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1导论1.1问题的提出2005年10月，党的十六届五中全会在《中共中央关于制定国民经济和社会发展十一五规划建议》中指出:“调整和完善资源税，实施燃油税，稳定推行物业税。”这是继2003年中央文件中提到“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”后再次明确提出征收物业税的问题，这使得物业税成为广大民众关心的问题，也引起了相关政府部门和学术界的广泛争论。开征物业税的背景是对现行房地产税收体制进行改革，物业税是改革后的房地产税收体系中对房地产保有行为所征税的名称。在国外物业税也被称为“房地产税”或“不动产税”或“地税”等，不管称什么，其实质是一种财产税。之所以要研究房地产税制改革问题，基本的原因在于:第一，在我国目前的税收体系中，虽然设有对财产课税的税种，但都不是真正意义上的财产税，根据税制完善理论，完善的现代税收制度应当包括所得课税、商品课税和财产课税这三大体系，根据国外的一般情况，财产税作为财政分权体系下地方财政的主体税种，其主要的构成部分即是房地产税或称不动产税。鉴于此，在我国也有必要借房地产税制改革的契机构建财产课税体系，完善税制和财政体系。第二，我国现行的财税体系是以流转税和所得税为主体的，随着社会经济发展、住房制度和产权制度的改革，我国人民的财源结构已经发生了重大变化，个人占有的社会财富越来越多地以不动产的形式积累下来，这种情况下，仅靠消费环节和收入环节的税收来调节显得力量单薄，财产税的空位不符合我国市场经济发展的现状，有必要弥补这项缺失。第三，目前我国已经出现了较为严重的贫富差距现象，世界银行有关报告指出，世界上多数国家城乡收入差距的比率为1.5，超过2的极为罕见。但我国，即使按官方估计，1995年这一比率已达2.5，如果加上城市居民所享有的实物性福利，城市居民的实际收入会增加72%。即使考虑到农民进城打工从而缩小城乡收入差距这一因素，1995年城乡实际收入差距比率也在4左右。根据官方公布的资料，我国城乡收入差距的比率到2003年已经达到3.2。根据民间的各种不同估计，目前我国城乡收入的差距为4-6.①有学者深刻指出，本应具有调节贫富差距功能的税收在现实的贫富差距面前之所以屡屡失败，其中的一个重要原因就在于现行税制体系中始终未能填补上财产税的空位。②房地产业的发展在我国实行土地产权制度改革和住宅自有化改革之后可谓异军突起，中国社会科学院城市发展与环境研究中心和社科文献出版社2004年发表的《中国房地产发展报告》中指出，至2003年中国房地产投资超过1万亿元，占固定资产投资的18.3%，直接拉动GDP增长1.3个百分点。专家预测，到2020年，中国城市化水平将提高到55%，城镇人口将达到7亿以上，按人均需住房20平方米计算，仅城镇新增人口每年就需增2亿平方米以上，房地产业在国民经济和社会发展中的重要地位将逐渐突出。①房地产业发展迅速的原因主要有两个:一是近年城市化的迅速推进使得住房需求全线释放;二是地方政府的形象工程、政绩工程的需要。房地产业的发展不仅仅提高了居民的居住水平，更成为拉动国民经济增长最重要的引擎之一。但在房地产业为提高居民居住质量、加快城市化发展、促进GDP增长等领域做出巨大贡献的同时，其两面性也逐渐表露无遗。近年来不断上涨的房价已远远超出了收入的增长速度，也超出了大多数工薪阶层的心理预期和承受能力，以致在民众心中房地产业已经成为暴利行业的代名词。高房价造成中低收入者购房压力过重，但另一方面商品房的空置率也在节节攀升，结构性矛盾造成市场有效需求不足、资源配置效率低下。而随着提高住房贷款利率等一系列货币政策的显著失灵，似乎税收手段已经成为可以依赖的唯一良策。世界许多国家都尝试通过改革不动产税调节房价、稳定经济。由于全世界城市中心区的土地价值均不同程度地出现了迅速的价格上涨，不动产税受到了各国更进一步的重视，并将其作为一种能够抑制土地价格无控制上涨对社会和经济所产生的破坏性影响的可能手段。