房地产税收政策分析与管理

长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产税收政策分析与管理主讲蒋菊香副教授注册税务师联系：[e-mail]大家好长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会主要内容•房地产概述•房地产税收政策•房地产税收管理长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产业土地建筑物其他地上附着物长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会实物、权益和区位三者结合实物权益区位长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产业房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产开发企业是从事城市建设场地、房屋等建筑产品开发建设的具有独立法人资格的企业单位，实行独立核算，自主经营、自负盈亏。长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产业的十大特点不可移动独一无二寿命长久数量有限用途多样相互影响易受限制价值巨大难以实现保值增值长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业经营业务•土地（建设场地）的开发经营；•商品房的开发经营；•城市基础设施和配套设施的开发和建设；•代建房屋和工程的建设；•经营房屋的出租和经营；•其他多种经营业务。长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业经营流程•项目设想和可行性研究•项目立项及企业审批•项目规划•土地使用权取得•征地拆迁•工程施工•销售或经营•物业管理房地产开发审批过程及批件立项审批由公司向建委提出立项申请，建委与发改委会签审批文件，公司凭立项文件，向发改委申请投资计划立项批复规划审批由规划管理、土地管理、财政部门负责，通常包括办理“两证一书”即“建筑工程规划许可证”、“规划用地许可证”、“选址意见书”（确定用地范围，审核红线图）（1）城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证（2）城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同（3）国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证（4）土地开发协议及补充协议（通过协议列支拆迁费和开发费的依据)施工审批房地产公司向建委报送规划许可证和规费缴纳凭证等资料，申请施工许可证，由建委、消防、环保、市政公用等部门分别负责（1）建委颁发的施工许可证（2）企业与施工企业的施工合同，了解企业的建安工程支出销售审批依据《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》（1）房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证，作为可售面积的依据（2）企业签署的所有商品房预售契约和商品房买卖合同，作为衡量销售收入的依据。（3）规划局颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表（确定开发成本的终止日）（4）房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表产权审批商品房交付使用后，由业主向房管局报送购买房产的资料，办理房产证房屋所有权证，作为检查人员了解企业自用产权、移送产权、转让产权以及销售产权的依据立项——计委选址——规划局拿地——国土局建设用地规划——规划局建设工程规划——规划局建设工程设计、项目设计——设计单位施工许可证——建委招投标——招投标办开工——建委预售——房产局竣工验收——建委等初始产权证明——房产局正式销售-现销——房产局产权转移——房产局清盘——注销物业管理长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业行业特点对税收影响1、房地产行业生产周期长，经营业务复杂房地产企业生产最终产品周期较长，最少数月，多则数年，而且要等每一单体工程或一组工程甚至整个项目竣工办理决算后才能计算确定其建造成本，但房地产开发产品一般按分户分套分割销售，而且可以预售。成本核算的真实性和准确性难以逐笔核实。经营业务复杂一是经营业务的内容复杂，囊括了征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售、售后服务等过程。二是涉及面广、经济往来对象多。长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会2、资金密集型产业，前期投入资金大，企业资金压力大，有强烈的迟缓税款缴纳的意愿。原因建住房[2002]217号规定：对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会3、购房者中相当一部分是个人，存在大量的现金交易与其他行业相比，商品房的消费群体主要关心的是产权证明的办理结果，为房地产开发企业采取隐匿经营收入等手段偷逃税款开了方便之门。4、产品具有固定性、永久性便于取证，有一定的补救措施每套房产都有一套完整的档案资料，便于检查人员取证，有一定的补救措施长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业税收征管特点房地产按项目建设，税法是以企业为纳税人房地产企业收入确认与成本结转在时间上不配比房地产销售收入确认标准会计与税法上不尽相同房地产部分费用常跨期发生，需进行追溯调整长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业财务核算特点营业收入核算的特殊性营业收入具有多样性营业收入的坏账风险较小长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业财务核算特点开发产品成本核算的特殊性成本构成核算难度大核算时间跨度大不同项目核算差异性较大滚动开发核算难度大长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业财务核算特点利润分配形式的特殊性----常见的：项目投资合作（企业并不在工商管理部门进行注册资本变更登记）----利润分配形式有：现金、产品等长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业财务核算主要内容设立阶段财务核算主要内容核算重点－注册资本金及筹建费用的核算核算难点－对投资方投入的非现金资产的计价长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业财务核算主要内容开发项目准备阶段财务核算主要内容取得土地使用权的核算取得项目借款－“长期借款”核算；核算难点、重点：对借款利息费用的核算开发前物资准备－核算要点：购入物资计价及领用发出时的成本核算。