房地产租赁

一、房屋租赁概念和种类1、概念房屋租赁是指所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2、房屋租赁的种类（一）按所有权不同1、公房租赁：（1）国有房屋（占绝大部分）直管房屋自管房屋（2）集体所有房屋2、私房租赁（较少）（二）按使用性质不同1、居住用房租赁2、非居住用房租赁办公用房生产经营用房二、房屋租赁的政策房屋租赁的有关政策主要包括：(1)公有房屋租赁，出租人必须持有《房屋所有权证》和政府规定的证明文件。私有房屋出租人必须持有《房屋所有权证》，承租人必须持有身份证明。(2)承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。(3)共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权。(4)租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行。买卖不破租赁原则房屋租赁期间内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有权。()判断题承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人()。A．应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效B．可以收回房屋出租给其他人C．可以要求增加租金D．应当继续履行原租赁合同答案：D房屋租赁的条件三房屋出租的条件法律没有明确，仅作原则规定，“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。”1、有房屋租赁的营业执照；2、土地是以出让方式取得；如果是划拨方式取得的，以营利为目的将房屋出租的，应当将租金所含土地收益上缴国家；3、有合法的房屋所有证书；4、房屋能正常使用，符合安全条件。房屋租赁的条件四不得出租的房屋（禁止条件）根据《城市房屋租赁管理方法》第6条规定，有下列情况之一的房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；房屋租赁的条件（5）属于违法建筑的；（6）不符合安全标准的；(危房)（7）已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。下列房屋不得出租的有()。（2004年房地产经纪人试题）A、属于违章建设的房屋B、被司法机关查封的房屋C．未取得房屋权属证书的房屋D．其他房屋共有人不同意出租的房屋E．已购公有住房答案：ABCD房屋租赁合同五、房屋租赁合同的主要条款：1、当事人姓名或者名称及住所。2、房屋的坐落、面积、装修及设施状况3、租赁用途。改变用途时，重新协商租金4、租赁期限5、租金及交付方式6、修缮责任。一般由出租人负责，可约定。房屋租赁合同7、转租的约定8、变更和解除合同的条件。9、违约责任10、当事人约定的其他条款。必备条款：租赁期限租赁用途租金及交付方式房屋的修缮责任(1)租赁期限。《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。出租人在租赁合同届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意，并赔偿承租人的损失。(2)租赁用途：承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途，确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，原租赁合同即行终止，新的承租人应与出租人另行签订租赁合同。(3)租金及交付方式。租金标准是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因。因此，它也是加强租赁管理的重点之一。(4)房屋的修缮责任。出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。关于房屋租赁期限，不正确的表述是()。A．房屋租赁期不得超过20年，超过20年的房屋租赁合同无效B．租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年C．出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意D．承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意答案：A超过20年的，超过部分无效当事人的权利义务六、出租人的权利义务1、依合同约定收取房租的权利；2、对使用情况进行监督的权利；3、期限届满，有权收回房屋；4、解除合同权；5、交付房屋的义务；6、修缮房屋的义务。租赁住宅用房的自然损坏，一般由出租人负责，不履行，造成损害，承担赔偿责任；租赁房屋用于生产经营，从约定。当事人的权利义务七、承租人的权利义务1、承租人依照租赁合同的约定，对租用的房屋享有占有、使用、收益的权利。2、享有优先购买权和优先承租权（同等条件下）3、要求支付修缮费用。（承租人代出租人修缮房屋的）当事人的权利义务4、合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。5、按期交纳租金。6、期限届满及时返还承租的房屋。房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的应当在租赁期限届满3个月内提出，经同意重新签订合同。八、房屋租赁合同终止1、房屋租赁期限届满，租赁合同终止（一）租赁合同自然终止2、符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；3、因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；4、当事人协商一致的。如承租人换房（二）租赁合同人为终止1将承租的房屋擅自转租的；2将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；3将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；4)无正当理由，拖欠租金累计六个月以上的；5公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；6租用承租房屋进行违法活动的；7故意损坏承租房屋的；8法律、法规规定其他可以收回的。