯、轻纺等40多个国民经济的产业部门。因此，房地产投资支出的变化不仅引起同量国民收入的变化，而且带来数倍国民收入的变化，即乘数效应。Copyright©byARTCOMPTAllrightsreserved.www.art-com.co.krCompanyLogo6（二）、房地产的作用与地位1、房地产业的作用Copyright©byARTCOMPTAllrightsreserved.www.art-com.co.krCompanyLogo7房地产业是一个高关联的产业，因而在带动众产业发展的同时，也创造了更多的就业机会，进而缓解就业、及农村剩余劳动力向非农产业转移的压力。据国家统计局统计，2001年至2004年，全国建筑业农民工平均每年约达3000万人，占农村进城务工人员总数的二分之一，同时农民工收入的60%来自于建筑业；同时全国有物业管理人员近500万，近80%是农村务工人员。根据房地产业经验和数据统计，每年竣工100万平方米的房地产，每年就需增加物业管理人员1000人。（3）、可以扩大就业Copyright©byARTCOMPTAllrightsreserved.www.art-com.co.krCompanyLogo8（4）、可以增加政府财政收入无需讳言，房地产业已经成为各级地方政府重要的财政收入来源。据统计，2001-2003年的3年间，地方政府土地出让金的收入为9100亿元。而1998-2003年5年间，全国发行的国债也不过9300亿元。土地出让金给地方政府带来的巨大收益由此可见一斑。上海,2007年所有公开土地的出让金是481.294亿;2008年398.1842亿;2009年1-9月(截止22日)公告出让的土地收入已高达526.1141亿元，其中住宅土地卖了291.9147亿元，这两项数据均领衔全国。Copyright©byARTCOMPTAllrightsreserved.www.art-com.co.krCompanyLogo9Copyright©byARTCOMPTAllrightsreserved.www.art-com.co.krCompanyLogo10（二）、房地产的作用与地位1、房地产业的地位房地产业已经从国民经济的重要增长点培育和发展成为国民经济的重要支柱产业1980年4月2日，邓小平同志在与中央负责同志谈话时，就对建筑业的地位问题和住宅政策问题提出了指导性的意见，明确提出了我国住房制度改革的总体构想，提出要走住房商品化的道路。1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）出台，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。Copyright©byARTCOMPTAllrightsreserved.www.art-com.co.krCompanyLogo112、房地产业的地位2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）出台，明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”；认为实现房地产市场健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。2008年11月，为应对由美国次贷危机引发的国际金融危机对我国的不利影响，中央出台了“扩内需、保增长、调结构”的十大措施，并将加快建设保障性安居工程列为十大措施之首。2008年11月10日，国务院总理温家宝在省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议上指出，“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。”Copyright©byARTCOMPTAllrightsreserved.www.art-com.co.krCompanyLogo12改革开放30年来，中国大陆房地产业快速发展，形成了从开发建设、流通交易、中介服务到物业管理的产业链。房地产业对经济的拉动作用不断增强，已经成为数万亿级的国民经济重要支柱产业。统计数字显示，2007年，商品住房投资占城镇住宅投资的比重达到85%；竣工面积占城镇住房供应量的比重超过72%；房地产贷款余额突破4.8万亿元人民币，占金融机构贷款余额的18.4%；房地产业增加值占GDP的比重达到4.75%。同时，1980年至2007年，建筑业年总产值由286.93亿元人民币发展到50019亿元人民币，建筑业从业人数由854万人增加到3085万人，建筑业增加值占GDP的比重多年稳定在5.5%左右。