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第一部分财务会计实务交流|杭州会计|新会计施工会计|物业管理会计5K)F8X'X$}8s房地产行业最新税收政策解析2008年，房地产相关行业再度成为税务部门重点检查的对象。关于物业税的征收，国家现在没有具体方案，也没有具体时间表。但可以肯定的是，物业税将不会新增加税收负担。1L*L0S)k+G4d5Z(r,?房地产税改革一方面是统一税制、整合税种，将房产税、城市房地产税和城镇土地使用税合并。另一方面是以房地产评估价值作为房地产税的计税依据，客观反映房地产价值和纳税人的承受能力，解决现行房地产税收制度存在的计税依据不合理的问题。该税种能够让地方政府与房地产行业的利益关系彻底打破，由一次性土地出让所得转为分年按房产价值获取税收，这样的变化可以直接弱化地方政府推高房价的冲动。而且，物业税随房价高低而同步变化的特性，也能够打击投机房价上涨的行为，对非理性需求形成制约作用。所以，推行物业税是让房价向理性回归的必要举措。物业税征收时需要根据房屋性质、面积、价格变化等不同情况加以区分，并随时调整。我国地区间经济发展差异较大，而且房屋管理系统尚不健全，这在客观上难以保证物业税税率等核心要素的合理制定和及时调整。而且，物业税在开征后，物业管理费、土地增值附加、土地使用费等税费项目将会被整合，由此将会带来如何平衡各部门既得利益的问题。物业税开征的预期将会强化开发商对抬高房价成本的隐忧，进而令房价出现向下波动的可能性随之明显提升，对遏制房价上升有不可低估的促进作用。物业税涉及的方面太多，现在房地产部门、金融部门和税务部门都没有完全联网，根本无法进行信息共享，开征物业税从何谈起？(V_5[G/J0^.\0B!D目前正在按照国务院既定的方案推进物业税的改革，十个省市正在进行物业税空转的试点，2008年准备再选择三到五个省市进行物业税空转的试点。实现物业税作为地方政府收入的一个主要的来源，作为调控房地产市场的一个手段，还有一个很长的过程。物业税实转的问题要经过国务院批准以后才能考虑，但是即使实转也不会增加新的税收负担，即在原来的房地产业的城镇土地使用税、房产税的基础上将这几个税合并征收而已，税负还和原来的一样。实转申请已上交税务总局，物业税将从商业地产开征，居民住宅暂不征收物业税。全面清理土地增值税：国税总局官员表示，2008年将在全国全面清理土地增值税，并且对土地增值税的征收办法进行必要的修订和调整。对于那种已经有十几年找不到法人代表的项目，允许地方税务局根据情况核定清算征收。土地增值税由税务局清算将牵扯大量的人力物力，鉴定准则已发布，授权委托注册税务师、税务所这样的中介进行清算，使土地增值税的管理逐步纳入法制化和规范化的轨道。2008年房地产市场价格走势：收入分配制度、房地产供应结构!c!v1g'T#e#?货币政策及宏观调控5M+^4H.V6i;u0d5N1v所得税政策的调整环境税目前只是启动这方面的研究，2008年会出一个环境税的可行性研究报告，离环境税开征还有一个比较长的过程。www.fdckj.cn1a2v6f9h4_5M's)|对于资源税的改革，目前正在和有关部门积极地准备资源税改革方案，国税总局的官员表示，燃油税的出台将由国务院决定，目前还没有时间表。国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知国税函[2008]299号2008-04-07一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。www.fdckj.cn!]6}$u/A.T/p+E二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：（一）非经济适用房开发项目1、位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。会计,杭州会计,房地产会计,,物业管理会计,建安企业会计,新会计准则;F0z5W2_5M(p9F+M;`6t5T$N6Q2、位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。房地产会计网论坛+j#d0k$Y%k+T/~(h3、位于其他地区的，不得低于10％。房地产会计网－房产会计人的网上家园，立足杭州辐射全国+W+Sb)V,s8d9J（二）经济适用房开发项目房地产会计网论坛-k+s8[$M1^.`H经济适用房开发项目符合建住房[2004]77号等有关规定的，不得低于3％。房地产会计网论坛8g+T1R+|7r&F三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。四、房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。会计,杭州会计,房地产会计,,物业管理会计,建安企业会计,新会计准则;R%l9R4T.h)Q%@五、本通知适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。六、本通知自2008年1月1日起执行。已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按本通知执行。房地产会计网论坛7s']/^3\(}:~&p8l1y9\国家税务总局关于做好2007年度企业所得税汇算清缴工作的补充通知国税函[2008]264号房地产会计网论坛(`;Z2H*X+t2I二、关于股权投资转让所得和损失的所得税处理问题（一）企业因收回、转让或清算处置股权投资而发生的权益性投资转让损失，可以在税前扣除，但每一纳税年度扣除的股权投资损失，不得超过当年实现的股权投资收益和股权投资转让所得，超过部分可向以后纳税年度结转扣除。