许多国家在房价高涨的时候，改革不动产税，希望通过不动产税调节房价，如20世纪90年代初的美、日结构性障碍贸易倡议，重点在于通过不动产税改革帮助日本缓解土地价格飞涨。德国政府希望将不动产应税价值提高到市场实际水平，从而降低囤积住房的趋势，并由此而增加经济型住房的供应量。②房地产税制改革虽然从长远考量其重点在于规范税收体制，但也不排除其可能调控房地产业非理性发展的作用。鉴于物业税的征收已经如箭在弦，并且部分城市的试点和模拟运行已经展开，出于谨慎科学的态度，并为了把握正确的改革方向，促进房地产业和国民经济的健康发展，提高人民群众居住质量，实现地方政府和地方居民税收范式下权利义务的良性互动而提供理论上的支持和引导，.有必要通过分析地方政府、房地产商、消费者等密切相关的各相关利益主体在改革中的力量消长、利益得失，研究房地产税制改革对我国房地产业的影响效应‘，1.2研究背景和意义房地产税是针对土地及地面建筑物的所有、占有、开发、转让而征收的一种税。随着房地产业和市场经济的发展，我国房地产税收体系暴露出了诸多问题，表现为如下的一些基本特征:首先，我国目前针对土地、房产及房地产企业收缴的税种达12种之多，其中，直接将房地产作为征税对象的有6个税种，分别是土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税，房地产企业经营过程中需要交纳的税收种类还包括5个税种和1个附加，它们是营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税以及教育费附加，可谓名目繁杂。尽管如此，国务院发展研究中心的一项研究却表明，我国房地产税仅占全部税收收入的2.36%，占地方财政收入的比重也仅为8:12%，而西方国家的房地产税或财产税占基层政府的财政收入比重相当高，甚至达将近80%。在西方，房地产税是财产税最主要的构成部分，该项税收收入往往构成地方公共财政最为重要的可自主支配的收入来源。可见，我国名目众多的房地产税并没有带来理想的财政收入效果，与西方单纯的房地产税或不动产税①相比，我国的房地产税显得华而不实。发达国家财产税的课税环节角度分析,房地产税收可以分三大征收体系:房地产保有税、房地产取得税和房地产所得税。房地产税收的这种设置在发达国家的税收实践中相互配合,较好地发挥了税收对房地产经济的调节作用。第二,从表1一1可以看出,我国房地产开发转让及出租环节的税负沉重,税率偏高且税种交叉,并且存在重复征税,其中开发环节的前期税费(包括土地出让金、土地使用费等)的负担最重,约占整个开发期间税费总额的75%。而在占用或保有环节的税负较轻·,只有4种税,而且是在一次减除原值10%一30%之后征收。这样的税收制度安排无疑会加大开发建设成本,提高购房“门槛”,从而抑制住房消费,阻碍购房者潜在需求向有效需求的转化。第三,我国现行房地产税税制规定的征税范围只包括城市、县城、建制镇和工矿区,并将行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等一系列房产均列为免税对象,税基狭窄。第四,我国现行房地产税制没有体现公平税负的原则,一方面采取了“内外有别、两套税制并存”①的政策,不符合国民待遇,另一方面,征收中计税依据不合理,如在城市房地产税的征收中,有的是按照原值征收,有的按照租金的一定比例征收,而原值的确定难以体现新旧房之间的资金时间差异。我国真正意义上的房地产业是在我国经济体制改革的背景下应运而生的,并且伴随着巨大需求的释放,房地产行业也经历了一条超常规的发展路径:建国后至20世纪80年代初实行城镇土地使用无偿化和城镇职工住房公有化,房地产业的发展始于上世纪80年代中期,我国开始实行以土地使用有偿化为核心的土地产权制度改革和住宅自由化的住房制度改革,房地产业的发展由此开始。