房地产私募基金介绍

1房地产私募基金介绍一、房地产私募基金概述1.房地产私募基金的定义房地产投资基金是从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、经营和处置，以获取投资收益的金融工具。对投资者而言，是间接投资于房地产，从事其自身资金和能力所不能及的房地产经营活动的投资产品。这等于给了市场第三条投资房产渠道。一条途径是自己买商品房；第二条途径，买上市房地产公司的股票；第三条途径，是跟地产基金一起做开发商。对开发商而言，是银行贷款、自由资金和预售回款之外的有效融资渠道。主要特点：集合资金、专业投资、风险分散（地域分散+产品多元化）、期限较长、双重收益（土地增值+房产升值）本土地产基金分为三类：以开发商主导成立的地产基金，独立的地产基金以及政府背景的公租房基金。前者以复地集团和金地集团为代表，旗下的星浩资本、稳盛投资已成为业内翘楚。后者是以全国工商联房地产商会参与建设的公租房基金。中间派别是以高和投资、河山资本为代表的独立地产基金。开发商搞地产基金的优势在于，资源优势和地产专业优势；而独立金融基金的优势在于独立性和金融专业优势。目前市场上推崇的是独立地产基金。表：房地产投资基金与证券基金、创投基金的差异2表：投资房地产基金与直接购买物业的差异2.人民币房地产基金募集情况根据有关研究咨询机构调查，中国人民币房地产基金市场拥有近100家专业的基金管理机构，224支房地产私募基金，总管理资金规模超过1000亿人民币。2011年楼市调控以来，房企银行贷款受限，新增信贷减少，资金链紧张。目前中国城镇化率已达51.27%，据有关方面的统计，未来10年中国城镇化水平升至60%。按照真正的城市化率水平70%，中国城镇化率离70%还需要很长的时间，这将给房地产行业带来足够的发展空间。根据人口增长及城市进程的不断发展，未来20年有近4亿农村人要进入城市。中国4亿人口进城需要大量住房、工作、就业和商业设施，这对房地产行业和建3筑业形成巨大的需求，构成了未来房地产市场继续强劲增长的重要基石。图：人民币房地产基金历年募集情况单位：亿元注：上图2012年的数据截止到2012年10月份3.房地产基金的行业特征分类原则现状发展趋势LPLPLPLP构成散户为主以机构投资者为主管理机构独立品牌内资GP、房地产商关联GP、外资GP、金融机构关联GP独立品牌内资GP投资策略债权投资为主、住宅类投资为主走向债权、夹层、股权多元化投资，投向住宅、商业办公领域、城市综合体等基金策略以机会型投资为主机会型、增值型、核心型等全面发展投资标的对单个项目的投资资金多为1-3亿人民币退出方式项目方回购或散售REITs或大型机构投资人收购退出业绩多数股权类投资项目回报率集中在20%-50%区间，债权类投资项目回报率约在15%以下。44.房地产基金的分类二、房地产基金组织形式及设立1.组织形式表：基金组织形式比较5*此处税收优惠特指企业所得税的优惠，即投资主体从投资标的企业获取投资收益时是否需要再次缴纳企业所得税目前国内多数地产基金采用有限合伙制，即发起人作为普通合伙人（GP），投入部分资金，采用引进有限合伙人（LP）的方式募集资金。普通合伙人负责地产基金的管理、投资运营工作，承担无限连带责任。图：有限合伙制的一般组织形式62.房地产基金管理公司组织架构73.基金顾问团队架构4.基金募集及设立基金募集渠道：自行募集、通过私人银行募集、通过第三方理财机构。图：房地产私募基金募集程序89三、房地产基金的投资经营策略1.项目投资标准10根据房地产开发阶段，房地产基金介入时点及案例如下：11122.投资经营策略1314四、房地产基金的运营模式1.房地产基金的运作模式152.房地产投资的交易结构163.基金管理公司与开发商的合作模式17184.基金的盈利模式五、房地产基金的投资管理及风险控制1.基金管理策略192021222.基金风险控制23六、房地产基金管理公司概况2012年12月6日，在“第十二届中国创业投资暨私募股权投资年度论坛”上，评选了2012年中国私募股权房地产投资机构10强。