房地产相关名词解释

房地产相关名词解释(三)商务楼商务楼是指提供各种商务活动的楼宇，除了办公室以外一般还有展示厅、会议厅、洽谈室等，但主要部分仍然是办公室。ＶＳＶＳ是英文ＶＩＬＬＡＳＴＹＬＥ的缩写，意思是“别墅式户型”，这个概念在一定程度上反映了楼盘的内在品质。ＶＳ户型概念将为白领、私企老板等提供一个“别墅式”的居住环境，这些户型由三层组成，面积在１５０平方米左右。住宅小区住宅小区也称“居住小区”，是由城市道路以及自然界线（如河流）划并不为交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。微利房微利房即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取自由微利的普通商品房。商品房商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。公有住宅公有住宅，在我国也称公产住房、国有住宅。它是指由国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。公有旧住宅公有旧住宅，指已分配出租给职工使用并根据房改要求以后将在市场出售的公有住宅，公有旧住宅一般以标准价或成本价出售，现租住户有优先购买权。新建公有住宅新建公有住宅指由政府或国有企业建造，还未曾使用的住宅。安居房安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适用中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，故又称为经济实用房。随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划，精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设标准不高而水平高，面积适中功能全，造价不高质量好，占地不多环境美。小康住宅是指为实施国家重大科技产业工程2000年小康型城乡住宅产业工程项目，由建设部在各大城市指导建设的面向二十一世纪初的大众住宅，这将是我国住宅产业未来发展的方向。智能化大厦又称智能型大厦是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。智能化大厦又简称为3A建筑，即：建筑设备自动化系统（BAS），办公自动化系统（OAS）通信自动化系统（CAS），其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为5A建筑的，即消防自动化系统FAS）,保安自动化系统（SAS）。集资房集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。平价房平价房是掼以成本加上3%管理费作为销售价格向大多数中低收家庭提供的住宅。成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。解困房指各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修于解决特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房。抵债房“抵债房”，主要是指债务人无法以货币偿还债务时，将自己所有的房屋作价支付给债权人，由债权人上市出售的房屋，并不包括开发商抵押给银行的抵债房。什么叫绿化隔离带按照城市总体规划，北京市城区为1041平方公里，按照分散集团式划分，分为城市中心区和10个城市边缘地区。按照规定，中心区与边缘区要有绿化带隔开。目前，北京市拟建成240平方公里的绿化带，其中仅绿地面积就将达到100多万平方公里。绿色装饰所谓家庭绿化装饰是指在居室内设计具有调节人们心绪和观赏价值的植物，又称绿色设计。其特点是通过天然植物的视觉美感，达到宜于人的身心健康，增添现代人的审美情趣。商业圈的规模与形状商业圈是指商场吸引顾客的地理区域。它是以商场为中心向四周扩展，构成一定的辐射范围，形成商业圈。商业圈包括三部分：核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈。二、物业知识物业管理物业管理是物业管理企业接受房屋产权人、使用人的委托，对其所有和居住的房屋、设备和相关环境进行管理、养护、服务，并为全体产权人、使用人提供多层次、全方位的服务活动。物业管理服务费物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、整治及提供与居民生活相关的服务所收取的费用。什么是物业管理物业管理是指物业管理企业受物业所有人委托,依据物业管理合同，对物业的房屋建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。住宅维修基金凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)。维修基金的使用管理执行，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。商品住房在销售时，购房者与售房单位应当有关于维修基金缴交的约定。新房的购房者应当按购房款2—3％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计人住宅销售收入。维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。公有住房售后的维修基金来源于两部分：(1)售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20％，高层宅不低于售房款的30％。该部分基金属售房单位所有。