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第1页共11页我国房地产市场的发展趋势唐山学院土木工程系李海周李博徐欣闫丽星周艳博田由甲摘要：地产作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了巨大贡献。08年金融危机对房地产行业有不小的影响，国内外房地产都出现了不小的波动，国内政府采取相应的宏观调控政策，缓解房地产业危机。唐山市和秦皇岛市城市和农村住房情况在此基础上有了很大的改善，房地产投资速度也达到一个新的高度，人们对于住房舒适性、宽敞性以及现代化的要求进一步提高。在反复研究的基础上，结合唐山、秦皇岛两地的地方经济的特点，立足两市房地产业现状，以促进其持续健康发展为宗旨，我们设计了“唐山市房地产调查问卷及皇岛市房地产调查问卷”，试图全面探讨两市房地产企业需求及其发展前景。调查中，我们得到了许多可贵数据且从中发现了一些弊端与问题，并就此提出几点意见与建议。关键词：房地产;发展;需求【ABSTRACT】Realestateasnationalneweconomicgrowthpoint,fortherapidgrowthofChina'seconomyhasmadegreatcontribution.08onrealestateindustryisafinancialcrisisathomeandabroad,theinfluenceofrealestatehasappeared,domesticgovernmentadoptcorrespondingmacroeconomicpolicy,alleviatetherealestateindustrycrisis.Tangshanandqinhuangdaocityandruralhousingconditionsonthebasishasgreatlyimproved,realestateinvestmentratehasreachedanewhigh,thepeopleforhousingandmodernizationKuanChangXingcomfort,furtherimprovetherequirements.Onthebasisoftheresearchonrepeated,tangshan,qinhuangdaolocaleconomiccharacteristicsofthetwo,twoShiFangrealsituation,inordertopromotethesustainabledevelopmentforthepurpose,wedesignarealestatequestionnaireandhuangtangshancityestatequestionnaireisland,tryingtoexploreitsoveralldemandforrealestateenterprisesdevelopmentprospects.Inthesurvey,wegotalotofvaluabledataandfindsomeshortcomingsandproblems,andputsforwardsomeopinionsandSuggestions.KEYWORDS:realestates,development，demands第2页共11页前言本论文是在我们市场调查的基础上撰写的，通过网络及各种可采用的渠道获得信息，分析了两市房地产行业发展的形势、政策、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。报告汇集了两市的房地产开发、商品房交易价格、销售和空置状况等重要经济指标。涵盖了房地产开发、商品房销售、房地产需求规模、房地产政策与住房金融、行业竞争态势以及发展趋势等重要内容；分析了两市住宅市场的供求状况、价格走势、住房消费状况与需求特征以及房地产开发企业的竞争态势。调查总结房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。本文我们围绕着唐山及秦皇岛房地产行业的发展与现状、市场形势分析及未来发展趋势进行了初步探讨与评述。一、房地产行业的发展与现状（一）由卖方市场进入买方市场近10年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度也日益提高。我国房地产在改革开放以前，实行的是统建统分制度，1997年的货币分房和按揭贷款，使中国的房地产集中喷发出巨大的消费能力和庞大的市场需求，房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起。随着这股提前了的消费曲线和消费节奏的慢慢恢复，产品的极大丰富，按揭贷款和预售条件的严控，无论是主观和客观上都会造成持币待购现象，在总量饱和和差异竞争的双重压力环境下，中国的房地产市场已经由卖方市场进入买方市场。（二）由杠杆投资阶段进入实力投资阶段以往由于土地、贷款、垫资、预售等一系列政策的宽松和倾斜，一个项目往往只需总投资额的30％甚至更少，就可以运作起来。但是随着政府和银行出台的相关政策，项目的资本金比例提高到35％，土地招拍挂的前期拿地资金，土地贷款的停止和开发贷款的紧缩，对期房转让和预售条件的高门槛和消费者现房观念的成熟等，将中国的房地产由贸易型（定金式）的投资模式向产业型（实力型）投资模式逐步转化。第3页共11页二、房地产行业的市场形势分析住房仍然是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，判断房地产业形势和发展前景必须从基本国情出发，充分考虑中国加速的城市化进程和住房市场化改革的影响，以科学发展观为指导，在经济社会发展的整体环境中去把握。房地产产品开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性，当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结果，所以判断分析房地产业形势不能仅仅依据同比资料得出结论，因为它是以上年基数合理为前提的。目前房地产运行主要受金融政策和土地政策宏观调控政策两大因素影响。