表：2012201220122012年中国私募股权房地产投资机构10101010强（按机构名称拼音列表）24机构名称公司简介投资策略北京盛诺金投资基金管理有限公司成立于2004年，是（香港）居易国际集团控股有限公司（“居易集团”）旗下专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司。截至2011年9月，盛诺金基金已先后发起设立了12支房地产基金，分别在北京、郑州、南京、沈阳、济南等城市共计投资了30余个房地产开发项目，目前管理的基金规模已达16.45亿元人民币。投资关注的重点地域为环首都经济圈、长三角区域、中原地区，以及经济发达与房地产健康快速发展的成长性城市与地区，投资方式包括股权、夹层和债权投资。项目类型：地价水平低、开发周期短、产品定位好、升值潜力大、住宅为主的项目，兼顾土地一级开发、商业地产项目。项目证件：至少取得土地成交确认书或国有土地使用证。自有资金：不低于项目总投资的30%。合作对象：重点选择具有二级及以上开发资质的地区龙头企业作为合作对象。项目团队：稳定、高效，拥有丰富的开发经验。投资额度：单笔投资不低于1000万，不超过5亿。投资比例：基金总出资≤49%；合作对象总出资≥51%。投资周期：一般而言，基金对投资项目的投资时间不低于1年，不超过2年。北京喜神资产管理有限公司由全国工商联房地产商会发起设立，多家国内知名商业银行及房地产企业积极参与管理的，专注于绿色低碳（大型基础设施和城市综合体项目）、文化旅游、物流工业以及民生保障等产业基金和结构化融资的综合型金融服务公司。喜神资产自2008年成立至今，已与多家央企、国企形成战略合作关系，并设立了多支基金，管理规模近100亿人民币，完成结构化融资业务45亿人民币。主营业务：基金投资管理、结构化融资、资产管理德信资本德信资本成立于2000年，是全国房地产基金联盟发起人之一、副会长单位，致力打造中国房地产金融行业第一品牌。公司以向房地产开发商提供以房地产私募基金融资为核心的金融服务为主业，其私募基金涵盖单一型固定收益基金、结构型固定收益基金、单一型夹层基金、结构型夹层基金、主动型基金、投资引导基金等多种类型；此外，公司也提供财富管理、私募股权投资（PE）、企业上市辅导等综合金融服务。河山资本河山资本成立于2009年，目前拥有地产投资基金、私募股权投资基金、财务顾问三大业务。专注于传统的开发类房地产项目投资，包括股权、夹层和债权投资。同时关注房地产行业价值链其他环节的机会，如土地的一级开发和经营性物业投资等。上海中城联盟投资管理有限公司由“中国城市房地产开发商策略联盟”核心成员发起设立，目标为发起和管理房地已先后完成北京、上海、郑州、成都、济南、重庆、南宁、昆明、青岛、福州、合肥等地数十多个项目投资和公司股权25产投资基金。2002年9月，由深圳万科、北京万通、河南建业、重庆龙湖等12家公司出资设立。至2010年12月，出资人增加至46家公司。投资。专注于房地产投资，坚持价值成长、风险管理方针，谋求持久盈利能力，有效运用组合投资、分期投资和联合投资等方式，为投资人创造最佳合理回报。中城投资将积极投资于由合格投资对象主导的、位于市场稳步成长区域的、盈利预期良好的房地产开发项目。投资重点将顺应行业发展趋势，选择符合细分市场需求的高附加值开发项目，合作开拓市场。上海星浩股权投资管理有限公司星浩资本成立于2010年，是一家涵盖私募基金、开发管理、商业与现代服务业三大业务范围的综合性管理公司。专注于投资中国首创、高成长性、高回报率的创新型城市综合体。盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司2010年3月4日成立，2011年已经国家发改委审核备案，是全国房地产投资基金联盟会长单位，公司创始人张民耕董事长为现任会长。区位：健康发展的省会、计划单列城市的成长地段，京津唐及环渤海、长三角、珠三角区域及经济发达的二三线城市的成长地段。