进入90年代,房地产业的重要性日益彰显,1996年建设部提出“把住宅建设培育成为国民经济新的增长点”,进而到1998年下半年福利分房被停止,我国房地产业由此进入了高速发展的轨道,2000年全国完成房地产开发投资达4900亿元,占全社会固定资产投资的巧%,是各类投资中规模最大、增速最快的行业,房地产市场对国民经济的整体推动效应开始显现,原有的提法也被渐渐置换为“力争将房地产业发展成为国民经济的支柱产业”,至2003年,((国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文)第一条开宗明义提到:“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。”2003年9月1日召开的全国房地产工作会议上,国务院副总理曾培炎更进一步提出“房地产业已成为国民经济的重要支柱产业。”对比我国房地产税收特征和房地产业的发展现状,现行税收体制己经远远落后于房地产业发展实践,并且这种相脱节的状况已经引起了国家的高度重视。2003年十六届三中全会公布的《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确提到:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”此后,物业税应不应征收、何时开征以及如何征收等问题引起了相关政府部门和学术界的广泛争论,并逐渐达成了物业税必须要征收的共识。紧接着,民间对物业税的议论也开始沸沸扬扬,出现了众多的看法:有人认为物业税开征会使房价下降30一40%,'有些人担心百姓会买得起房而住不起,还有人将打击房屋市场投机、抑制房地产业泡沫的希望寄托在物业税身上。究竟房地产税收改革对政府、对房地产企业、对房屋消费者和整个房地产业会产生怎样的影响,笔者认为,不能仅仅从一些表象看问题,而应该运用经济学基本理论,客观而公正地分析房地产税收改革有可能产生的一系列杠杆作用。在这样的背景之下,笔者认为,研究房地产税收改革对房地产业影响的效应问题具有重要的理论价值和深远的现实意义。1.3相关概念界定本文题目中的“房地产税”是针对土地及地面建筑物的所有、占有、开发、转让而征收的税种的集合,即表1一1所列的全部税种所构成的一个系统。中央政府在文件中所称的物业税实际上是改革后的房地产税收体系中对房地产保有行为所征税的名称。需要说明的是,物业税并不是一个新的税收品种,也不一定是最终的名称,开征物业税的背景是对现行房地产税收体制进行改革,国外物业税也被称为“房地产税”或“不动产税”或“地税”等,不管称什么,其实质是一种财产税。因此,在这里主要介绍的概念包括房地产税、物业税、财产税,以及房地产业等。1.3.1正确理解房地产税和物业税房地产税和不动产税是等同的概念。房地产或不动产(RealEstate,Llllllovable,RealProperty)是一个法律术语,是财产中“动产”的对称,是指不能移动位置或移动后会引起形状、性质改变,造成经济损失的物,如土地、建筑物以及附着于土地上的树木等。①从主体内涵的角度来看,广义的房地产税涉及土地(农业)税、归属于财产税类的房屋、土地税以及与房屋、土地相关联的各种所得税和行为税。可以认为不动产税既不同于土地税,也有别于财产税,其外延大于土地税而小于财产税,是介于土地税与财产税之间的税系。物业税的名称和概念在理论界存有异议。物业税的概念起源于香港,吴俊培认为:“物业税”只是香港地区和东南亚一些国家对“财产税”(PropertyTaX)的另一种叫法,并不是新概念。②韩凤芹指出,在香港,物业税的涵义与我国内地目前所指房地产税含义并不同。虽然现在媒体使用较多的是物业税,但是鉴于二者涵义的区别,把即将征收的不动产税改称为房地产税,会比物业税更科学。①安体富指出物业税之物业是房地产(不动产)的别称,物业税即指房地产税(不动产税),是财产税的一种。②万婷认为(2004)所谓物业税又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,应缴纳税值会随着不动产市场价值的升高而提高。马克和认为(2004),物业是房地产(不动产)的别称,物业税即指房地产税,是财产税的一种。李炯和李冬总结了对物业税的基本认识,他们指出,关于什么是物业税,理论界目前尚未形成统一认识,就其内涵而言,代表性的观点有四种③:第一种观点认为物业税实际上就是房地产税,只是在不同的国家、地区其名称不尽相同。有的称“财产税”,有