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2006.5260国家税务总局所得税管理司何道成2006.5260各位税务同仁早晨好！2006.5260提纲背景介绍一、未完工开发产品的税务处理二、完工开发产品的税务处理三、开发产品预租收入的确认四、合作建造开发产品的税务处理五、以土地使用权投资开发项目的税务处理2006.5260提纲六、开发产品视同销售行为的税务处理七、代建工程和提供劳务的税务处理八、开发产品成本、费用的扣除九、征收管理十、适用减免税政策十一、新文件适用范围和执行时间2006.5260国税发31号文出台背景○加强和规范房地产企业所得税征收管理○房地产业企业所得税征管主要问题◎缺乏开发产品完工标准房地产开发企业不能及时结转成本预售收入不能及时结转为实际收入不能依法申报缴纳企业所得税。◎伪造或高估成本多列预提费用混淆成本对象界限2006.5260国税发31号文的出台背景◎利用关联关系转移利润◎企业之间相互利用共同偷逃税款◎税收征管难度大税收制度不完善地方政府干预过多2006.5260一、未完工开发产品的税务处理（一）预售收入（二）预计计税毛利率和毛利额（三）期间费用、营业税金及附加（四）计税成本结算的时点2006.5260一、未完工开发产品的税务处理（五）预征和实际征收（六）经济适用房○计税毛利率不得低于3%○必须符合建住房[2004]77号文的规定2006.5260一、未完工开发产品的税务处理（七）非经济适用房○省会城市、直辖市、计划单列市城区和郊区，不得低于20％；○地及地级市城区和郊区，不得低于15％；○其他地区，不得低于10％2006.5260二、完工开发产品的税务处理（一）开发产品完工标准（二）完工开发产品的税务处理（三）完工开发产品的税务管理（四）销售收入范围（五）销售收入确认原则2006.5260二、完工开发产品的税务处理（一）开发产品（成本对象）完工标准○竣工证明已报房地产管理部门备案○开始投入使用○取得初始产权证明2006.5260二、完工开发产品的税务处理（二）完工开发产品的税务处理○预售收入确认为实际销售收入○结转计税成本○计算实际毛利额○差异调整注意差异调整时点、口径、方法2006.5260二、完工开发产品的税务处理（三）完工开发产品的税务管理○开发企业报告开发产品完工情况○开发企业在年度纳税申报时出具税务鉴定报告其他相关资料○税务机关核定计税成本权和税收处罚权2006.5260二、完工开发产品的税务处理（四）销售收入范围○销售开发产品取得的全部价款现金现金等价物其他经济利益○代收款项以出具发票单位为标准进行判断2006.5260二、完工开发产品的税务处理（五）销售收入确认原则○销售方式◎一次性全额收款◎分期收款◎银行按揭◎委托销售◎先出租再出售2006.5260二、完工开发产品的税务处理○采取委托销售方式◎手续费◎视同买断◎超基价分成◎包销2006.5260二、完工开发产品的税务处理○采取先出租再出售方式◎转作固定资产视同销售租赁期间取得的价款按租金确认收入出售时按固定资产清理确认收入准予计提折旧2006.5260二、完工开发产品的税务处理◎不转作固定资产无需视同销售租赁期间取得的价款按租金确认收入出售时按开发产品确认收入的实现不准计提折旧2006.5260三、开发产品预租收入的确认○预租：新建造的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前出租○预租租金（价款）确认收入时点：自开发产品交付承租人使用之日起，按租金确认收入的实现。2006.5260四、合作建造开发产品的税务处理（一）定义（二）分配开发产品的税务处理（三）分配利润的税务处理2006.5260四、合作建造开发产品的税务处理（一）定义开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，为合作建造开发产品。2006.5260四、合作建造开发产品的税务处理（二）分配开发产品的税务处理○收入确认的时点：首次分配开发产品时○收入确认的范围：应分开发产品○两种处理方法已结算计税成本：计税成本与投资额的差额计入应纳税所得额未结算计税成本：投资额转作预售收入2006.5260四、合作建造开发产品的税务处理（三）分配利润的税务处理○开发企业统一申报缴纳企业所得税不得在税前分配该项目的利润○投资方取得利润视同取得股息、红利○开发企业接受的投资额不负担成本费用2006.5260五、以土地使用权投资开发项目的税务处理（一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理（二）企业、单位以股权形式投资的税务处理2006.5260五、以土地使用权投资开发项目的税务处理（一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理○投出方涉及的税务处理◎收入确认的时点：首次取得开发产品时◎收入确认的范围：应取得的开发产品◎经济业务分解为两部分转让土地使用权购入开发产品2006.5260五、以土地使用权投资开发项目的税务处理○接受方涉及的税务处理◎收入确认的时点：首次分出开发产品◎收入确认的范围：应分出的开发产品◎开发项目成本的确认购入土地使用权价格2006.5260五、以土地使用权投资开发项目的税务处理（二）企业、单位以股权形式投资的税务处理○投出方的税务处理◎税务处理时点：投资交易发生时◎税务处理原则：将交易分解为销售非货币性资产和投资两项经济业务2006.5260五、以土地使用权投资开发项目的税务处理○接受方的税务处理◎税务处理时点：投资交易发生时◎税务处理原则：按投资交易额计算土地使用权的成本，计入开发产品的成本2006.5260（一）视同销售的范围（二）视同销售收入的确认方法六、开发产品视同销售行为税务处理2006.5260（一）视同销售的范围○具体项目○视同销售确认时点◎开发产品所有权或使用权转移时◎实际取得利益权利时六、开发产品视同销售行为税务处理2006.5260六、开发产品视同销售行为税务处理（二）视同销售收入的确认方法○本企业近期同类开发产品销售价格○参照当地同类开发产品市场公允价值○按开发产品的成本利润率成本利润率不得低于15%(含15%)具体比例由主管税务机关确定2006.5260七、代建工程和提供劳务的税务处理（一）收入确认原则（二）完工百分比法（三）相关收入2006.5260七、代建工程和提供劳务税务处理（一）收入确认原则代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。