企业股权投资转让损失连续向后结转5年仍不能从股权投资收益和股权投资转让所得中扣除的，准予在该股权投资转让年度后第6年一次性扣除。（二）根据国税发〔2000〕118号、国税发〔2004〕82号规定精神，企业在一个纳税年度发生的转让、处置持有5年以上的股权投资所得、非货币性资产投资转让所得、债务重组所得和捐赠所得，占当年应纳税所得50%及以上的，可在不超过5年的期间均匀计入各年度的应纳税所得额。三、关于职工福利费税前扣除问题2007年度的企业职工福利费，仍按计税工资总额的14%计算扣除，未实际使用的部分，应累计计入职工福利费余额。2008年及以后年度发生的职工福利费，应先冲减以前年度累计计提但尚未实际使用的职工福利费余额，不足部分按新企业所得税法规定扣除。企业以前年度累计计提但尚未实际使用的职工福利费余额已在税前扣除，属于职工权益，如果改变用途的，应调整增加应纳税所得额。www.fdckj.cn.Hy8Q)i)n'\.x*w&@(c关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知国税函[2008]277号2008-03-27纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知房地产会计网论坛/a4o2dB.QU!VT5zt财税[2008]24号2008-3-3一、支持廉租住房、经济适用住房建设的税收政策（一）对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。www.fdckj.cnT-r,T#o;a$a.@r（二）对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。财务会计实务交流|杭州会计|新会计准则|新所得税法|建安施工会计|物业管理会计)[7B:~9F&e4[开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。*l'm:r-V$n'Z.n#Z（三）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。会计,杭州会计,房地产会计,,物业管理会计,建安企业会计,新会计准则W-U2U2}-@0n&y.B/P8M+|（四）对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。财务会计实务交流|杭州会计|新会计准则|新所得税法|建安施工会计|物开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。（五）对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。财务会计实务交流|杭州会计|新会计准则|新所得税法|建安施工会计|物业管理会计'ZQ}5h!V#D（六）对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。房地产会计网论坛+l1p&o2eL.o（七）对个人按《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，应征收个人所得税。房地产会计网－房产会计人的网上家园，立足杭州辐射全国&u*g#V.s!c&Eg#eo（八）企事业单位、社会团体以及其他组织于2008年1月1日前捐赠住房作为廉租住房的，按《企业所得税暂行条例》、《外商投资企业和外国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行；2008年1月1日后捐赠的，按《企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行。个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。廉租住房、经济适用住房、廉租住房承租人、经济适用住房购买人以及廉租住房租金、货币补贴标准等须符合国发[2007]24号文件及《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）、《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）的规定；廉租住房、经济适用住房经营管理单位为县级以上人民政府主办或确定的单位。二、支持住房租赁市场发展的税收政策房地产会计网－房产会计人的网上家园，立足杭州辐射全国b8~^+~3D（一）对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。会计,杭州会计,房地产会计,,物业管理会计,建安企业会计,新会计准则;iU3v6x'g1{（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。（三）对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。（四）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。www.fdckj.cn#o*a6?;S)i+r*V上述与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自2007年8月1日起执行，文到之日前已征税款在以后应缴税款中抵减。与住房租赁相关的新的优惠政策自2008年3月1日起执行。其他政策仍按现行规定继续执行。关于企业之间相互提供贷款担保发生担保损失税前扣除问题的批复房地产会计网－房产会计人的网上家园，立足杭州辐射全国2X)s4a(L1d)~Z;|6T!B国税函[2007]1272号9ds3j3m'}&J,U+Gm2g企业之间签订贷款互保合同，相互提供的贷款担保，与企业的融资活动密切