搜索
房地产企业税收管理一、概述二、房地产各环节涉及的税收一、概述一、我国房地产业现状：随着国民经济的持续快速增长，人民生活水平的显著提高，城镇化进程逐步加快，居民住房消费观念的较大转变，我国房地产业得到快速发展，房地产交易非常活跃，房地产也逐步成为我国国民经济的支柱产业。二、房地产行业的环节：土地使用权出让、房地产开发、房地产转让、房地产保有等环节。三、房地产各环节涉及的税收：涉及营业税及附加、企业所得税、耕地占用税、契税、土地增值税、印花税等十多个税种。（一）土地使用权出让环节：则应缴纳契税和印花税，占用耕地进行开发建设的，还应缴纳耕地占用税。（二）房地产开发（转让）环节：应缴纳营业税及附加、印花税、土地增值税、土地使用税、企业所得税。（三）房地产保有环节：应缴纳房产税、城镇土地使用税。（四）房地产清算环节：土地增值税、企业所得税二、房地产各环节涉及的税收（一）土地使用权出让环节1、契税：契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与）、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。契税的计税依据：（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；（2）土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定（3）土地使用权交换、房屋交换、为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额；纳税义务人和税率：契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。契税实行3%—5%的幅度税率。应纳契税=土地出让金×3%2、印花税：印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。税率：0.05%应纳印花税=土地出让合同价×0.05%3、耕地占用税：是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，就其实际占用的耕地面积征收的一种税。属于专款专用的一种税，应用于建立发展农业专项基金，开展宜耕土地开发和改良现有耕地之用。纳税义务人：是占用耕地建房或从事非农业建设的单位和个人。税率：采用地区差别定额税率。应纳税额=实际占用耕地面积×适用定额税率（二）房地产开发环节：1、营业税：是以在我国境内提供劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的营业额为课税对象而征收的一种商品劳务税。税计税依据：纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；③按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。税率：销售不动产税率为5%应纳税额=营业额（预收款）×5%2、城市维护建设税：是从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。随“三税”同时征收。城建税是一种专款专用的税种，其所征税款要求保证用于城市公用事业和公共设施的维护和建设。税率：分别为7%、5%、1%。应纳税额=纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税×税率3、教育费附加：是为加快地方教育事业，扩大地方教育经费的资金而征收的一种附加费。税率：3%应纳税额=纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税×税率4、印花税：税率0.05%应纳税额=合同金额×0.05%5、土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税的计税依据：计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。收入包括货币收入、实物收入和其他收入。扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额：取得土地所支付的地价款、在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。（2）房地产开发成本：包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费开发间接费用等。（3）房地产开发费用：指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。（4）与转让房地产有关的税金：指在转让房地产时缴纳的营业税、城建税。（5）其它扣除项目：对于从事房地产开发的纳税人可按（1）（2）项规定计算金额之和，加计20%的扣除。此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用。应纳税额的计算：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数增值额=收入-扣除项目税率：级数增值额与扣除项目金额的比率税率%速算扣除系数%1不超过50%3002超过50%至100%4053超过100%至200%50154超过200%6035根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例试试细则》关于“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入…可以预征土地增值税…具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定”的规定，对于纳税人预售房地产取得的收入，反当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补。注：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。6、土地使用税：是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。税率：采用定额税率，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。大城市：1.5~30元；中等城市：1.2~24元；小城市：0.9~18元；县城建制镇工矿区：0.6~12元。全年应纳税额=实际占用应税土地面积×适用税额7、企业所得税：是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得征收的所得税。国税发〔2009〕31号第三条规定，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。收入的处理范围：国税发〔2009〕31号第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。其实代收代缴费用是否纳入收入管理，对企业所得税不会造成本质影响。纳税人还是需要对代收代缴款项开票流程进行必要筹划，毕竟开票还要涉及营业税、城建税、教育费附加和土地增值税。成本费用扣除的税务处理：①企业在进行成本费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品的计税成本与未销开发产品的计税成本。②企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或分月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业的应纳税所得额。国税发〔2009〕31号第八条规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:①开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％②开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%③开发项目位于其他地区的，不得低于5％预交所得税额=预售收入×毛利率（10%）×25%（三）房地产保有环节：1、房产税：是以房产为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。计税依据：从价计征、从租计征从价计征：《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。税率：1.2%应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%从租计征：以房产的租金收入为房产税的计税依据。税率：12%应纳税额=租金收入×12%2、城镇土地使用税（四）房地产的清算环节