2006.5260七、代建工程和提供劳务税务处理（二）完工百分比法○定义：根据合同完工进度同比例确认收入和费用○完工进度的确定◎累计实际发生的成本占合同预计总成本的比例◎已经完成的工作量占合同预计总工作量的比例◎测量已完成合同工作量2006.5260七、代建工程和提供劳务税务处理（三）相关收入开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现2006.5260八、开发产品成本、费用的扣除（一）成本费用扣除的原则（二）成本费用扣除的主要项目2006.5260八、开发产品成本、费用的扣除（一）成本费用扣除原则○权责发生制原则○合理性原则○配比原则○真实性原则○合法性原则○及时性原则2006.5260八、开发产品成本、费用的扣除（二）成本费用扣除的主要项目31号文共列举了14个项目2006.5260八、开发产品成本、费用的扣除第1项：已销开发产品的计税成本已实现可售面积×可售面积单位工程成本○可售面积建设部有关明文规定○单位工程成本成本对象的平均计税成本成本对象总成本÷总可售面积2006.5260八、开发产品成本、费用的扣除第2项：计入开发产品成本中的费用○项目前期工程费基础设施建设费公共配套设施费土地征用及拆迁费建筑安装工程费开发间接费用2006.5260八、开发产品成本、费用的扣除○属于成本对象完工前发生的费用◎直接成本直接计入◎能分清成本对象的间接成本直接计入◎不能分清成本对象的间接成本、共同成本按权责发生的原则配比计入配比原则：按成本对象占地面积、工程概算、可售面积、建筑面积2006.5260八、开发产品成本、费用的扣除○属于成本对象完工后发生的费用，2次分摊◎第1次◎第2次已销开发产品：当期扣除已完工成本对象未销开发产品：销售时扣除未完工成本对象2006.5260八、开发产品成本、费用的扣除第3项：应付费用○凭合法凭证计算扣除外部凭证：发票、合同、司法部门的判决内部凭证：自制凭证○预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除2006.5260八、开发产品成本、费用的问题第4项：维修费用○日常零星的维护、保养、修理等费用○零星的标准暂参照国税发[2000]84号文第三十一的规定执行2006.5260八、开发产品成本、费用的扣除第5项：共用部位、共用设施设备维修基金○已计入销售收入的维修基金于实际移交时扣除○代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除2006.5260八、开发产品成本、费用的扣除第6项：会所等配套设施建造费用○按公共配套设施处理非营利性且产权属于全体业主无偿赠与地方政府、公用事业单位○按建造固定资产处理○按建造开发产品处理2006.5260八、开发产品成本、费用的扣除第7项：邮电通讯、学校、医疗设施○出售的，按销售开发产品处理○出租的，按固定资产处理○无偿赠与国家有关业务管理部门的，按配套设施进行处理○有偿移交国家有关业务管理部门，取得补偿的，直接抵扣建设成本2006.5260八、开发产品成本、费用的扣除第8项：售房部、接待处、样板房建设及装修○能够单独核算成本，按建造固定资产处理○不能单独核算成本，按建造开发产品2006.5260八、开发产品成本、费用的扣除第9项:保证金开发企业为客户（购房人）向银行按揭贷款提供保证金（担保金），不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，应至实际发生损失时再据实扣除。2006.5260八、开发产品成本、费用的扣除第10项：新办开发企业发生的广告费、业务宣传费、业务招待费其结算期限从取得实际销售收入年度起，前后共4年。其中向后结转期限为3年。2006.5260八、开发产品成本、费用的扣除第11项：利息○为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用：◎属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象◎属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除2006.5260八、开发产品成本、费用的扣除○向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的借入方出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除2006.5260八、开发产品成本、费用的扣除○自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。2006.5260八、开发产品成本、费用的扣除第12项：土地闲置费因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失由开发企业按税收规定自行在税前扣除2006.5260八、开发产品成本、费用的扣除第13项：成本对象报废和毁损损失成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为非正常财产损失按税收规定扣除。2006.5260八、开发产品成本、费用的扣除第14项：折旧费用开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用未转作固定资产的，不得扣除折旧费用2006.5260九、关于征收管理问题（一）税前扣除的管理开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。未按规定报批或备案以及手续、资料不全的（包括不提供税务鉴定报告），要及时补办有关手续、资料，否则不得在税前扣除。2006.5260九、关于征收管理问题（二）核定征收开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范。同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规