(2)购房者按购房款2％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。公有住房售后维修基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施公共设施公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。共用部位共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主和使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。共用设备共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主和使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。承租权交易下列公房不得进行承租权交易：已列入拆迁范围并已冻结户口的、依法应当由出租人收回的、被房屋行政管理部门认定的危险房、违章建筑以及公房承租权交易主管机关认定确属不宜进行承租权交易的。前期物业管理国家建设部今年１０月正式向全国推广的《前期物业管理服务协议》标准格式文本中，对“前期物业管理”作了这样的定义：前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。这说明“前期物业管理”，有别于一般意义的物业管理。一般意义上的物业管理，是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开始，而“前期物业管理”仅存在于业主委员会成立之前。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位，或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。由于实施物业管理的时间越长，其经济效益才越能显示；短期的物业管理，由于开始时得做大量准备，要理顺和协调各种关系，还要在某些方面先投入点资金等，它的效益是出在一段时期以后。所以开发商在选聘物业管理单位时，签约一般都签几年，否则物业公司不大愿意接受短期协议。然而，开发商与物业公司的签约，却无法制约业主，业主委员会成立以后，任何时候都有权解聘物业公司。立法的规定，迫使物业管理企业对“前期物业管理”决不能等闲视之，努力做好自己的工作，管理和服务到位到家。只有这样，才能做长，否则，就有被业主委员会炒掉的危险。当然，与此同时，开发商与业主也应该认真对待，开发商在选聘“前期物业管理”单位时，既要对业主负责，也应对物业公司负责。业主们也要看重自己的权利，“前期物业管理”是考察物业公司优劣的最好机会，这等于是聘用人才的试用期，干得好可以留下来，继续签订聘用合同；干得不好，就炒掉它，另外选聘适合的物业管理服务企业。房屋使用、管理、维修公约业主在购买物业后，一般要与发展商或其指定的物业管理公司签订《房屋使用、管理、维修公约》（以下简称公约），这是国家规定在购房过程中必须签署的一个文件。公约是一种将业主（或使用者）以及管理者双方对于特定物业（业主所购房产、公用地方及其配套设施等）的权利和义务以文字的形式加以确定，并对全体业主（或使用者）以及管理者均有约束力的文件。究其本质而言，是一种业主与管理者就特定物业的管理、使用、有偿服务等问题达成的书面协议。订立公约的目的，是要明确有关物业管理各项规则，使业主以及管理者都有共同遵守的行为准则，使双方都明白自己的职责、权利和义务。公约的主要内容包括：公约中有关概念的定义；业主、开发商、物业管理分别享有的权利和义务；对物业公共部分及公用设施的管理、管理费用的规定；相关法律责任；业主大会及业主管理委员会的设立及其权利、义务等。公约作为业主与管理者之间的协议，应当由全体业主与物业管理公司共同签订。但在业主入住达到50％之前，发展商作为该物业第一业主，有权指定临时的物业管理公司，由该物业管理公司拟定公约，并将公约文本报准、备案。业主应在验收所购房产、办理入住手续后签署公约、签订公约是业主的合法权利，对于发展商要求业主签订含有损害业主权益内容、未经核准的管理公约的不合理要求，业主有权拒绝。在房产交付使用且业主入住达50％后，开发商、物业管理公司应在房产管理部门的指导下，召开全体业主大会，经业主大会选举产生业主管理委员会。业主大会及管委会有权根据实际情况及广大业主要求，决定是否续聘原物业管理公司或选聘新的物业管理公司，并有权修改原物业管理公约。委托管理合同委托管理合同的概念是什么？对于这个问题，许多人并不清楚，甚至有一些发展商和物业管理公司也不清楚。许多物业管理公司想当然地认为，到一个小区进行物业管理，只要有发展商聘请，并与之签订合同，就可以安然合法地进驻小区从事管理了。其实事情并不是这么简单。当发展商将小区的房屋售完，或大部分售完时，发展商对该小区的拥有权就完全或基本消失，小区的全体业主对小区的所有房产及公建设施共同拥有产权。这时小区的主人已经不是发展商而是广大业主。在这时，只有广大业主才真正有权利与物业管理公司签订委托管理合同。委托管理合同是小区内广大业主选举出来的业主委员会与其选聘的物业管理公司之间签订的委托物业公司对小区进行综合管理的法律文件，是规范物业管理公司与业主委员会之间权利义务的文件。该文件由业主委员会起草，委托管理合同主要规定了以下几个方面的事宜：1、确定管理物业，阐明管理物业坐落何处，产权归谁所有，所有权的权力行使机构。2、委托管理决议及管理公司，阐明业主委员会经过讨论研究，最后做出决议。3、除此之外，还要制定联合会议制度。为了管理好小区，需要业主委员会和物业管理公司的密切配合与合作，最好的方法是定期召开双方的联合会议，在联合会议上乙方向甲方报告并讨论重大的物业管理问题。4、报告制度，业主委员会要求物业管理公司每月定期