Copyright©byARTCOMPTAllrightsreserved.www.art-com.co.krCompanyLogo13Copyright©byARTCOMPTAllrightsreserved.www.art-com.co.krCompanyLogo14Copyright©byARTCOMPTAllrightsreserved.www.art-com.co.krCompanyLogo15（三）、房地产的前景房地产业具有广阔的发展前景1、农业是弱质产业，解决三农问题的根本出路是城市化，将农民转变为市民按照弹性理论，农产品需求小弹性、收入小弹性、供给小弹性（对于农产品，因受生产周期和自然条件的影响，在短期内生产者无法利用价格提高这个有利条件去迅速地增加产量，同样价格下跌时又不能急剧减少产量，在短期内农产品的供给弹性几乎为零）、且供给弹性大于需求弹性，产量增长会造成价格下跌，且价格下跌的幅度将大于产量增长的幅度，农民的收入也随之下降。实际上，“多收了三五斗”的农业丰收并不就能带来农民收入的增加，增产不增收，农业无疑是弱质产业。全球特别是欧美发达国家都会对农业进行保护。Copyright©byARTCOMPTAllrightsreserved.www.art-com.co.krCompanyLogo16“蛋糕做不大，就减少分蛋糕的人”，中国大陆有近10亿农民（包括计入城镇常住人口、但无城镇户籍的以亿计的农民工及子女），加之“地大物博”的中国其实全国人均耕地不到1.5亩，仅为世界平均水平的40%（国土资源部统计显示，截至2005年10月31日，中国大陆耕地面积为18.31亿亩，全国人均耕地1.4亩），靠农业养活近10亿农民是不可能的，解决农民、农业、农村等三农问题的根本出路在于走工业化、城市化道路，将数以亿计的农民从农业、从农村中转移出来。农民大量和源源不断地进入非农产业，无疑可以极大地提高劳动的配置效率和劳动生产率，成为供给和经济爆发性持续增长的源泉；相应的农民市民化和其赡养人口的城镇化也会提供内需增长的强劲动力。房地产，在中国大陆这种农民转移的城镇化中无疑可以发挥巨大的作用。Copyright©byARTCOMPTAllrightsreserved.www.art-com.co.krCompanyLogo172、改革开放来中国大陆城市化成就明显A、城市化城市化，也称为城镇化，是乡村转变为城市、农民转变为市民的一种复杂过程，是一种影响极为深广的社会经济变化过程。通常表现为：农村人口向城市迁移，农业人口转变为非农业人口，农村生活方式转变为城市生活方式；由于产业结构调整和技术进步，农业经济向非农业经济转移并产生空间集聚；城市规模不断扩大，城市范围向外围扩展；区域内城市数量不断增多，形成城市体系。城市化与经济发展、社会进步有相辅相成的关系。城市化，是18世纪60年代初开始的产业革命以来，人类社会发展发生的世界性现象之一。Copyright©byARTCOMPTAllrightsreserved.www.art-com.co.krCompanyLogo18Copyright©byARTCOMPTAllrightsreserved.www.art-com.co.krCompanyLogo19房地产业具有广阔的发展前景如预计2020年城镇化率达55%，需新增城镇住宅面积就达147万平方米,年均增加住宅面积约需9亿平方米（目前包括商品住宅在内的商品房年销售面积最高才达7.6亿平方米）。如考虑旧城改造、投资性需求等，每年的住宅需求量还会增加。可以预计，中国大陆城镇住宅还可以15-20年内保持在年需求8-10亿平方米；中国大陆房地产业特别是住宅产业还可以有15-20年的“黄金机遇期”。同时,随城市化发展、人均GDP的提高,城市特别是中心城市的商业、写字楼等商用物业，及工业厂房等产业地产，也会迎来大发展。Copyright©byARTCOMPTAllrightsreserved.www.art-com.co.krCompanyLogo20Copyright©byARTCOMPTAllrightsreserved.www.art-com.co.krCompanyLogo21二、关于房地产市场（一）、房地产市场的类型与特征不同的市场类型决定企业盈利的条件和盈利的水平，企业要对不同市场的类型做出正确的判断，并据以做出决策。1、市场类型及特征市场，是商品和劳务交易的场所、网络，甚至是行为规范的总和。市场结构，取决于交易者数量、产品差别程度、资源自由流动程度（企业进入的难易）、个别企业控制价格的程度。按此可以将市场分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头市场和垄断市场四种市场类型。Copyright©byARTCOMPTAllrightsreserved.www.art-com.co.krCompanyLogo22房地产市场的主要特征房地产市场，指当前潜在的房地产买者和卖者，及当前的房地产交易活动。可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所和一切交易途径和形式。房地产市场，具有如