从景气分析来看，国家采取宏观调控的效果是非常明显的，而且通过调整供地结构，加大对经济适用房和普通住宅用地供应，在一定程度上遏止了房价的快速上涨，也提高了房地产市场质量。中国房地产短期开发销售（项目型）和区域化生存发展的两大特点，决定了中国房地产市场是不能套用所谓香港和美国模式的，对于大多数中小房地产商来说，如何运用好所在区域的综合资源优势（人脉、关系、风俗、市场和价格等），充分发挥房地产企业的学习型特点，借助各种房地产专业力量和工具，必将成长为区域性的主导力量。三、未来发展趋势（一）投资继续得到控制，融资渠道酝酿变局中央经济工作会议将“控制固定资产投资总规模，优化投资结构，调整投资与消费关系”列为2005年的重点之一，表明继续控制投资增长是2005年宏观调控的重要手段。参照以往的经验，固定资产投资超过国民收入的35％就会出现投资过热。考察固定资产投资占国内生产总值的比例（投资率）历年变化可以看到，即使在1992～1993年房地产过热年份，全国投资率也没有达到38％的水平。但2001年的投资率已经达到38.24％，开始超过1993年的最高水平，以后加速上升，2003年上升到47.39％。2004年在中央的宏观调控下，投资率上升速度虽然有所减缓，但仍创出了51.33％的新高。这表明控制投资增长的任务仍然紧迫。房地产投资占社会固定资产投资的20％左右，并对上游产品有极强的拉动作用，所以压缩房地产投资应在情理之中。由于央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，使房地产信贷投入增速进一步放缓，迫使房地产企业寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化，例如大型房地产企业寻求上市融资机会等，房地产业将从项目导向向资金导向转变。（二）土地市场趋向规范，建设用地增量控制更严第4页共11页国土资源部和监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》对土地出让方式做出的强制性规定，将使协议出让中黑箱操作和官员个人意志影响土地市场公平、公正的局面改观，土地市场将趋向公开透明。“完善土地执法监察体制，建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为”，将继续成为土地执法、土地管理督察制度改革和完善的重要方向，中央对地方政府土地利用和土地管理工作的监控将得到强化。建设项目用地预审管理将更为严格，低价土地招商引资的行为将受到遏制。在试点的基础上，第三轮土地利用总体规划将逐步展开，规划中将进一步强化耕地的保护和严格控制建设用地增量的基本国策，从严从紧控制土地农转非总量和速度；土地利用总体规划的调整审批权限将上收，特别是涉及占用基本农田的规划调整要经国务院审批；针对耕地保护将建立责任考核体系，落实土地管理行政首长负责制，各级政府土地管理的权利和责任将更加明确。这些措施将有助于消除土地供应双轨制造成的不平等，有利于打破土地供应的地区封锁，形成统一、开放、竞争、有序的土地市场，增强市场形成地价的机制。从政治层面上看，供地制度的规范化有利于维护国家作为土地所有者的权益，消除开发商的寻租机会和不当得利，有利于消除腐败和廉政建设。从房地产业的层面看，房地产开发的圈地行为将受到遏制，大盘开发将逐步不再成为主导模式，中小房地产项目将逐步成为市场主体。（三）二手房市场继续升温二手房市场以房源趋于丰富化、购房人群趋于多元化、消费需求趋于升级化、热点区域趋于扩大化为特征。但二手房房源未能充分释放造成有效供给不足，银行“惜贷”导致申贷难度大，使二手房市场并未达到理想程度。随着从中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和实施以及已购公房的大量上市，房源继续放量，购房需求持续增长，二手房市场将增加活力，价格平稳上升。在二、三级市场联动下，梯度消费格局逐步形成，住房消费结构将趋向合理，推进住房市场良性循环。二手房市场的发展，将对平抑房地产价格升高、稳定房地产市场发挥重要作用，有利于我国房地产事业的整体健康发展。因此二手房市场将在我国房地产市场中发挥更加重要的作用，并为我国建设和谐社会做出贡献。（四）供求关系仍然偏紧，房地产销售量持续增长从需求来看，影响其变动的因素主要有：国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等。在中国当前居住水平普遍较低，房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，上调利率、控制二次购房和投机性购房对需求量的影响不大。控制拆迁规模在影响需求的同时，也影响供给，对于供求关系而言，这一因素可以忽略不计。因此，可以预测，随着我国经济的快速发展、城镇居民人均可支配性收入的增加以及城市化第5页共11页进程的推进，房地产市场的需求将在前几年的基础上持续旺盛。从供给来看，出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规模等宏观政策都会对房地产市场的供给产生较大的影响。从2004年开始全国商品房竣工面积增幅大幅回落，销售面积增幅大于竣工面积增幅，价格上升较快，供求关系偏紧。同时，房地产新开工面积和土地购置面积增幅双双回落，土地开发面积减少，从这些先行指标的变化可以预计，房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，供求关系偏紧的局面很难改变。（五）企业持续洗牌重组，市场竞争回归理性房地产行业是一个资金密集型的行业，也是风险较大的一个行业。因此，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展，必须具有强大的资金实力。世界各国房地产发展历史的共同点就是企业的规模化和集团化，只有少数十几家、几十家大的房地产公司主导了大部分市场。随着我国房地产经营环境进一步优化，企业经营将走向平等竞争，质量、品牌和资本竞争将成为房地产企业竞争的基础。在竞争中，土地资源将更有效地配置到竞争力强的房地产企业中。房地产业调整重组将主要表现为企业互利合作，在土地出让制度真正转轨前已储备大量土地而无力融资的企业，