长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业财务核算主要内容项目开发阶段财务核算主要内容房地产开发成本的核算－土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本：全部费用按成本项目进行归集和分配。房地产开发产品的核算－设置“开发产品”长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业财务核算主要内容销售阶段及利润分配阶段财务核算主要内容房地产销售业务的核算－主要包括主营业务收入和其他业务收入利润分配阶段的财务核算－通过“利润分配”科目长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业涉及税种前期准备阶段--契税.耕地占用税.印花税.城镇土地使用税建设施工阶段--营业税.增值税.印花税.车辆购置税.车船税.城建税及教育费附加销售阶段--营业税.土地增值税.企业所得税.城市维护建设税及教育费附加.保有阶段--城镇土地使用税.房产税出租环节--营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会•房地产企业所得税房地产所得税政策变迁内资企业所得税1994年---2003年这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。事实上房地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，等于国家放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其“经济的巨人，纳税的侏儒”形象。房地产所得税政策变迁内资企业所得税2003年制定了国税发[2003]83号文件。专门针对房地产企业制定了企业所得税政策。本政策参照了外商投资企业所得税国税发【2001】142号文件，对内资企业的预售收入开始征税，该文件的发布，有力的加强了房地产企业所得税稽查。房地产所得税政策变迁内资企业所得税国税发【2006】31号文件的制定。83号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务系统强调精细化管理的大前提下，国家税务总局于2006年制定了31号文件。31号文件的制定与实施，对房地产业税收产生了深远的影响。房地产所得税政策变迁外资企业所得税国税发【1995】153号文件。首先提出了预售收入征税的概念，房地产业所得税政策同其他企业产生重大变化。国税发【2001】142号文件。使外资企业房地产所得税政策进一步明确。但是随着31号文件的颁布，内资房地产税收政策更加详细明确，内外资差异增大。房地产所得税政策变迁房地产所得税政策的统一：2008年：新企业所得税法及其条例2009年：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号-新31号文件—变化？？长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会房地产企业所得税政策未完工开发产品税务处理开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施①等开发产品，在未完工前采取②预售方式销售的，其预售收入先按③预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，计入当期④应纳税所得额，待开发产品结算⑤计税成本后再行调整。思考：房地产开发企业所得税预缴问题探讨？？长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会完工开发产品税务处理（一）开发产品完工的三个条件1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）三个条件孰早；关于完工标准？长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会完工开发产品税务处理（二）开发产品完工销售与预售毛利的结转1、收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时及时结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会完工开发产品税务处理2、开发产品完工后，应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。3、如纳税人不及时结转收入，或调整销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额，主管税务机关有权进行调整长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会完工开发产品税务处理•4.预售收入结转销售后的纳税调整：把已结转销售的预售收入按计税毛利率计算预售毛利额，填入《企业所得税年度纳税申报表》附表三的“本期已转销售收入的预售收入的预计利润（房地产业务填报）”中，相当于原数额冲回预售毛利额，再与当期实现的应纳税所得额相加计算调整后的应纳税所得额，按适用税率计税。长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会完工开发产品税务处理（三）结转收入时的备案“在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料”。长沙税务干部学院依托系统立足湖南面向全国服务社会完工开发产品税务处理（四）开发产品销售收入的范围：为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、非现金等价物及其他经济利益。1、开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；2、凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款