单选题：下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（)A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁的必备条款答案：B解析：承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于人为终止．租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过()A．10年B、20年C．30年D．50年答案：B解析：《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。房屋租赁合同登记备案制度九、房屋租赁实行登记备案制度房屋租赁当事人应当在租赁合同签定后30内，持以下文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续：1、书面租赁合同；2、房屋所有权证书；3、当事人的合法身份证件；4、城市人民政府规定的其他文件。出租共有房屋的，还须提交其他共有人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后()日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。A、30B、60C、90D、120十房屋转租（一）概念：房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。（二）条件：（1）承租人在租赁期限内，（2）征得出租人的书面同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。房屋转租（三）要求：房屋转租，（1）应当订立书面合同。转租合同必须（2）经原出租人书面同意。并（3）办理登记备案手续。（四）限制（1）终止日期。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的日期，但出租人与转租双方当事人协商约定的除外。房屋转租（2）转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同中规定的出租人的权利义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的权利义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。（3）转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。十二房屋租金房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。成本租金是由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成的；商品租金是由成本租金加上保险费、地租和利润等八项因素构成的；市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。《城市房地产管理法》规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。”例题：房屋租金可分为()。A、成本租金B、商品租金C、市场租金D、比较租金E、廉价租金答案：ABC解析：比较租金、廉价租金不是房屋租金的构成部分。案例分析1丁一、丁二兄弟俩父母早亡，留有遗产房屋一幢四间。该已房屋租赁给王三居住，双方签订有房屋租赁合同，并向市房产管理部门办理了登记手续，领取了《房屋租赁证》。因租期届满，王三向留在当地的丁一提出购买该幢房屋，丁一认为，丁二在外地工作，不需要当地房屋，自己是长子有权作主。经协商，丁一与王三签订了房屋买卖合同。案例分析1数日后，丁二一家调回当地工作，提出要在租赁给王三的丁家私房居住，请王三在近期搬出此屋。王三辩称，该幢房屋丁一已卖给他，双方签订了书面的房屋买卖合同，他已交清了买房款，房屋产权已属他自己所有。若有异议，由丁一、丁二相互交涉。双方意见分岐，丁二上诉法院，要求终止与王三房屋买卖合同，归还房屋自用。问：(1)丁一与王三签订的房屋买卖合同是否有效?依据是什么?(2)你认为法院将作如何判决?案例分析11．合同无效。该幢房屋是丁一、丁二兄弟俩共同共有财产。共同共有房屋买卖必须经共有人一致同意。丁一、王三所签订的房屋买卖合同系丁一未征得其弟丁二的同意擅自作主卖给王三的，是违反城市私有房屋买卖的有关管理条例的无效民事行为。案例分析12．法院应判决：丁一与王三所签订的该幢房屋买卖合同无效。丁一应向王三退还全部买房款，房屋产权仍归丁一、丁二所有。房屋租赁期已满，丁二从外地调回需收回房屋自用要求合理，可让王三在3个月内搬出。案例分析2吴某系个体服装经营户。2005年8月21日，吴某与赵某签订了房屋租赁合同。约定：赵某将其所有的商业用房出租给吴某，期限2年。吴某在合同生效后，分两次将租金13万元付清。2006年12月，赵某告知吴某要将该出租房屋出售给第三人孙某。三个月后，赵某与孙某签订了买卖房屋的协议，孙某交付赵某60万元买房款并办理了产权过户登记手续。吴某认为，在其承租期间，赵某与孙某的房屋买卖合同无效，遂向法院提起诉讼。要求赵某继续履行与原告的房屋租赁合同，或准许在同等条件下优先购买被告的房屋。问题：1）承租人吴某是否有优先购买权？2）被告将以出租的房屋出卖给第三人的行为是否有效？3）以出租房屋所有权发生变动，原租赁关系应如何处理？(买卖不破租赁)案例分析2承租人与共有人，谁具有优先购买权2000年，小张租用了刘先生一个店面，此后，由于地理位置靠近地铁，所以小店的生意一直十分兴旺。小张看中了这里的人气，便与刘先生签订了为期五年的租赁合同。2004年初，小张听说刘先生欲将这家店面卖掉，便多次去找刘先生，提出欲购买这家店面。刘先生告诉小张，这间店面系他与孙先生按份共有的，现在孙先生也想购买下刘先生的应有份额。但小张表示自己愿意出与孙先生一样的价格。几天后，在双方出价一样的情况下，刘先生将这家店面的所有权卖给了孙先生。小张因此诉至法院，认为刘先生侵犯了自己的优先购买权，要求法院确认刘先生与孙先生的房屋买卖关系无效，保护自己的优先购买权。对此，刘先生表示，此房系自己和孙先生共有的，孙先生同样享有优先购买权，自己将店面卖给孙先生是正确的。作为按份共有人的孙某享有刘某按份共有份额的优先购买权。承租人张某所享有的权利：我国《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”