项目：土地取得挂牌确认书或取得土地证；地价水平低，升值潜力大；居住类建筑或销售类公共建筑为主的项目；合作投资额度不少于1亿元；期限不低于1年。公司：有一定的资金实力与开发经验，有良好的项目资源。团队：有经验的项目经理团队，擅长与地方职能部门交往，能适应现代化开发集团监管制度，认可基金的监管协议及监管方案。稳盛投资管理有限公司由上市公司金地集团出资设立，专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司。区域选择：优先二三线城市，一线城市为辅。项目性质：住宅二级开发项目，商业比例不超过20%。一级开发项目需根据开发模式单项讨论。暂不考虑商业地产。项目状态：已有土地出让合同并缴付部分地价款/已有土地证；三通一平/有部分拆迁但判定不影响开发。特别说明：对受较大量拆迁、市政配套欠缺严重、高压线路搬迁、环境和土地污染等影响的项目不考虑或慎重考虑。合作对象：1）固定收益：通常选择在当地或区域内有一定规模和实力的开发商作为合作对象。合作对象在企业资信、经营规范、实际控制人品行等方面有较好口碑。2）固定+浮动：通常选择在全国性26一线品牌开发商、地区龙头企业作为合作对象。重点选择上市公司和拟上市公司（特别是有与财务投资者股权合作经历）。信保（天津）股权投资基金管理有限公司由保利地产联合国内大型金融机构发起成立，专注于房地产业投资的基金管理机构。悦榕资本悦榕控股有限公司为顶尖度假村、酒店及Spa的跨国营运开发商。专注于度假地产2012年11月1日，第一财经《中国房地产金融》杂志携手中国领先的金融数据研究机构投中集团发布了中国房地产人民币基金TOP10。表：2012201220122012年度最佳人民币房地产基金TOP10TOP10TOP10TOP10（排名不分先后）机构名称公司简介投资策略星浩资本上表已有介绍盛世神州上表已有介绍稳盛投资上表已有介绍中城联盟基金上表已有介绍鼎晖地产基金鼎晖地产投资基金起步于2008年，它的设立是为了延续鼎晖投资的成功业绩和业务模式，将投资领域拓展到中国房地产行业。此基金由地产投资经验丰富的管理者和熟悉中国房地产行业的精英组成，将通过鼎晖投资各个基金资源共享的平台，充分利用他们各自丰富的本土资源，与优秀的本土开发商合作，开发有特色的房地产项目。建银精瑞资本建银精瑞资本（简称“建银精瑞”）成立于2008年，定位于房地产产行业的投资基金，设有6家子公司，是中国领先的房地产私募基金。“建银精瑞”是全国工商联房地产商会副会长单位中唯一的非开发商企业——房地产基金。截至日前，“建银精瑞”管理各类基金总规模85.50亿元，列房地产基金行业前茅。“建银精瑞”是由全国工商联房地产商会（简称“商会”）牵头组织下，建银国际、华宸信托、华远地产、裕景集团、三水文园集团、富通地产等知名金融、地产企业以及业内优秀的管理团队共同创立。复地资本上海智盈股权投资管理有限公司(“智盈投资”)是复地(集团)股份有限公司旗下一家专注于房地产投资管理的专业公司，2009年8月正式成立。截止2011年5月，智盈投资管理的资产规模已逾11亿人民币，所募集的资金均迅速投入优质项目，并已取得优异的投资回报。普凯基金普凯投资基金成立于2003年，是一家专注投资中国的私募股权投资基金。基金的合伙人来自西方和中国，是一支共事多年、合作融洽、经验互补的优秀团队。普凯基金旗下管理着注册于英属开曼群岛的普凯房地产美元基金和注册于中国天津的普凯房地产人民币基金。普凯房地产基金专注于投资高速成长的中国二、三线城市以住宅为主的房地产项目。27目标消费者设定为中产阶层的开发项目.普凯房地产基金单个项目的投资额通常在2500万到3000万美元左右。新沃资本新沃资本是国内领先的金融控股公司，致力于整合多方资源，实现产业与金融结合。公司主营房地产投资、夹层融资、私募股权投资、资产管理、财务顾问等业务，注册资本2亿元人民币。一级开发：公司在具有发展潜力的沿海城市寻求业务机会，借助于与银行及政府良好的合作关系进行土地开发，助力城市发展。二级开发：公司在沿海及省会城市挑选优质项目，凭借专业的房地产投资管理团队、高效的融资渠道开发精